확정일자가 효력이 00시부터 발생하는 이유가 무엇인가요?
확정일자가 효력이 00시부터 발생하는 이유가 무엇인가요? 찾아봐도 안 나오더라고요. 행정상의 문제인가요? 그렇다기엔 다른 행정은 00시부터 효력이 생기는 게 없는 거 같은데...
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
확정일자의 효력이 다음날 0시부터 발생하는 것은 아니고, 대항력(새로운 집주인에 대하여 임대차효력을 주장하는 것)을 갖추지 못한 상태에서 확정일자를 받을 경우에는 대항력을 갖춘 다음날에 우선변제권(경매절차에서 후순위 채권자들에 우선하여 배당금을 교부받을 수 있는 권리)이 발생하는 것입니다. 이는 주택임대차보호법에서 우선변제권의 발생요건을 '대항요건 + 확정일자'로 규정하고 있고, 대항력 발생시기는 '전입신고를 한 다음날'로 규정하고 있기 때문입니다. 다만 대항력을 이미 갖춘 상태에서 확정일자를 받았다면 우선변제적 효력은 즉시 발생하게 됩니다.
참고로 확정일자는 주택이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 배당요구를 할 경우 배당순위와 관련된 문제이고, 대항력은 임차인이 배당요구를 하지 않고 새로운 집주인에 대하여 임대차효력(보증금반환)을 주장하는 문제인데 어느 하나의 권리만 행사할 수 있습니다.
관련법령
주택임대차보호법
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]