법률
다세대주택 공동담보 호실 경매 진행가능한지 궁금합니다
23개 다세대호실 공동담보 13억5천 근저당이고 제 호실 감정가는 1억입니다 전세사기 피해자로 lh매입 후 차익금을 받고 싶어 경매진행을 하려하는데 이 경우 제 호실 하나만 경매진행이 가능할까요? 무잉여기각 이런것도 있다하는데 다세대호실 공동담보같은 경우도 무잉여기각이 뜨나요? 진행이 되는건지 궁금합니다
1개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
다세대주택에 공동담보로 설정된 근저당이 있는 경우에도 개별 호실 단독 경매 신청은 형식상 가능합니다. 다만 공동담보 구조에서는 해당 호실의 경매 실익이 핵심 판단 요소가 되며, 배당 가능성이 없다고 판단되면 무잉여기각으로 경매가 진행되지 않을 수 있습니다. 질문 사안에서는 무잉여기각 가능성이 매우 높습니다.공동담보 다세대 경매의 법리 구조
공동담보란 하나의 근저당이 여러 호실 전체에 설정된 상태를 의미하며, 각 호실은 담보 목적물의 일부에 불과합니다. 이 경우 특정 호실만 경매를 신청하더라도 근저당권자는 전체 채권액을 기준으로 우선변제를 주장하게 됩니다. 따라서 해당 호실 감정가가 전체 근저당 채권액에 비해 현저히 낮다면 실질 배당 여지가 없습니다.무잉여기각 판단 기준과 적용 가능성
법원은 경매 개시 단계에서 해당 부동산을 매각하더라도 선순위 채권자에게 배당할 금액조차 없다고 판단되면 무잉여기각 결정을 내릴 수 있습니다. 공동담보 다세대의 경우에도 동일하게 적용되며, 질문 사안처럼 공동담보 채권액이 매우 크고 개별 호실 가치가 낮은 구조에서는 무잉여기각이 실무상 빈번합니다.LH 매입 연계 전략상 유의사항
LH 매입을 전제로 한 차익 회수 목적이라면, 단독 경매 실익보다는 전체 담보 구조와 선순위 권리 관계를 종합 검토해야 합니다. 필요하다면 공동담보 전부 경매 또는 담보권 일부 말소 가능성, 배당 구조에 대한 사전 검토가 선행되어야 합니다. 단순히 호실 하나만으로는 목적 달성이 어려울 가능성이 높습니다.