부담부증여 시 증여세,양도소득세,취득세 및 추후 양도시 취득금액 기준은?
안녕하세요 전문가분들의 고견을 듣고 싶습니다.
A 주택(2011.5.17.) : 시세(10억), 공시가격(5억), 현재 거주
B 주택(2016.7.11.) : 임대, 일반임대사업자 등록(2019.4.15.)
C 주택(2019.6.5.) : 임대
A,B,C 모두 한사람 명의로 되어 있어 종부세가 조금 나왔는데 내년에는 더 나올 듯 합니다.
그래서 A주택을 배우자에게 증여를 하여 종합부동산세를 분산하려고 하는데 여기서 질문이 있습니다.
A주택을 배우자에게 부담부증여(보증금 및 부채 : 6억) 를 하면 조금더 절세를 할 수 있는지 궁금합니다.
예를들어 10억을 전부증여를 하면 10억-6억(배우자공제)=4억*20%-1천=7천만원
(수증자 증여세)
10억을 부담부증여(6억 보증금 및 부채) 를 하면
수증자(받는자)는 4억에 대한 증여세를 내는데 배우자 6억을 공제하면 증여세는 없고
증여자(주는자)는 6억(부채)에 대한 양도소득세를 내야 하는데
일시적 1가구 2주택(2022.6.5. 이전 증여)으로 양도세 비과세 가능한지?
수증자는 취득세(증여) 5억*12% = 6천만원 (조정대상지역 지정 2020.12.18. A,B,C 모두)
따라서 전부증여는 7천 + 5천 : 1억 2천
부담부증여는 : 6천
이렇게 계산 하는 것이 맞나요? 따라서 부담부증여가 6천이 절감이 되는건가요?
그리고 마지막으로 증여받은 재산(A)을 5년후 양도할 때 취득금액은 증여세 신고금액이라고 하던데 증여세는 시세를 기준으로 한다고 들었는데 여기서 부담부증여시 취득금액은 시세 10억 기준인가요? 아니면 부채 6억을 제외한 4억이 취득금액인가요?
추후(5년 후)에 A주택을 매도시 취득가액이 10억이냐 아니냐에 따라 또 엄청난 결과가 나타나더라고요.
두서없이 설명과 함께 중간중간에 질문을 하였습니다.
전문가분들의 고견을 듣고 싶습니다.
좀더 절세할수 있는 방법이 있으시면 답변 및 댓글 부탁드립니다
안녕하세요. 백승호 세무사입니다.
가족간 부담부증여를 할 경우, 수증자가 채무를 변제할 소득/재산이 없는 경우 전액 증여로 추정될 수 있으며 공시지가 3억 이상이고 조정대상지역의 주택을 증여할 경우 취득세도 중과될 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.