안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이미화 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산 계약시 계약금과 중도금, 잔금으로 지급했는지 계약금과 잔금만으로 지급하게 했는지에 따라 결론이 다릅니다. 계약금만 지급한 상태에서는 특별히 정하지 않았다 하더라도 민법에 따라 매도인은 계약금의 2배를 반환하고, 매수인은 계약금을 포기하며 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있습니다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없습니다.

선생님께서는 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 없다고 하셨으므로 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있습니다.

따라서 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 준비하여 매수인(선생님)에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 해야만 매도인이 매매계약을 해제할 수 있습니다. 만일 매도인이 자신의 이행 제공을 함으로써 선생님을 이행지체에 빠지게 하지 않는다면 그 약정기한을 도과하였더라도 상호 이행을 하지 않은 것이 되기 때문에 계약 해제 사유가 되지 않습니다. 보통 일반 사람들은 이러한 사정을 모를 것이므로 특별히 변호사의 조력 없이는 매도인이 이러한 절차를 밟지 않을 것으로 보이며, 그렇다면 며칠 후 지급해도 상호 의무이행을 안 한 것이 되어 이행지체에 빠지지 않고, 따라서 계약은 유지됩니다.

대법원은 매수인이 자금지급기일에 잔금을 지급하지 못하면 계약이 자동해지된다는 약정이 계약서에 있는 경우에도 매도인이 이전등기 소요서류를 갖추지 않은 경우에는 매수인이 이행지체에 빠지지 않는다고 판시한 바 있습니다. 다만, ‘매도인이 이전등기 소요서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기한도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 하는 특약’을 하였다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에는 지급기한 도과사실 자체만으로 계약이 실효된다( 대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결 참조)고 판시하고 있습니다.

계약금과 잔금 지급으로 이루어진 경우 보통은 계약서에 계약금을 손해배상의 예정액으로 본다는 기재가 있습니다. 부동산 매매계약서도 약관처럼 되어 있어 그 내용이 들어가 있을 것으로 판단되므로 계약서를 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다.

다만, 유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등 금원이 수수되었다고 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 그 계약금 등을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다(출처 : 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다11429 판결 [계약금반환] > 종합법률정보 판례)는 판례가 있습니다. 보통은 계약서에 계약금을 손해배상의 예정액으로 본다는 기재가 있고, 부동산 매매계약서도 약관처럼 되어 있어 작은 글씨를 못 보았을 확률이 있으니 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다.