안녕하세요금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다..부동산 뉴스를 보다 보면 "또 규제네" 하고 스크롤을 넘기기 쉽습니다.그런데 이번에 정부가 검토 중인 카드는 성격이 다릅니다..개인이 아닌 기업이 보유한 비업무용 부동산을 겨냥하고 있기 때문입니다..정부는 기업의 비업무용 부동산 보유 부담을 높여시장 매각을 유도하는 정책을 본격적으로 검토하고 있습니다..이미 국세청은 법인이 보유한 고가 주택 2,630가구(공시가 합산 약 5조 4천억 원)에 대한 전수 점검을 시작했고, 필요하면 세무조사로 전환하겠다고 밝혔습니다.대상 법인 수만 1,600곳이 넘습니다.."기업 부동산 규제인데 나랑 무슨 상관이냐"라고 생각하신다면,이 글을 끝까지 읽어보시길 권합니다...기업들이 부동산을 얼마나 갖고 있나국내 상장사들이 보유한 투자 부동산 가액은 약 '108조 원'에 달합니다.단순히 규모만 큰 것이 아니라 그 속을 들여다보면 상황이 꽤 심각하죠..· 투자 부동산 가액 &gt; 시가총액인 법인 : 63곳· 투자 부동산 가액 &gt; 시가총액의 절반 이상인 법인 : 159곳.63개 기업은 본업을 통해 만든 회사의 가치(시가총액)보다 가지고 있는 부동산 가치가 더 높습니다.사실상 제조업인지 부동산업인지 구분이 안 되는 수준이죠..기업들이 부동산을 쌓아둔 이유는 명확합니다.부동산 가치 상승 → 담보 대출 → 또 다른 부동산 매입으로 이어지는 순환 구조 때문이에요..매물을 내놓지 않으니 시장 유통 물량은 줄고 가격은 계속 오르는,기업과 시장이 서로를 받쳐주는 구조였던 셈입니다..2014년 현대차가 삼성동 한전 부지를 감정가의 3배인 10.5조 원에 낙찰받자마자강남 일대 상업용 건물 호가가 폭등했던 것이 대표적입니다.대기업이 "이 지역의 가치는 이 정도다"라는 기준점을 시장에 박아버린 사건이었죠...규제가 현실화되면 벌어질 일 (4단계 충격 경로)정부가 보유세 부담을 높이면 기업의 선택지는 하나, 바로 '매각'입니다..· 보유세 강화 → 기업 부동산 대규모 매각 압박비용 부담이 커진 기업들이 부동산을 시장에 내놓기 시작합니다..· 매물 급증 → 수요 위축공급은 갑자기 늘어나는데, 대출 규제까지 동반되면 매수 수요는 빠르게 줄어듭니다..· 가격 하락 → 담보 가치 붕괴건물과 토지 가격이 하락하면 은행이 잡아두고 있는 담보 가치도 함께 떨어집니다..· 금융 부실 → 신용 경색담보 가치가 대출 잔액보다 낮아지면 은행은 대출 부실을 떠안게 됩니다..이 경로는 이론이 아닙니다.우리보다 먼저 이 실험을 했던 나라들이 있습니다...일본이 먼저 겪은 '잔혹사'1980년대 후반 일본은 부동산 버블이 정점에 달했습니다.너도나도 부동산을 사들이며 고점인지도 모르고 진입하던 시절이었습니다..일본 정부와 은행은부동산 투기 억제를 정책 최우선 과제로 삼고 세 가지를 동시에 시행했습니다..· 부동산 대출 총량 규제 도입· 기준금리 2%에서 6% 수준으로 단기간 인상· 토지 보유세 부담 강화.결과는 어땠을까요?기업과 개인이 동시에 부동산 매각에 나섰습니다..매물은 급격히 늘어나고 대출 규제로 매수 수요는 급감했습니다.시장에는 매물만 쌓였고, 일본 상업용 부동산 가격은 '60~70%까지 폭락'했습니다..충격은 부동산에서 끝나지 않았습니다.당시 일본 은행들은 기업 대출의 상당 부분을 부동산 담보에 의존하고 있었습니다..부동산 가격이 떨어지자 담보 가치가 무너졌고, 대규모 대출 부실이 터졌습니다.금융기관들이 대규모 손실을 떠안으면서 신용 경색이 발생했고, 기업 투자와 소비가 동시에 위축됐습니다.그 이후가 우리가 아는 일본의 '잃어버린 30년'입니다..부동산 가격 안정이라는 목표는 달성했지만,그 대가로 30년의 침체를 치른 것입니다...중국에서도 같은 일이 벌어졌다중국 정부는 "주택은 거주를 위한 것이지 투기 대상이 아니다"라는 기조 아래 '3대 레드라인' 정책을 시행했습니다..부동산 개발업체의고부채·고레버리지·고회전 방식을 규제하는 것이 핵심이었습니다..중국 개발업체들은 아파트가 완공되기도 전에분양 대금을 거의 전액 받아 또 다른 토지 매입 계약금으로 바로 돌려쓰는 방식으로 사업을 키워왔습니다.자기 자본 없이 돌아가는 구조였습니다..3대 레드라인 시행으로 차입이 막히자 개발업체들은 부동산을 급하게 처분해야 하는 상황에 몰렸습니다.결과는 헝다, 비구위안 등 대형 개발업체들의 연쇄 디폴트였습니다..그 충격은 은행, 신탁, 자산관리 상품으로 빠르게 번졌습니다.멀쩡하던 백화점이 문을 닫고 대형 건물 오피스는 공실로 넘쳐났습니다..중국은 부동산이 GDP의 약 25%를 차지하는 나라입니다.그만큼 충격도 컸습니다..우리나라는 부동산의 GDP 직접 비중(약 8%)은 낮지만, 가계 자산의 부동산 쏠림 현상은 세계 최고 수준입니다. 구조적 취약성은 결코 무시할 수 없는 수준이죠...우리나라의 현재 숫자와 우리의 대응현재 기업의 은행권 대출 총액은 약 1,300조 원입니다.이 중 부동산 담보 비중을 보수적으로 30%만 잡아도 약 250조 원이 이번 규제의 직접적인 영향권에 들어옵니다..여기에 부실채권(NPL)이 경매 시장으로 쏟아지기 시작하면 시장의 하방 압력은 더욱 거세질 것입니다.불안해하실 수도 있지만, 위기 속에서도 자산을 지키는 길은 있습니다..· DSR과 담보 여력 재점검내 자산에서 대출 비중이 적정한지,하락장에서도 견딜 수 있는 현금 흐름이 있는지 반드시 체크하세요..· NPL(부실채권) 시장 공부시장이 흔들릴 때 우량 물건이 경매로 나올 수 있습니다.지금이 바로 공부할 타이밍입니다..· 포트폴리오 재편'묻지마 투자'는 끝났습니다.세금 부담이 큰 자산은 정리하고, 실거주나 수익성이 확실한 자산 위주로 슬림화해야 합니다...부동산은 우리 삶의 터전이지만, 때로는 날카로운 칼날이 되어 돌아오기도 합니다.혼자 고민하며 초조해하지 마세요..보유하신 부동산의 세금 문제, 대출 연장, 혹은 향후 자금 계획에 고민이 있으시다면언제든 세움인베스트를 찾아주세요..여러분의 자산 가치를 바로 세우는 길,함께 고민하겠습니다..이상다음에도 유익정보로 찾아뵙겠습니다.

경제

경제전문가

세움인베스트 [부동 시리즈] 기업 비업무용 부동산 규제, 부동산 시장의 다음 국면이 시작됩니다

나는 왜 자꾸 남과 비교하게 될까괜찮다가도누군가를 보는 순간 마음이 흔들립니다저 사람은 잘하고 있는 것 같고나는 부족한 것 같고갑자기 내가 작아지는 느낌그래서기분이 가라앉고자신감도 흔들립니다그래서 스스로에게 묻습니다“나는 왜 이렇게 비교할까”그런데 이건 자신감의 문제가 아닐 수 있습니다비교는 내가 부족해서가 아니라나를 판단하는 기준이내 안이 아니라바깥에 있기 때문입니다그래서 누군가를 보는 순간그 사람이 나를 평가하는 기준이 됩니다이건 감정이 아니라구조입니다오늘은 한 번 이렇게 해보셔도 좋겠습니다비교가 올라올 때“나는 지금 무엇을 기준으로 나를 보고 있는가”이 질문을 해보세요그리고 단 한 번만“내 기준은 무엇인가”이렇게 스스로에게 물어보세요그 순간부터 비교는 조금씩 줄어듭니다

심리상담

나는 왜 자꾸 남과 비교하게 될까

나는 왜 혼자 결정하면 불안할까결정을 합니다나름 고민했고비교도 했고생각도 충분히 했습니다그런데 막상 선택을 하고 나면 확신이 생기기보다누군가에게 확인받고 싶어집니다이게 맞는지괜찮은 선택인지그래서 다시 묻게 됩니다그래서 스스로에게 묻습니다“나는 왜 혼자 결정을 못할까”그런데 이건 능력의 문제가 아닐 수 있습니다결정이 어려운 이유는 정보가 부족해서가 아니라그 선택의 결과를 혼자 감당해야 한다는 감각이 부담되기 때문일 수 있습니다그래서 우리는선택보다 확인을 더 찾게 됩니다이건 판단력의 문제가 아니라책임에 대한 감각입니다오늘은 한 번 이렇게 해보셔도 좋겠습니다결정을 한 뒤“이 선택을 내가 감당할 수 있는가”이 질문을 해보세요완벽한 선택이 아니라내가 감당할 수 있는 선택그 기준이 생길 때 불안은 조금 줄어듭니다