안녕하세요, 카레라입니다. 보통주 배당 6% 후반과 연 8% 고정 배당 우선주”를 같은 회사에서 동시에 꺼내놓고 사람들한테 고르라고 던지는 케이스가 있습니다. 오늘 소개할 종목은 베스트바이, 버거킹, 달러제너럴 등 소매업체에 부동산을 빌려주고 직접 대출 투자도 하는 리츠인데, 위험 대비 보상 관점에서 어떤 배당주에 관심을 가지는 것이 더 나을까요? 좀 더 자세히 구조를 뜯어보도록 하겠습니다1. Alpine Income Property Trust, Inc(PINE) 소개PINE은 미국 전역의 상업용 리테일 부동산에 투자하는 소형 리테일 REIT흔히 말하는 단일 테넌트 넷리스 구조를 중심으로 자산을 구성임차인이 재산세, 보험, 유지보수 비용을 부담하는 계약이 대부분이라 운영 리스크가 낮은 구조회사는 임대료 수취에 집중하고 비용 변동성은 임차인 쪽으로 넘긴 형태포트폴리오는 특정 브랜드나 특정 업종에 과도하게 쏠리지 않도록 구성주 임차인들은 지역 밀착형 리테일과 필수 소비 성격이 강한 업종 위주경기 민감도가 낮은 업종 비중이 높아서 임대료 연체나 공실 리스크를 관리하기 쉬움전체적으로 보면 방어형 리츠와 수익률 추구형 리츠의 중간 성격에 가까운 포지션2. PINE.PRA 우선주, 왜 발행했고 구조가 어떻게 될까PINE.PRA는 2025년 11월에 새로 발행된 시리즈 A 누적형 우선주발행 목적은 보통주 희석 없이 자본을 조달해 자산 운용 여력을 늘리기 위한 선택액면가 25달러 기준의 고정 배당 구조로 설계, 액면 이자 8%배당은 분기 단위로 지급되며 지급 의무는 누적되는 형태만기가 정해진 채권형 상품이 아니라 영구 우선주 구조에 가까움일정 시점 이후에는 회사가 선택적으로 상환할 수 있는 콜 옵션이 포함되어 있음구조상 배당 안정성은 높지만 주가 상승 여력은 제한적인 상품우선주는 회사 자산 가치가 올라가도 배당률이 올라가지는 않음3. PINE의 배당 지급 여력과 현금흐름 구조리츠 특성상 순이익보다 운영 현금흐름이 훨씬 중요한 지표감가상각이 큰 자산 구조라 회계상 순손실이 나와도 바로 문제라고 보긴 어려움실제로는 임대료 수취 현금이 꾸준히 들어오는지가 핵심PINE은 임대차 계약 구조상 단기 경기 변동에 따른 현금흐름 변동성이 크지 않음자산 매각과 재투자를 반복하면서 단기 실적은 흔들려도 중장기 현금흐름을 관리하는 방식보통주 배당과 우선주 배당 모두 현금흐름 범위 내에서 설계된 구조4. 보통주와 우선주를 같이 놓고 봐야 하는 이유우선주는 배당 안정성이 높지만 수익 상한이 명확히 정해져 있음금리 하락이나 리츠 섹터 반등이 와도 우선주 가격 상승은 제한적임반면 보통주는 자산 가치 재평가 구간에서 주가 레버리지가 살아 있음PINE은 자산 리사이클링 효과가 시차를 두고 반영되는 구조. 이런 구조에서는 회복 국면 초입에 보통주 쪽 기대값이 더 커지는 경향이 있음그래서 현재 구간에서는 우선주보다 보통주가 위험 대비 보상이 더 나아 보이는 상황진짜 중요한 이야기는 여기서 이어서 확인하실 수 있습니다!https://contents.premium.naver.com/ussocom/highyieldlab/contents/260106213551928sz

경제

수익성 부동산 갈아타기를 열심히 하고 있는 잡식성 리츠, 보통주 or 우선주?

1. 오늘은 자동차 손해배상 보장법 상의 운행자 책임과 관련하여, 자동차 수리업자가 수리 완료 여부를 확인하고자 시운전을 하면서 수리 의뢰자의 요청에 따라 거주할 방을 알아보고자 운행한 경우 자동차 소유자와 수리업자의 공동 운행지배와 운행이익을 인정한 대법원의 판결을 먼저 살펴보겠습니다.​2. 이에 대하여 대법원은 '통상의 경우 자동차의 수리를 의뢰하는 것은 자동차 수리업자에게 자동차의 수리와 관계되는 일체의 작업을 맡기는 것으로서, 여기에는 수리나 시운전에 필요한 범위 안에서의 운전 행위도 포함되고, 자동차의 소유자는 수리를 의뢰하여 자동차를 수리업자에게 인도한 이상 수리 완료 후 다시 인도받을 때까지는 자동차에 대하여 관리 지배권을 갖지 않으므로, 그 운행 지배권은 수리업자에게만 있는 것이지만, 자동차를 수리하거나 시운전하는 동안에 발생한 사고 당시 그 소유자가 자동차의 운행에 대한 운행지배와 운행이익을 완전히 상실하지 아니하였다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 보아야 한다.'는 판시(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다 53193 구 상금)를 통하여 기준을 세워 주었습니다.​3. 위 사건의 원심법원은 차량 소유자로부터 이 사건 화물차의 수리 의뢰를 받았던 피고는 이 사건 화물차를 인도받음으로써 그 운행이익 및 운행지배를 취득하였고, 차량 소유자의 운행이익과 운행지배가 상실되었기에 망인(위 차량의 운행 중 사고가 발생함)에 대하여 차량 소유자의 책임을 전제로 하는 원고(차량 소유자의 차량에 대한 보험 계약을 체결한 보험회사)의 이 사건 구상금 청구를 배척하였습니다.​4. 하지만 대법원은 이 사건 사고 당시 수리업자인 피고는 수리 완료 여부를 확인하고자 이 사건 화물차를 시운전하였던 것 이외에도, 조수석에 탑승한 수리 의뢰자(차량 소유자로부터 부탁을 받은 자) 가 피고에게 자기 또는 차량 소유자가 거주할 방을 얻는다고 말하여 위 메밀항에 있는 방을 알아보고자 공사 중의 이면 도로인 사고 장소로 무리하게 진입하였다가 이 사건 사고를 야기하였던 사실을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면, 이 사건 사고 당시 소유자인 원고는 매형인 수리 의뢰자를 통하여 간접적으로 이 사건 화물차의 운행을 지배하면서 그 운행이익도 누리고 있었다고 봄이 상당하므로, 수리업자인 피고와 공동으로 이 사건 화물차의 운행지배와 운행이익을 가지고 있었다고 보아야 할 것이라는 이유로 원심 판결을 파기, 환송하였습니다.

법률

변호사

교통사고 발생 시의 민사상의 문제(41)

개인회생을 떠올릴 때 사람을 가장 먼저 멈추게 하는 생각이 있습니다.“지금 이 상태에서 더 잃을 게 남아 있나.”빚 때문에 이미 많은 것을 포기한 상황입니다.그런데 회생이라는 단어를 검색하는 순간, 마지막 남은 생활까지 정리해야 할 것 같은 기분이 듭니다.그래서 어떤 분들은 제도 설명보다 먼저 이런 상상을 합니다.집에서 나와야 하나.통장 잔액은 전부 없어지나.생활 자체가 초기화되는 건 아닐까.하지만 개인회생은 ‘정리’의 제도이지 ‘초토화’의 제도가 아닙니다.이 차이를 이해하지 못하면, 제도는 시작도 하기 전에 포기하게 됩니다.개인회생 절차에서 법원이 가장 먼저 보는 것은 재산이 아닙니다.이 사람이 앞으로 살아갈 수 있는 구조가 남아 있는지입니다.그래서 법은 처음부터 선을 하나 긋습니다.“이 선 아래의 삶은 건드리지 않는다.”그 선 안에 들어오는 것이 바로 면제되는 영역입니다.개인회생에서 모든 재산이 계산 대상이 되는 것은 아닙니다.법은 채무자를 숫자로 보지 않고, 생활 단위로 봅니다.지금 이 사람이 어디서 자고 있는지.어떻게 출근하거나 생계를 유지하는지.당장 끊기면 삶이 무너지는 지점이 어디인지.이 질문에 대한 답이 재산보다 먼저 고려됩니다.그래서 주거와 직결된 금액은 전부 같은 눈으로 보지 않습니다.보증금이 있어도, 그 보증금이 곧바로 처분 가능한 재산으로 계산되지는 않습니다.그 공간이 사라지면 생활이 붕괴되는지 여부가 먼저 판단됩니다.생활비도 마찬가지입니다.법원이 인정하는 것은 ‘검소함’이 아니라 ‘현실성’입니다.서류상 최소 기준만으로 사람이 살아갈 수 없다는 점을 법원도 알고 있습니다.그래서 실제로 빠져나갈 수밖에 없는 비용이 있다면, 그 흐름 자체를 설명하는 것이 중요해집니다.여기서 많은 분들이 착각합니다.이런 보호는 자동으로 적용될 거라고 생각합니다.그러나 개인회생에서 자동으로 지켜지는 것은 거의 없습니다.지켜야 할 이유를 설명하지 않으면, 보호는 작동하지 않습니다.면제 여부는 신청하지 않으면 판단되지 않습니다.필요성을 말하지 않으면 고려되지 않습니다.그래서 같은 상황에서도 결과가 갈립니다.누군가는 생활을 유지하고,누군가는 같은 재산 때문에 변제 부담이 과도해집니다.차이는 재산의 크기가 아니라 설명의 구조입니다.개인회생에서 가장 위험한 선택은 재산을 줄이는 행동입니다.급하게 처분하거나, 일부러 빼놓거나, 말하지 않는 방식입니다.이런 선택은 보호가 아니라 의심을 부릅니다.그리고 의심은 곧 불리한 판단으로 이어집니다.개인회생은 숨기는 제도가 아니라 드러내는 제도입니다.어떻게 살아왔고, 지금 무엇이 필요하며, 앞으로 무엇이 유지되어야 하는지를 말하는 절차입니다.그래서 면제라는 개념은 특혜가 아닙니다.법이 허용한 최소한의 균형 장치입니다.모든 것을 내려놓고 시작하라는 제도였다면, 개인회생은 존재하지 않았을 겁니다.지금 가진 것이 사라질까 두려워 망설이고 있다면,그 두려움은 이해할 수 있는 감정입니다.다만 그 두려움이 사실인지, 오해인지부터 구분해야 합니다.개인회생은 잃는 선택이 아니라,지켜야 할 것을 선별하는 선택입니다.그 선을 어디에 그을지는, 혼자 감으로 정할 문제가 아닙니다.지금 필요한 것은 결단이 아니라, 정확한 구조입니다.