양도소득세 1가구 2주택자와 3주택자 차이점이 궁금해요

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

 1. 우선 1세대 2주택과 3주택 중에 일률적으로 양도소득세가 얼마 차이가 난다고 단언하기 어렵습니다.

부동산의 소재지, 가액 등 고려해야할 변수가 너무나도 많기 때문입니다.

2. 결혼하면 5년간 유예기간을 준다는 질문은 아마도 ' 혼인으로 인한 일시적 1가구 2주택 ' 말하는 것 같습니다.

소득세법 시행령 제155조 제5항에 따르면  "1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다" 고 규정하고 있습니다.

 즉, 단순히 혼인했을 때 무조건 비과세가 적용되는 것은 아니고, 위 조문처럼 혼인으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 양도할 경우 1세대 1주택으로 본다는 의미이며, 이때도 무조건 양도소득세를 내는 것이 아니라 비과세 요건을 갖추어야 합니다.

참고로 1세대 1주택으로서 양도소득세가 비과세되기 위하여는 다음의 요건을 모두 충족하여야 합니다.

㉮ 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것

㉯ 2년) 이상 보유할 것. 다만, 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택은 해당 주택의 보유기간이 2년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것

*) 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 3년

㉰ 미등기 양도자산 및 고가주택이 아닐 것

㉱ 주택에 부수되는 토지로서 도시지역 안의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배를 넘지 않는 토지일 것

㉲ 주택 양도 당시 조합원입주권을 보유한 자가 양도하는 주택이 아닐 것
(단, 시행령 제156조의 2 제3항 내지 제11항에서 규정한 부득이한 사유로 조합원입주권을 보유한 경우는 제외)

여기서 언급한 1세대 1주택에 해당하기만 하면 매도 또는 매수의 목적, 형태에 불구하고 양도소득세가 비과세됩니다.

주택양도소득은 제도가 매우 복잡하여 질문답변만으로는 정확하게 판단하기가 어렵습니다. 이를 항상 유념하시기 바랍니다.

감사합니다.