배당 수익률 9.4% 미국 주택시장이 살아나는 시점의 모기지 리츠 회사채

안녕하세요, 카레라입니다.

요즘 금리 인하 얘기가 슬슬 본격적으로 나오자마자 모기지 관련주들이 슬슬 꿈틀대고 있는데 오늘은 그 한가운데 있는 고수익 회사채 하나를 가져왔습니다. 바로 AG Mortgage Investment Trust Inc(MITT)가 발행한 2029년 만기 선순위 회사채, 티커는 MITN입니다. 쿠폰 금리가 무려 9.5%인데다 분기마다 꼬박꼬박 이자를 주는 구조입니다.

1. AG Mortgage Investment Trust(MITT) 소개

• MITT는 모기지 리츠(mREIT)로 직접 건물을 사서 임대료를 받는 일반 리츠와 달리 주택담보대출과 모기지 증권(MBS)에 투자해 이자를 챙기는 구조

• 자회사 Arc Home(지분 44.6%)과 제휴 네트워크를 통해 비에이전시 신규 주택담보대출을 매입하고 이를 유동화하거나 장부에 보유해 운용함

• 2025년 2분기 기준 총자산은 74.6억 달러 규모

• GAAP 투자포트폴리오 평균 수익률은 6.02%

• 소규모 리츠가 아니라 그럭저럭 덩치가 있는 편이라 유동성 공급 창구가 계속 열려 있는 구조

• 자산 대부분은 모기지 관련 채권이라 경기 둔화 시에도 이자 수익 모델 자체는 단순하게 유지됨

• 다만 오피스, 물류 리츠처럼 건물 임대가 아니라 모기지 자산에 기대는 구조라 시장 금리와 담보가치 변동에 민감하다는 특성이 있음

2. MITN 선순위 회사채 구조

• 최초 발행은 2024년 1월 23일, 3,000만 달러 규모였으나 초과 수요로 3,450만 달러로 확대 발행

• 2024년 5월에 두 번째 트랜치(MITP)를 6,500만 달러 발행하며 총 잔액이 9,950만 달러 수준이 됨

• 액면금리 9.5% 고정, 분기당 0.59달러씩 지급, 만기는 2029년 2월 15일

• 2026년 2월 15일부터 최초 조기상환 가능, 상환가는 액면가 100% + 미지급 이자

• 콜옵션이 걸려 있어 실제 투자 수익률은 콜 여부에 따라 크게 달라짐

• 무담보 Senior Notes로 발행돼 담보부 레포 차입보다는 후순위지만 모회사 차원에서는 동순위(pari passu) 구조

• Change of Control 조항이 있어 인수합병 등 지배권 변동 시 101% 가격으로 조기상환 가능

• 발행 목적은 일반 자금 조달로, 신규 모기지 매입이나 기존 전환사채 상환에 활용됨

3. MITT의 이자 지급 능력과 유동성

• MITN+MITP 이자비용은 분기당 254만 달러로 순이자이익이 이를 7배 이상 커버 가능

• 현금 및 현금성 자산 8,874만 달러, 추가로 바로 매각 가능한 RMBS까지 포함하면 유동성 8,970만 달러

• 분기마다 수십억 달러 단위의 유동화 조달과 레포 거래가 꾸준히 이뤄지고 있어 유동성 창구가 살아있다는 점이 더 중요

• 레버리지는 모기지 리츠 특성상 높지만 GAAP 포트폴리오 레버리지는 약 1.2배로 업계 평균 대비 안정적

• 조달비용 평균은 5.3%대, 포트폴리오 수익률이 6%대라 마진이 두껍진 않지만 플러스는 유지되고 있음

4. 만기 구조와 기타 부채 상황

• 총 조달 68.7억 달러 중 8.96억 달러는 리코스(Recourse), 나머지는 논-리코스(Non-Recourse) 구조

• 리코스는 회사 전체가 책임지는 차입이라 시장 변동 시 마진콜 위험이 크지만 규모가 상대적으로 제한적임

• 논-리코스는 특정 자산 풀에만 권리가 묶이는 구조라 모회사 차원에선 부담이 작음

• 레포 차입은 대부분 1년 이내 만기라 단기 변동성은 있지만 장기 MITN, MITP는 모두 2029년 이후 만기라 당장 부담 없음

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