세움인베스트 [부동 시리즈] 기업 비업무용 부동산 규제, 부동산 시장의 다음 국면이 시작됩니다

안녕하세요

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

.

부동산 뉴스를 보다 보면 "또 규제네" 하고 스크롤을 넘기기 쉽습니다.

그런데 이번에 정부가 검토 중인 카드는 성격이 다릅니다.

.

개인이 아닌 기업이 보유한 비업무용 부동산을 겨냥하고 있기 때문입니다.

.

정부는 기업의 비업무용 부동산 보유 부담을 높여

시장 매각을 유도하는 정책을 본격적으로 검토하고 있습니다.

.

이미 국세청은 법인이 보유한 고가 주택 2,630가구(공시가 합산 약 5조 4천억 원)에 대한 전수 점검을 시작했고, 

필요하면 세무조사로 전환하겠다고 밝혔습니다.

대상 법인 수만 1,600곳이 넘습니다.

.

"기업 부동산 규제인데 나랑 무슨 상관이냐"라고 생각하신다면,

이 글을 끝까지 읽어보시길 권합니다.

.

.

기업들이 부동산을 얼마나 갖고 있나

국내 상장사들이 보유한 투자 부동산 가액은 약 '108조 원'에 달합니다.

단순히 규모만 큰 것이 아니라 그 속을 들여다보면 상황이 꽤 심각하죠.

.

· 투자 부동산 가액 > 시가총액인 법인 : 63곳

· 투자 부동산 가액 > 시가총액의 절반 이상인 법인 : 159곳

.

63개 기업은 본업을 통해 만든 회사의 가치(시가총액)보다 가지고 있는 부동산 가치가 더 높습니다.

사실상 제조업인지 부동산업인지 구분이 안 되는 수준이죠.

.

기업들이 부동산을 쌓아둔 이유는 명확합니다.

부동산 가치 상승 → 담보 대출 → 또 다른 부동산 매입으로 이어지는 순환 구조 때문이에요.

.

매물을 내놓지 않으니 시장 유통 물량은 줄고 가격은 계속 오르는,

기업과 시장이 서로를 받쳐주는 구조였던 셈입니다.

.

2014년 현대차가 삼성동 한전 부지를 감정가의 3배인 10.5조 원에 낙찰받자마자

강남 일대 상업용 건물 호가가 폭등했던 것이 대표적입니다.

대기업이 "이 지역의 가치는 이 정도다"라는 기준점을 시장에 박아버린 사건이었죠.

.

.

규제가 현실화되면 벌어질 일 (4단계 충격 경로)

정부가 보유세 부담을 높이면 기업의 선택지는 하나, 바로 '매각'입니다.

.

· 보유세 강화 → 기업 부동산 대규모 매각 압박

비용 부담이 커진 기업들이 부동산을 시장에 내놓기 시작합니다.

.

· 매물 급증 → 수요 위축

공급은 갑자기 늘어나는데, 대출 규제까지 동반되면 매수 수요는 빠르게 줄어듭니다.

.

· 가격 하락 → 담보 가치 붕괴

건물과 토지 가격이 하락하면 은행이 잡아두고 있는 담보 가치도 함께 떨어집니다.

.

· 금융 부실 → 신용 경색

담보 가치가 대출 잔액보다 낮아지면 은행은 대출 부실을 떠안게 됩니다.

.

이 경로는 이론이 아닙니다.

우리보다 먼저 이 실험을 했던 나라들이 있습니다.

.

.

일본이 먼저 겪은 '잔혹사'

1980년대 후반 일본은 부동산 버블이 정점에 달했습니다.

너도나도 부동산을 사들이며 고점인지도 모르고 진입하던 시절이었습니다.

.

일본 정부와 은행은

부동산 투기 억제를 정책 최우선 과제로 삼고 세 가지를 동시에 시행했습니다.

.

· 부동산 대출 총량 규제 도입

· 기준금리 2%에서 6% 수준으로 단기간 인상

· 토지 보유세 부담 강화

.

결과는 어땠을까요?

기업과 개인이 동시에 부동산 매각에 나섰습니다.

.

매물은 급격히 늘어나고 대출 규제로 매수 수요는 급감했습니다.

시장에는 매물만 쌓였고, 일본 상업용 부동산 가격은 '60~70%까지 폭락'했습니다.

.

충격은 부동산에서 끝나지 않았습니다.

당시 일본 은행들은 기업 대출의 상당 부분을 부동산 담보에 의존하고 있었습니다.

.

부동산 가격이 떨어지자 담보 가치가 무너졌고, 대규모 대출 부실이 터졌습니다.

금융기관들이 대규모 손실을 떠안으면서 신용 경색이 발생했고, 기업 투자와 소비가 동시에 위축됐습니다.

그 이후가 우리가 아는 일본의 '잃어버린 30년'입니다.

.

부동산 가격 안정이라는 목표는 달성했지만,

그 대가로 30년의 침체를 치른 것입니다.

.

.

중국에서도 같은 일이 벌어졌다

중국 정부는 "주택은 거주를 위한 것이지 투기 대상이 아니다"라는 기조 아래 '3대 레드라인' 정책을 시행했습니다.

.

부동산 개발업체의

고부채·고레버리지·고회전 방식을 규제하는 것이 핵심이었습니다.

.

중국 개발업체들은 아파트가 완공되기도 전에

분양 대금을 거의 전액 받아 또 다른 토지 매입 계약금으로 바로 돌려쓰는 방식으로 사업을 키워왔습니다.

자기 자본 없이 돌아가는 구조였습니다.

.

3대 레드라인 시행으로 차입이 막히자 개발업체들은 부동산을 급하게 처분해야 하는 상황에 몰렸습니다.

결과는 헝다, 비구위안 등 대형 개발업체들의 연쇄 디폴트였습니다.

.

그 충격은 은행, 신탁, 자산관리 상품으로 빠르게 번졌습니다.

멀쩡하던 백화점이 문을 닫고 대형 건물 오피스는 공실로 넘쳐났습니다.

.

중국은 부동산이 GDP의 약 25%를 차지하는 나라입니다.

그만큼 충격도 컸습니다.

.

우리나라는 부동산의 GDP 직접 비중(약 8%)은 낮지만, 가계 자산의 부동산 쏠림 현상은 세계 최고 수준입니다. 

구조적 취약성은 결코 무시할 수 없는 수준이죠.

.

.

우리나라의 현재 숫자와 우리의 대응

현재 기업의 은행권 대출 총액은 약 1,300조 원입니다.

이 중 부동산 담보 비중을 보수적으로 30%만 잡아도 약 250조 원이 이번 규제의 직접적인 영향권에 들어옵니다.

.

여기에 부실채권(NPL)이 경매 시장으로 쏟아지기 시작하면 시장의 하방 압력은 더욱 거세질 것입니다.

불안해하실 수도 있지만, 위기 속에서도 자산을 지키는 길은 있습니다.

.

· DSR과 담보 여력 재점검

내 자산에서 대출 비중이 적정한지,

하락장에서도 견딜 수 있는 현금 흐름이 있는지 반드시 체크하세요.

.

· NPL(부실채권) 시장 공부

시장이 흔들릴 때 우량 물건이 경매로 나올 수 있습니다.

지금이 바로 공부할 타이밍입니다.

.

· 포트폴리오 재편

'묻지마 투자'는 끝났습니다.

세금 부담이 큰 자산은 정리하고, 실거주나 수익성이 확실한 자산 위주로 슬림화해야 합니다.

.

.

부동산은 우리 삶의 터전이지만, 때로는 날카로운 칼날이 되어 돌아오기도 합니다.

혼자 고민하며 초조해하지 마세요.

.

보유하신 부동산의 세금 문제, 대출 연장, 혹은 향후 자금 계획에 고민이 있으시다면

언제든 세움인베스트를 찾아주세요.

.

여러분의 자산 가치를 바로 세우는 길,

함께 고민하겠습니다.

.

이상

다음에도 유익정보로 찾아뵙겠습니다.