전세재계약시 임대인 채무로 인해 문제가 될지 문의드립니다.
아파트 전세가 곧 만기인데요. 임대인이 채무 문제로 쫒기고 있다고 들어서요. 아파트는 융자없고 임차인인 저희는 6년전에 전입신고 확정일자된 상태인데요. 이사갈곳이없어 결국 1억을 증액하여 재계약하려고 하는데요. 이 경우 재계약서 작성할때 임차인은 어떤방법으로 해야 안전하게 계약할수 있나요? 증액 1억분에 대한 확정일자만 새로 받아놓으면 별 문제가 없을지 아시는분 알려주세요. 추가할 특약내용같은것도 있는지 궁금합니다.
5개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
현시점 등기부등본상 어떠한 압류나 가압류, 그리고 근저당 설정이 없는 상태에서 증액재계약을 체결하고 확정일자를 부여받는다면 이후 다른 압류가 들어오더라도 선순위로써 유지가 가능하기 때문에 리스크가 적을수 있습니다 .물론 100%안전하다는 의미가 아니라 이후 설정되는 다른 압류,근저당보다 우선하는 권리가 있다는 의미입니다. 그리고 특약기재에 있어서는 등기부상 어떠한 권리관계 변동이 없는 상태에서 특약으로 방어할 권리나 대상이 없기에 기재가 쉽지 않습니다.
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안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
임대인이 채무 문제로 쫒기고 있다고 아신 이상 리스크를 안고 증액까지 해 가면서 계약 연장하셔야 하는 이유가 있으실까요 ?
확정일자는 증액된 금액만 받으셔야 하는것은 맞습니다만 , 채무가 심각한 경우라면 증액까지 해가며 연장하지 않으셨으면 합니다.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.
임대인이 채무로 인해 사정이 여의치 않을 경우는
증액하여 연장하는것을 추천드리지 않습니다.
현재 대항력은 그대로 유지하시되 계약만료 후 퇴거하는것을 추천드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임대인이 채무로 인해 쫒기고 있다니 불안하고 보증보험에 가입을 하지 않았다면 더욱 불안합니다.
근저당권이 없고 본인이 등기부상 1순위라면 경매로 넘어가면 낙찰자가 본인을 인수한 후 계약종료 후 낙찰자(새임대인이)가 보증금을 반환해야합니다. 아니면 배당신청으로 낙찰금에서 본인 보증금을 1순위로 배당 받을 수 있습니다.
계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 전세보증금이 얼마인지 모르지만 5%를 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
만약 임대료를 인상했다면 갱신계약서 보증금란에 인상분만 적고 특약사항에 이전 계약의 계약기간, 보증금, 계약갱신임을 밝히는 문구, 현재 총 보증금 등을 상세하게 작성하면 되겠습니다. 그리고 갱신계약서에 확정일자를 받으면 인상분만큼의 효력이 발생하고 이전 계약의 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지합니다.
갱신계약시에도 보증보험 가입이 가능하니 불안하다면 보증보험에 가입하시기바랍니다.
