안녕하세요.자산 관리의 실질적인 해법을 제시하는 세움인베스트입니다.​.최근 수도권 전세 시장은 '매물 품귀'와 '가격 상승'이라는 이중고에 시착했습니다.집값을 잡기 위한 강력한 대출 규제와 세제 강화가 오히려 서민들의 주거 선택권을 박탈하는 결과를 초래하고 있습니다.현시점의 핵심 문제점 3가지를 짚어보겠습니다...정책의 역설_집값 잡으려다 전세 공급을 끊다정부의 규제 강화는 임대차 시장의 주요 공급원인 다주택자와 임대사업자의 활동 위축을 가져왔습니다.​.· 허울뿐인 급매물양도세 중과 유예 종료와 대출 연장 제한으로 다주택자들이 기존보다 낮은 가격으로 매물을 내놓고는 있지만,그 가격조차 서민들이 감당하기엔 여전히 높습니다."집을 팔라"는 신호가 시장에 전달되어도, 정작 집을 사야 할 서민들은 자금 조달의 벽에 가로막혀 있습니다.​.· 전세 공급원의 소멸임대사업자 혜택 축소는 개인이 공급하던 '양질의 전세 매물'을 시장에서 퇴출시키고 있습니다.신축이나 직주근접 등 선호도가 높은 주택에 대한 수요는 여전하지만,공급이 막히니 전세 가격은 오르고 매물은 귀해지는 악순환이 반복됩니다.​..금융의 높은 벽_일반 주담대 vs 정책 대출 (미스매치)내 집 마련을 위한 금융 환경 역시 서민들에게 매우 가혹한 상황입니다.​.· 일반 주담대의 금리 부담4~6%대에 달하는 주담대 금리는 원리금 상환 부담을 가중시키며,이는 DSR(총부채원리금상환비율) 한도를 깎아먹는 요인이 됩니다.사고 싶은 집은 비싸고, 빌릴 수 있는 돈은 적어지는 현실입니다.​.· 정책 대출의 한계비교적 낮은 금리를 제공하는 정책 대출이 존재하지만, 현실과의 괴리가 큽니다.서울 및 수도권 주요 지역의 아파트 가격은 이미 정책 대출의 기준을 상회하고 있어, 사실상 '그림의 떡'이 되고 있습니다..정책대출 요약 (참고)· 디딤돌대출대상 주택 가격 제한 : 일반형 5억 원 / 신혼·2자녀 6억 원대출 한도 제한 : 일반형 2억 원 / 생애최초형 2.4억 원 / 신혼·2자녀 3.2억 원.· 보금자리론대상 주택 가격 제한 : 6억 원대출 한도 제한 : 일반형 3.6억 원 / 생애최초형 4.2억 원.· 신생아특례 디딤돌대출대상 주택 가격 제한 : 9억 원대출 한도 제한 : 4억 원..대출 규제의 '풍선효과'와 주거비 부담 가중수도권 위주의 규제 강화는 서민들을 더 열악한 주거 환경으로 내몰고 있습니다.​.· 전세의 반전세화원하는 지역의 전세 매물을 찾지 못하거나 전세 대출 한도가 부족해지자,차액을 월세로 돌리는 반전세(월세) 전환이 가속화되고 있습니다.​.· 종잣돈 마련의 어려움대출 이자에 월세 부담까지 더해지면서 매달 지출되는 고정 주거비가 급증하고 있습니다.이는 내 집 마련을 위한 종잣돈 모으기를 방해하며 주거 사다리를 완전히 무너뜨리는 결과를 낳습니다.수도권 전세난은 단순히 운의 문제가 아니라정책과 금융 시스템의 미스매치에서 발생한 구조적 문제입니다.​.서민들의 주거 안정을 위해서는 목소리만 높이는 이념적 정책이 아닌,현장의 실질적인 데이터를 반영한 금융 인프라가 절실합니다.​.세움인베스트는 이 혼란스러운 시장 속에서도 고객님이 가장 안정적인 주거 공간을 확보할 수 있도록,맞춤형 금융 솔루션을 통해 끝까지 함께하겠습니다.​.이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

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세움인베스트 [부동산 시리즈] 수도권 전세난과 주거 사다리의 실종,규제의 역설이 낳은 비극

최근 법률 상담을 진행하다 보면 과거에는 상상조차 할 수 없었던 기묘한 사건들을 접하게 됩니다. "변호사님, SNS에 올린 제 사진이 AI 학습 데이터로 쓰였다는데 보상받을 수 있나요?", "제 목소리를 똑같이 흉내 낸 AI 광고 영상이 돌아다니는데 명예훼손인가요?"와 같은 질문들입니다. 2026년 현재, 인공지능 기술은 우리 생활 깊숙이 들어왔고, 그만큼 우리의 인격권과 재산권은 유례없는 도전에 직면해 있습니다.기술의 진보와 법적 공백의 충돌인공지능은 방대한 데이터를 먹고 자랍니다. 그 데이터 안에는 누군가의 소중한 일상이 담긴 사진, 수년간 공들여 쓴 글, 독특한 음색이 포함되어 있습니다. 과거에는 이를 단순한 '정보'로 보았으나, 이제는 개인의 정체성을 구성하는 핵심 요소로 보아야 합니다.문제는 기술의 속도가 법의 속도를 앞지른다는 점입니다. 생성형 AI가 만든 결과물은 실존 인물과 놀라울 정도로 닮아 있지만, 정작 법적으로 이를 '초상권 침해'라고 단정 짓기에는 모호한 지점들이 존재해 왔습니다. 하지만 최근 우리 법원은 기술적 수단이 무엇이든 간에, 결과적으로 타인의 인격적 가치를 훼손하거나 경제적 이익을 편취했다면 마땅히 책임을 물어야 한다는 쪽으로 명확한 방향을 잡아가고 있습니다.변화된 법적 패러다임: 디지털 인격권의 확립올해 시행된 'AI 투명성 및 이용자 보호법'은 이러한 혼란을 잠재울 중요한 이정표입니다. 이제 AI 생성물에는 반드시 식별 마크를 부착해야 하며, 이를 어기고 마치 실제 상황인 것처럼 대중을 기만하는 행위는 엄격한 법적 제재를 받게 됩니다. 특히 주목해야 할 변화는 '디지털 잊힐 권리'의 확장입니다. 이제 개인은 자신의 데이터가 특정 AI 모델의 학습에 사용되는 것을 거부할 권리가 있으며, 이미 학습된 경우라 하더라도 해당 데이터의 삭제를 요구할 수 있는 법적 근거가 마련되었습니다.또한, 연예인이나 유명인에게만 해당된다고 여겨졌던 '퍼블리시티권'의 개념이 일반인에게도 폭넓게 적용되기 시작했습니다. 누군가 나의 외모나 목소리를 AI로 복제해 상업적 이득을 취했다면, 이는 단순히 기분 나쁜 문제를 넘어 명백한 재산권 침해로 간주되어 손해배상을 청구할 수 있는 시대가 온 것입니다.피해를 입었을 때, 변호사가 제안하는 현명한 대응법만약 자신의 권리가 침해되었다고 느낀다면 가장 먼저 냉정함을 유지해야 합니다. 디지털 세상의 증거는 순식간에 사라질 수 있기 때문입니다. 가장 먼저 해야 할 일은 해당 콘텐츠가 게시된 플랫폼의 URL과 화면을 꼼꼼히 캡처하여 채증하는 것입니다. 이후 플랫폼 고객센터를 통해 저작권 및 인격권 침해 신고를 접수하여 추가 확산을 막는 '골든타임'을 확보해야 합니다.그다음 단계가 바로 법률 전문가와의 상담입니다. 사안이 형사 처벌(명예훼손, 모욕 등)에 해당하는지, 아니면 민사상 손해배상 청구가 유리한지를 판단하는 것은 일반인의 눈으로는 쉽지 않습니다. 특히 AI 생성물은 가해자를 특정하기 어려운 경우가 많으므로, 초기 단계부터 수사 기관과 소통하며 법적 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요합니다.나가며: 법은 당신의 권리를 포기하지 않습니다기술은 인간을 이롭게 하기 위해 존재하지만, 누군가의 권리를 짓밟으며 나아가는 기술은 정당성을 얻을 수 없습니다. 법은 고여 있는 물이 아니라, 시대의 흐름에 발맞추어 흐르는 강물과 같습니다. 변호사로서 저는 새로운 기술이 가져온 혼란 속에서도 여러분의 인격과 권리가 온전히 보호받을 수 있도록 법적 방패가 되어 드릴 것입니다.불안해하기보다 알고 대응하는 지혜가 필요한 때입니다. 여러분의 소중한 디지털 자산, 이제는 법률 전문가와 함께 당당히 지켜내시길 바랍니다.

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AI가 내 얼굴을 학습했다면? 2026년, 우리가 마주한 새로운 법적 권리

주식으로 크게 잃고 나서, 매달 이자만 내다가 어느 날 원금조차 보이지 않는 상황이 된다면 어떤 기분일까요. "나처럼 투자 실패로 만들어진 빚도 개인회생이 되는 건지", "법원에서 도박이랑 같다고 볼 것 같아서"라는 막연한 두려움 때문에 상담 자체를 미루는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 주식투자 실패로 발생한 채무도 원칙적으로 개인회생 신청 대상이 됩니다. 다만 일반 채무 사건과 달리, 법원이 더 꼼꼼히 들여다보는 지점들이 있기 때문에 그 기준을 미리 알고 준비하는 것이 핵심이에요. 주식투자 개인회생 신청 자격 — 먼저 이것부터 확인하세요 개인회생 신청 자격의 핵심은 두 가지입니다. 첫째는 규칙적이고 입증 가능한 소득의 존재, 둘째는 채무 한도 초과 여부입니다. 채무 한도에 관해서는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(채무자회생법) 제579조 제1호를 기준으로 보면, 담보부 채무 15억 원 이하, 그 외 무담보 채무 10억 원 이하인 경우에 개인회생 신청이 가능합니다. 이 한도는 2021년 4월 법 개정으로 상향된 이후 현재까지 유지되고 있는 기준인데요. 간혹 일부 콘텐츠에서 "무담보 5억, 담보 10억"으로 안내되는 경우가 있는데, 이는 개정 전 구기준이므로 실제 신청 시에는 반드시 현행 법령 기준으로 확인하는 것이 중요합니다. 소득 형태는 급여직은 물론, 사업·프리랜서·아르바이트 수익 등도 입증이 가능하다면 원칙적으로 인정됩니다. 주식투자를 했다는 사실 자체는 신청 결격 사유가 아닌데요. 대법원은 단순히 소득을 초과한 주식·선물 투자로 재정 파탄이 생겼다는 사정만으로 곧바로 신청이 '성실하지 않다'고 볼 수 없다는 취지의 판결을 한 바 있습니다(대법원 2013마101 참조). 투자 경위 자체보다, 지금 채무를 성실히 변제할 의지와 능력이 있는지를 중심으로 보는 것이 개인회생 절차의 기본 방향입니다. 법원이 주식투자 사건에서 집중적으로 보는 핵심 포인트 주식투자 개인회생 사건에서 법원이 일반 신청보다 더 세밀하게 들여다보는 부분이 있습니다. 바로 청산가치 산정과 재산 은닉 여부입니다. 청산가치란 채무자가 파산했을 경우 채권자들에게 배당될 수 있는 총금액을 의미합니다. 개인회생에서는 '청산가치 보장의 원칙'에 따라, 변제계획상 채권자가 받을 금액이 청산가치 이상이어야 인가가 납니다. 과거 실무에서는 주식·코인에 1억 원을 투자해 3천만 원이 남아 있는 경우, 현존하는 3천만 원뿐 아니라 이미 손실로 사라진 7천만 원까지 청산가치에 포함시키라는 보정권고가 발부되는 경우도 있었습니다. 이 방식은 채권자가 실제로 배당받을 수 없는 금액까지 변제 기준에 포함시키는 것이어서 논란이 있었는데요. 서울회생법원은 이러한 문제를 해소하기 위해 2022년 7월 1일부터 실무준칙 제408호를 시행했습니다. 준칙의 핵심 내용은 "주식 또는 가상화폐 투자로 발생한 손실금은 청산가치 산정 시 원칙적으로 고려하지 않는다" 는 것입니다. 이미 소멸된 투자 손실은 파산 시에도 채권자가 배당받을 수 있는 재산에 해당하지 않는다는 논리이고, 투자는 제도권 금융 거래로 인정되기 때문에 손실 자체를 불이익의 근거로 삼기 어렵다는 취지이기도 합니다. 수원·부산 회생법원도 이 방향을 상당 부분 따라가는 경향이 있지만, 세부 적용은 사건이나 재판부별로 차이가 있을 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다. 손실금이 예외적으로 청산가치에 반영되는 경우 실무준칙의 원칙이 손실금 제외라 해서 모든 경우가 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 예외적인 상황에서는 손실금이 청산가치에 반영될 여지가 있는데요, 가장 대표적인 경우가 투자 실패를 가장한 재산 은닉 정황이 인정될 때입니다. 가상화폐는 특히 추적이 어렵다는 특성을 악용해 실제 자산을 숨기는 사례가 있어, 법원은 계좌 거래 내역을 통해 자금 흐름을 면밀히 검토합니다. 거래 내역이 불투명하거나 이체 목적이 설명되지 않으면 은닉 의심을 받을 수 있고, 이 경우 해당 금액이 청산가치에 포함될 수 있습니다. 또한 실무에서 인가가 어려워지는 상황을 종합하면 다음과 같은 패턴이 확인됩니다. - 신청 직전 단기간에 채무가 급격히 증가한 경우- 활동성 계좌에서 이체·출금 내역이 설명되지 않는 경우 (구체적 금액 기준은 법원별 실무 관행에 따라 달라질 수 있습니다)- 보정권고를 기한 내에 이행하지 않거나 소명이 부실한 경우- 변제계획상 월 납부액이 가용소득 범위를 벗어나 현실성이 없는 경우 특히 무리한 레버리지 사용이나 극단적인 단기 투기성 거래가 반복된 경우에는, 투자 경위·규모·시기·반복성을 종합해 도덕성 문제로 부정적 판단을 내리는 법원도 일부 있다는 점은 사전에 인지할 필요가 있습니다. 관할 법원별 실무 차이 — 어디에 신청하느냐가 중요합니다 실무준칙 제408호를 적용하는 서울·수원·부산 회생법원과 달리, 일부 지방법원은 아직 보수적인 기준을 유지하는 경향이 있습니다. 특정 지방법원에서 주식·코인 관련 사건이 기각된 사례가 실무에서 언급되기도 하나, 이를 특정 법원의 전반적인 기준으로 일반화하기보다는 사건별로 결과가 다를 수 있다고 보는 것이 정확합니다. 결론적으로, 어느 법원에 신청하느냐에 따라 청산가치 산정 방식이 달라질 수 있고, 그에 따라 변제계획안 설계 방향도 달라져야 하기 때문에, 관할 법원의 최신 실무 기준을 파악하는 것이 성패를 좌우할 수 있습니다. 변제계획안이 인가를 결정합니다 — 월 납부액과 기간 설계 전략 변제계획안은 개인회생 절차의 핵심 문서로, 개시결정 신청일로부터 14일 이내에 제출해야 합니다. 법원은 이 계획이 청산가치를 충족하면서도 현실적으로 이행 가능한지를 심사합니다. 변제 기간은 원칙적으로 3년(36개월)이지만, 법원 재량에 따라 최대 5년(60개월)까지 연장될 수 있습니다. 변제금 산정의 기본 구조는 소득에서 법원 인정 최저생계비를 공제한 금액(가용소득) 이 매월 납부 기준이 됩니다. 최저생계비는 보건복지부가 매년 고시하는 기준 중위소득의 60%를 기준으로 산정되며 매년 달라집니다. 2026년 기준 가구별 최저생계비는 1인 가구 약 154만 원, 2인 가구 약 252만 원, 3인 가구 약 321만 원, 4인 가구 약 390만 원 수준으로, 신청 시점 기준 고시값을 반드시 확인해야 합니다. 주식 채무로 인해 청산가치가 높게 산정되는 상황에서는, 변제 기간을 전략적으로 조정하는 방식이 실무에서 효과적인 경향이 있습니다. 월 납부액을 무리하게 올리면 이행 가능성 부족으로 계획안이 반려될 수 있고, 반대로 기간을 늘려 생계비를 안정적으로 확보하면서도 법원이 요구하는 청산가치 기준을 맞추는 설계가 인가율을 높이는 데 유리한 구조입니다.주식투자 개인회생에 관한 흔한 오해 정리 "주식으로 잃으면 법원에서 도박으로 취급한다" — 가장 많은 걱정이지만 사실과 다릅니다. 채무자회생법상 개인회생 절차에서는 개인파산과 달리 '과도한 낭비·도박·사행행위'가 면책 불허 사유에 직접 해당하지 않습니다. 주식은 제도권 금융 거래로 인정되기 때문에, 투자 실패 사실만으로는 신청을 거절할 법적 근거가 없는 것이 원칙입니다. 다만 무분별한 레버리지나 반복적인 투기성 거래는 경위 평가에서 불리하게 작용할 수 있어, 투자 과정을 사실 그대로 소명하는 것이 중요합니다. "이미 잃은 돈 때문에 변제금이 올라간다" — 서울회생법원 실무준칙 기준으로는 실제로 소멸된 투자 손실금은 청산가치에서 원칙적으로 제외되기 때문에, 현재 보유 중인 재산을 기준으로 청산가치가 산정됩니다. "절차가 진행 중이면 증권 계좌를 그냥 유지해도 된다" — 주의가 필요합니다. 개인회생 개시 이후에 별도 수익이 발생하면 재산 변동 보고 의무가 있을 수 있고, 상황에 따라 변제계획 변경 신청이 필요할 수 있습니다. 주식 채무의 무게를 혼자 감당해오셨다면 주식으로 쌓인 채무, 그 무게를 혼자 감당해온 시간이 얼마나 힘드셨을지 충분히 공감합니다. 개인회생은 단순히 빚을 줄이는 것이 아니라, 다시 일어설 수 있는 법적 출구를 여는 과정입니다. 법무법인 반향에서는 대한변호사협회 인증 민사·도산 전문 변호사인 유선종 변호사가 개시부터 인가까지 직접 사건을 맡아 진행합니다. 