법인 명의 주택 임차시 무엇을 주의해야 하나요?

Question

법인이 소유한 주택을 임차할 경우 체불한 임금이 있을 경우 임금채권이 확정일자 선후와 상관없이 임차보증금에 우선한다고 들었습니다. 이러한 점외에 법인 소유 주택 임차시 주의해야 할 점은 무엇일까요?

Answer 1

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

법인 부동산이 경매로 넘어가는 경우는 대부분 파산으로 인하여 발생하는데, 이때는 우선변제권보다 법인 소속 직원들의 3개월치에 해당하는 급여가 선순위가 되어 먼저 지급하게 됩니다.

이때 법인의 직원이 많다면 그만큼 급여가 많아지기 때문에 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 생기는 것입니다.

직원들의 3개월치에 대한 급여 기준은 근로기준법 제38조(임금채권의 우선변제)에 대한 내용으로 최종 3개월분의 임금과 재해보상금을 지급해야 한다고 정해져 있으며, 이때 우선변제권을 가지고 있다고 하여도 이에 우선할 수는 없는 것입니다.

높아진 전세대금 때문에 전세대출을 통하여 임대차 계약을 진행해야 하는 경우도 많습니다. 보통 전세대출은 임대하려는 주택에 문제가 없다면 70~80%는 나온다고 알고 있는 분들이 많은데, 법인 소유의 부동산은 그렇지 않은 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 계약을 진행할 때 특약사항에 전세대출이 불가할 시 계약금 반환에 대한 조항을 넣어두시는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

정확히는 체불된 임금채권의 경우는 경매시 최우선변제가 되기 때문에 임차보증금보다 우선하는 경우가 많습니다. 물론 임차보증금도 최우선변제가 가능한 보증금 이내라면 임금채권과 더불어 안분배당될 확률이 높습니다. 법인 명의의 주택도 주택임대차보호법 대상이기 때문에 일반적인 계약들과 마찬가지로 공인중개사를 통해 거래하시면 크게 문제는 없을것으로 보입니다.