주택구입자금대출과 주택담보대출 차이가 뭔가요??
제가 옛날에 주택구입자금대출을 받았는데, 주택담보대출은 못 갚으면 집이 경매로 넘어가는 거잖아요. 그러면 주택구입자금대출은 어떤가요??
똑같이 경매로 넘어가나요??
둘의 차이는 무엇인가요??
그리고 주택구입자금대출도 대환대출할 수 있나요?? 대환대출 할 때는 똑같은 주택구입자금대출로 갈아타야만 하는건가요?? 은행 직원이 이자가 더 낮은데로 갈아타라는데 잘 몰라서요..
안녕하세요. 김강일 경제전문가입니다.
주택구입자금대출과 주택담보대출은 비슷해 보이지만 목적과 조건에서 차이가 있습니다. 주택구입자금대출은 주로 집을 새로 사는 데 필요한 자금을 빌려주는 대출로, 정부나 공공기관(예: 주택금융공사)이 지원하는 경우가 많고 보금자리론, 디딤돌대출 같은 상품이 대표적이에요. 소득 제한이나 주택 가격 조건이 붙는 경우가 많고 금리가 상대적으로 낮습니다. 담보는 구입하려는 주택이 됩니다. 반면 주택담보대출은 이미 소유한 주택을 담보로 돈을 빌리는 대출로, 용도가 자유로워서 주택 구입뿐 아니라 생활비, 사업 자금 등으로도 쓸 수 있어요. 은행에서 흔히 제공하며 금리와 조건은 대출자의 신용도나 담보 가치에 따라 달라집니다. 쉽게 말해 주택구입자금대출은 "집을 사기 위해" 특화된 대출이고 주택담보대출은 "집을 이미 갖고 있는 상태에서" 활용하는 범용 대출이에요. 하지만 둘 다 주택을 담보로 한다는 점은 같습니다.
주택구입자금대출도 못 갚으면 주택담보대출처럼 경매로 넘어갈 수 있습니다. 두 대출 모두 주택을 담보로 설정하기 때문에 상환을 못하면 은행이나 금융기관이 담보권을 행사해서 주택을 경매로 처분하고 대출금을 회수합니다. 예를 들어 옛날에 받으신 주택구입자금대출이 보금자리론이라면 한국주택금융공사가, 일반 은행 대출이라면 해당 은행이 경매를 진행할 수 있어요. 다만 정부 지원 대출(예: 디딤돌대출)의 경우 상환 유예나 조건 조정 같은 구제책이 제공될 가능성이 조금 더 높을 수 있지만 결국 갚지 못하면 경매는 피할 수 없습니다.
차이점을 요약하면 주택구입자금대출은 주택 구입 전용이고 주택담보대출은 용도 자유라는 점, 주택구입자금대출은 정부 지원 상품이 많고 주택담보대출은 민간 금융기관이 주로 제공한다는 점, 주택구입자금대출은 소득·주택 조건이 까다로울 수 있고 주택담보대출은 담보 가치와 신용도 중심이라는 점이 다릅니다. 못 갚으면 둘 다 경매로 이어진다는 결과는 같아요.
주택구입자금대출도 대환대출이 가능합니다. 대환대출은 기존 대출을 상환하고 더 나은 조건(낮은 금리, 긴 상환 기간 등)의 새 대출로 갈아타는 거예요. 은행 직원이 "이자 더 낮은 데로 갈아타라"고 한 건 현재 금리가 과거보다 낮아졌거나 다른 상품이 더 유리하다는 뜻일 가능성이 높습니다. 꼭 같은 종류의 주택구입자금대출로 갈아탈 필요는 없습니다. 예를 들어 기존에 보금자리론을 받았다면 더 낮은 금리의 일반 주택담보대출이나 다른 정부 지원 대출(예: 적격대출)로 대환할 수 있어요. 단 대환하려는 새 대출이 기존 대출의 담보(주택)를 그대로 인정해줘야 하고 대출 조건(소득, 주택 가치 등)을 충족해야 합니다.
대환 시 고려할 점은 금리가 과거보다 낮아졌는지 확인하는 거예요. 예를 들어 2010년대 보금자리론 금리가 45%였다면 지금은 3%대 상품도 가능할 수 있습니다. 또 대환 시 중도상환수수료(보통 원금의 1~2%)나 신규 대출 수수료가 들 수 있고, 월 납입액이 줄어드는지 상환 기간이 늘어나는지 계산해보는 게 좋습니다. 정부 지원 대출로 대환하려면 소득·주택 조건을 다시 체크해야 할 수도 있어요.
은행 직원의 말대로 금리가 더 낮은 대출로 갈아타는 건 좋은 선택일 수 있습니다. 과거에 받으신 주택구입자금대출이 고금리였다면 지금 대환으로 이자 부담을 줄일 기회일 수 있어요. 정확한 판단을 위해 은행에 "현재 대출 금리와 새 대출 금리는 각각 얼마인가요?", "대환 시 추가 비용(수수료 등)이 얼마나 드나요?", "어떤 대출 상품을 추천하는지, 조건은 뭔가요?"라고 물어보세요. 예를 들어 과거 5% 금리로 2천만 원을 빌렸다면 연 이자가 100만 원인데 3%로 대환하면 연 60만 원으로 줄어드는 식이에요. 이런 계산을 해보면 얼마나 이득인지 감이 올 겁니다.
안녕하세요. 정현재 경제전문가입니다.
주택구입자금대출은 주택구입이나 주택 건축, 보수 등을 위해 금융기관으로부터 대출받는 것을 말하고, 주택담보대출은 자신 소유의 주택을 담보물로 하여 금융 기관에서 대출받는 것입니다.
그리고 주택구입자금대출 역시도 대환대출이 가능합니다.