임차인 부동산 경매에 대해서 질문드립니다.
오늘 네이버기사에 임차인이 부동산 경매로 해서 경매 넘어간 물건 울며 겨자 먹기 식으로 산다고 들었습니다.
보증금이 걸려있다고 치면 유찰될때까지 기다렸다가 입찰하는 건가요?
이게 이해가 잘안되네요.. 돈이 2배로 들것 같은데..
2개의 답변이 있어요!안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 본인이 낙찰금액을 지불해야 하므로 돈이 배로 들어가게 됩니다. 입찰 경쟁이 심하다면 처음 입찰가 보다 더 비싸게 낙찰 받아야 할 경우도 있고, 입찰자가 없어서 유찰될 경우 낙찰가가 내려가서 더 싸게 낙찰 받는 경우도 있습니다. 비싸게 낙찰을 받든 유찰이 되어 더 싸게 낙찰을 받든 낙찰이 되면 낙찰가를 지불해야 하므로 돈이 배로 들어가는 경우도 있습니다.
대항력 있는 임차인이 존재하는 경매물건은 그 임차인이 배당요구를 했느냐 안했느냐 또는 보증금을 얼마나 배당받을 수 있느냐에 따라 유찰이 거듭되기도 하고 매각가(낙찰가)가 터무니없이 낮아지기도 합니다. 간혹 대항력 있는 임차인이 이런 점을 이용하여 유찰을 거듭시킨 후 자신이 낙찰받을 목적으로 배당요구를 하지 않는 것도 이 때문입니다.
임차인이 배당요구를 했든 배당요구를 하지 않았든 만약 대항력 있는 임차인이 자신이 거주하는 임차주택을 경매로 취득한 경우 임차인이 배당받지 못한 보증금의 전부 또는 일부는 어떻게 처리될까?
배당요구를 한 경우 임차인은 매각대금에서 자신이 배당받을 보증금을 뺀 나머지 금액을 대금으로 납부(상계를 통한 대금납부)할 수 있기 때문에 자신의 보증금 회수에 전혀 문제가 되지 않습니다. 문제는 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 채 임차주택을 낙찰받은 경우 배당받지 못한 보증금이 있음을 이유로 채무자의 다른 재산에 가압류 등을 통해 또다시 경매를 신청할 수 있느냐는 것입니다.
우선 상식적인 선에서 접근해 보자. 대항력 있는 임차인이 있는 주택이 경매로 나올 경우 그 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자는 낙찰대금 외에 임차인의 보증금을 인수해야 하기 때문에 유찰이 거듭되고 낙찰가가 낮아지기 마련입니다. 예컨대, 경매를 위한 감정평가액(=시세 가정)이 7억원인 어떤 주택에 임차인이 보증금 5억원에 거주하고 있고, 대항력이 있으며, 배당요구를 하지 않았다면 그 주택의 최저경매가액은 최소한 2억원 이하까지 떨어질 수 있습니다.
이 주택을 임차인 자신이 1억5000만원에 낙찰받았다고 할 때 임차인의 보증금 5억원은 어떻게 되느냐 하는 문제가 남습니. 5억원이라는 보증금을 임대인(임차주택의 소유자, 채무자)으로부터 회수하지 못했기 때문에 이를 근거로 채무자의 다른 재산에 가압류 등을 통해 경매를 신청해서 보증금을 회수할 수 있을까?
결론적으로 그렇지 않다고 봅니다. 대항력 있는 임차인의 지위에서 배당요구를 하지 않았고 그 결과 임차인이 임차주택을 보증금 이상 공제한 금액으로 저렴하게 매수하게 된 결과 임차인은 보증금을 회수한 것이 되므로 채무자와의 채권채무관계가 이미 종결된 것으로 보는 것이 상식에 부합된다고 봐야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실 일반임차인에게는 우선매수청구권이 없습니다. 다만 국민임대 또는 공공임대주택, 임대사업자주택일 경우 선순위 임차권일때 가능합니다. 일반임차인의 경우 다른 입찰자와 동일하게 경쟁입찰을 합니다. 보통 선순위 임차권이 있는 경우 낙찰자에게 인수되기 때문에 경매낙찰금+보증금을 고려하면 유찰되는게 일반적입니다, 이러한 경우 임차인은 보증금 회수가 어려워지고 시간도 계속 지연되므로 경매을 통해 낙찰받아 매도하는 방법을 취하는 경우가 있습니다.
