세움인베스트 [부동산 시리즈] 2026년 자금조달계획서, 달라진 항목과 작성법 정리

안녕하세요

금융 계획을 세우고 자산의 가치를 바로 세우는 세움인베스트입니다.

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"집을 계약하려는데, 자금조달계획서를 어떻게 채워야 할지 모르겠다"는 문의가 올해 들어 부쩍 늘었습니다.

부동산 거래가 생애에 몇 번 없는 일인 만큼 처음 접하는 분들이 많고, 게다가 올해 2월부터 양식 자체가 바뀌었기 때문입니다.

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자금조달계획서는 단순한 행정 서류가 아닙니다.

제출 즉시 국세청과 금융감독원에 데이터가 공유되는 강력한 검증 수단입니다.

항목 하나를 잘못 기재하거나 금액이 맞지 않으면 보정 요구나 소명 요청으로 이어질 수 있습니다.

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오늘은 개정된 양식의 핵심 변경점과 항목별 작성법을 정리해 드리겠습니다.

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자금조달계획서란 무엇인가

정식 명칭은 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'입니다.

매수인이 집을 살 때 "이 돈이 어디서 나왔는지"를 항목별로 밝히는 서류입니다.

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크게 자기자금(내 돈)과 차입금(빌린 돈) 두 덩어리로 나뉘며,

이 둘을 합친 금액이 매매계약서의 실거래가와 정확히 일치해야 합니다.

1원이라도 다르면 보정 요구가 오기 때문에 꼼꼼하게 맞춰야 합니다.

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제출 의무가 있는 거래는 다음과 같습니다.

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· 규제지역: 금액과 관계없이 모든 거래

· 비규제지역: 실거래가 6억 원 초과 거래

· 토지거래허가구역: 2026년부터 의무 적용

· 투기과열지구: 계획서에 항목별 증빙 서류까지 함께 제출

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토지거래허가구역에서 거래할 경우, 허가 신청 시와 본계약 신고 시 두 번 제출해야 할 수 있습니다.

두 서류의 내용이 일관되게 작성되어야 합니다.

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2026년 2월 10일, 무엇이 달라졌나

2026년 2월 10일에 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙이 개정되면서 서식이 바뀌었습니다.

이 날짜 이후에 계약한 거래라면 반드시 새 양식을 사용해야 하며, 이전 양식으로는 신고 자체가 되지 않습니다.

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핵심 변경점은 세 가지입니다.

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· 대출 유형 세분화

기존에는 주택담보대출과 신용대출 외에는 '기타 대출'로 묶어서 기재할 수 있었습니다.

이제는 사업자대출과 해외 금융기관 대출이 별도 항목으로 분리됐습니다.

대출 유형별로 금융기관 이름(예: KB국민은행)을 직접 기재해야 합니다.

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사업자대출을 주택 구입 자금으로 활용하는 경우에는

대출 약정 위반 가능성이 생길 수 있으니 주의가 필요합니다.

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· 자기자금 항목이 더 촘촘해

부동산 처분대금, 주식·채권 매각대금, 가상자산 매각대금이 각각 별도 항목으로 분리됐습니다.

특히 가상자산 매각대금은 2026년에 새로 생긴 독립 항목입니다.

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이전에는 코인을 매각한 자금을 '기타 자금'으로 뭉뚱그릴 수 있었습니다.

이제는 거래소 이름, 매각 시점, 원화 환전 내역을 시간 순서에 맞게 기재해야 합니다.

매각 시점과 입금 시점 사이의 흐름이 자연스럽게 이어지지 않으면 소명 요청을 받을 수 있습니다.

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· 임대보증금 항목이 둘로 나뉘었습니다

갭 매수처럼 전세를 끼고 집을 사는 경우에 해당하는 내용입니다.

임대보증금을 '취득주택'과 '취득주택 외'로 구분해서 따로 기재해야 합니다.

임대차계약서상 보증금과 자금조달계획서 금액이 정확히 일치해야 합니다.

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자기자금 항목별 작성법

· 금융기관 예금액

본인 명의 예금·적금을 기재하는 항목입니다.

오늘 잔액이 아니라, 계약금·중도금·잔금 각각의 지급 시점에 실제로 출금 가능한 금액 기준으로 작성해야 합니다.

계약 직전에 큰돈이 갑자기 입금됐다면, 그 돈의 출처에 대한 소명 자료를 미리 준비해두는 것이 좋습니다.

(증빙 서류: 잔액증명서(계약일 기준) + 통장 거래내역)

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· 주식·채권 매각대금

주식, 채권, 펀드를 매각해 마련한 자금입니다.

이미 매도했다면 실제 수령액을, 아직 매도 전이라면 예상 수령액을 보수적으로 기재합니다.

매도 시점과 입금 흐름이 자연스럽게 이어지는지 반드시 확인해야 합니다.

(증빙 서류: 매도확인서 또는 잔고증명서)

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· 가상자산 매각대금

2026년에 새로 생긴 항목입니다.

거래소 거래 내역 기준으로 작성하며, 거래소 이름·매각 시점·원화 환전 내역이 시간 순서에 맞아야 합니다.

'3개월 전에 팔았는데 입금은 어제' 같은 흐름이 끊기는 경우에는 소명 요청을 받을 수 있습니다.

(증빙 서류: 거래소 거래 내역 확인서)

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· 증여·상속

부모, 배우자, 친척 등에게 받은 돈을 기재하는 항목입니다.

2026년 개정 서식에서는 증여·상속 금액뿐 아니라 증여세·상속세 신고 여부까지 체크하도록 항목이 추가됐습니다.

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· 현금 및 그 밖의 자금

보유 현금, 외화, 다른 항목에 분류하기 어려운 자기자금을 기재합니다.

개정 서식에서는 외화 금액과 외화반입 신고 여부도 기재하도록 되어 있습니다.

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출처가 불명확한 현금을 이 항목에 넣으면 조사 대상이 되기 쉽습니다.

'그 밖의 자금'이라고 해서 아무 돈이나 넣어서는 안 됩니다.

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· 부동산 처분대금

기존 집을 매각하거나 전세보증금을 돌려받아 마련한 자금입니다.

양도소득세 신고 일정과 연결되기 때문에 처분 시점을 정확하게 기록해 두어야 합니다.

아직 기존 집이 팔리지 않은 상태에서 매각대금을 기재하는 경우,

매매계약서가 있거나 실제 처분 가능성이 확인되어야 안전합니다.

(증빙 서류: 매매계약서 + 잔금 입금 내역)

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차입금 항목별 작성법

· 금융기관 대출액

주택담보대출, 신용대출, 사업자대출, 해외 금융기관 대출, 그 밖의 대출을 구분해 각각 별도 항목에 기재해야 합니다.

예전처럼 '기타 대출'로 묶는 것은 더 이상 허용되지 않습니다.

금융기관 이름도 직접 기재해야 합니다.

(증빙 서류: 대출확인서(기관명 명시))

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· 취득주택의 임대보증금

전세를 끼고 집을 사는 갭 매수의 경우,

매도인의 기존 임대차계약을 승계하거나 새 임차인의 보증금을 잔금에 보태는 경우 이 항목에 기재합니다.

올해부터 '취득주택'과 '취득주택 외' 두 항목으로 나눠서 기재해야 합니다.

(증빙 서류: 부동산 임대차계약서)

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· 가족 간 차용금 및 그 밖의 차입금

가족, 지인, 회사에서 빌린 돈이 여기에 해당합니다.

가족 간 차용금은 특히 주의가 필요합니다. "부모님에게 빌렸다"고 기재하는 것만으로는 부족합니다.

차용증, 이자 지급 내역(법정이자율 연 4.6%), 상환 계획, 실제 계좌이체 내역

이 네 가지가 갖춰져 있지 않으면 세무당국이 증여로 판단할 수 있습니다.

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​실수요자가 자주 묻는 질문

· 예금 잔액을 오늘 기준으로 써도 되나요?

오늘 잔액이 아니라, 계약금·중도금·잔금 각 지급 시점에 실제로 출금 가능한 금액 기준으로 작성해야 합니다.

계약 직전에 갑자기 큰돈이 들어왔다면 출처 소명 자료를 미리 챙겨두는 것이 안전합니다.

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· 임대보증금은 어느 칸에 써야 하나요?

갭 매수라면 차입금 항목에 기재합니다.

올해부터는 '취득주택'과 '취득주택 외'로 나뉘기 때문에,

내가 사려는 집의 전세보증금인지 다른 주택의 보증금인지 구분해서 작성해야 합니다.

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· 부모님께 빌린 돈, 그냥 차입금 칸에 쓰면 되나요?

차용증, 이자 납입 내역, 상환 계획 이 세 가지가 없으면 세무당국이 증여로 볼 수 있습니다.

이자는 법정이자율인 연 4.6% 기준으로 실제로 이체한 내역이 있어야 합니다.

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· 코인·주식 매각대금은 얼마를 적어야 하나요?

대략적으로 적어서는 안 됩니다. 매각일, 입금일, 은행 입금액이 서로 맞아야 합니다.

아직 매도 전이라면 예상 수령액을 보수적으로 기재해야 합니다.

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· 계약금 입금 증빙은 따로 준비해야 하나요?

2026년부터 주택 매매 계약 신고 시 계약금 입금 증빙 자료 제출이 의무화됐습니다.

허위계약과 실거래가 부풀리기 방지 목적의 규정이기 때문에 반드시 준비해야 합니다.

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제출 전 최종 체크리스트

· 2월 10일 이후 계약이라면 반드시 새 양식으로 제출했는가

· 자기자금 + 차입금 합계가 매매계약서 실거래가와 정확히 일치하는가

· 대출 항목에 금융기관 이름을 직접 기재했는가

· 가상자산 매각대금이 있다면 거래소명·매각 시점·환전 내역을 기재했는가

· 가족 간 차용금이 있다면 차용증·이자 내역·상환 계획·이체 내역을 준비했는가

· 임대보증금을 취득주택과 취득주택 외로 구분해 기재했는가

· 투기과열지구라면 항목별 증빙 서류를 함께 준비했는가

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2026년 자금조달계획서는

단순히 "돈을 어떻게 마련했다"고 적는 서류가 아닙니다.

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예금, 증여, 상속, 가상자산, 대출, 보증금, 현금 흐름을

항목별로 나눠 실제 증빙과 맞추는 서류입니다.

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금액만 맞추는 것이 아니라,

각 금액의 출처와 이동 경로까지 설명할 수 있어야 한다는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다.

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자금 흐름이 복잡하거나 항목 작성이 불확실하게 느껴지신다면,

전문가의 검토를 받아 보시기를 권해 드립니다. 서류 한 장이 나중에 큰 차이를 만들 수 있습니다.

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이상

다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.