증여, 양도, 중장기 보유에 대한 절세방안 제시 부탁드립니다.

사실관계

모(엄마)

A아파트 보유중(실거주중) : 시세(5.0억) / 무대출 / 양도소득세 비과세 성립 / 24년 4월 내 매도 목표

- 07.11.30~24.03.18(현재)

B아파트 보유중(전세 계약중) : 시세(3.8억) / 무대출

- 20.08.10 : (선착순)분양계약 체결

- 23.07.11 : 소유권 이전 등기

- 23.08.07 ~ 25.08.06 : 전세입자 거주중

자(아들)

ㄱ아파트 보유중(월세계약중) : 시세(5.5억) / 대출(3.4억, 이율 : 2.78%) / 양도소득세 비과세 불가(ㄴ

- 18.08.09 : (선착순)분양계약 체결

- 21.10.08 : 소유권 이전 등기

- 23.04.11 ~ 25.04.10 : 월세입자 거주중

ㄴ아파트 보유중(실거주중) : 시세 (3.5억) / 대출(3.0억, 이율 : 3.98%)

- 21.11.19 : (정당)분양계약 체결

- 24.03.25(예정) : 소유권 이전 등기

- ~ 27.03.15 : 실거주 예정

ㄷ오피스텥 분양권(보유중) : 분양권 가격(4.4억) / 추후, 주택으로 활용할 가능성 큼

- 25.7.30 : 소유권 이전 등기 예정

※ A(용인), B(용인), ㄱ(용인), ㄴ(인천), ㄷ(인천) 4개의 아파트, 1개의 오피스텔 분양권 모두 24년 3월 18일 현재 비규제지역임

※ "모"와 "자"는 분리세대임

추후 계획

- A아파트는 매도 후, 현금 5.0억 내외 확보

- ㄱ아파트는 최종적으로 보유하고자 함("모"보단 "자"가 보유했으면 함)

- 참고 사항 : 25년에는 "자"의 부동산 보유 물건이 3건이 예상되어 보유부담이 다소 존재함

ALT1 : ㄱ아파트를 '모'에게 증여 or 저가양도(A아파트 매도후 확보한 금액으로 매수)로 전달

ALT2 : A아파트 매도금액인 5.0억 내외를 '자'의 'ㄴ아파트'나 'ㄱ아파트'의 주담대를 상환코자 함(ㄱ아파트는 "자"가 지속 보유)

질문사항

질문1. A아파트를 매도한 후 발생된 현금 5.0억을 "모"가 "자"에게 절세하여 증여하는 방법?

질문2. ㄱ아파트를 "자"가 "모"에게 전달할 때, "증여" or "저가양도" 어떻게 하는 것이 절세할 수 있는지?

[단, ㄱ아파트를 "저가양도"시 24년 5월 8일 이전에 하고자 함(양도소득세 중과 유예 기한 전)]

질문3. 장기적으로 어떻게 하면 자산 이동간의 절세가 가능한지? 보유세 부담을 감소시킬 수 있을지?