세움인베스트 [대출 시리즈] 내 집 마련의 세 가지 열쇠 LTV, DTI, DSR 완벽 총정리

안녕하십니까.

정확한 금융 지식으로 여러분의 자산 가치를 세우는 세움인베스트입니다.

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최근 부동산 정책이 급변하면서 "집값의 몇 %까지 대출이 나오나요?"라는 문의가 부쩍 늘었습니다.

오늘 포스팅에서는 내 대출 한도를 결정하는 기본 LTV, DTI, DSR 이 세 가지 기본개념을 명확하게 정리해 드립니다.

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LTV (담보인정비율) "집값의 얼마까지?"

LTV(Loan To Value)는 주택의 가치를 기준으로 대출 한도를 정하는 비율입니다.

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· 공식

대출가능액 = 주택가격 * LTV 비율

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· 핵심 포인트

현재 서울 전역과 경기 주요 12곳(분당, 과천 등)은 규제 지역으로 묶여 LTV 40%가 적용되고 있습니다

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· 주의사항

이때 기준이 되는 주택가격은 매매가가 아닌 'KB시세' 또는 '감정가' 기준임을 반드시 기억해야 합니다.

(단, 시세대비 매매가가 너무 낮은 경우엔 금융기관 별 건바이 건)

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DTI (총부채상환비율) "소득 대비 주담대 상환 능력은?"

DTI(Debt To Income)는 나의 연간 소득에서 주택담보대출의 원리금 상환액이 차지하는 비중을 보는 지표입니다.

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· 공식

DTI(%) = (해당 주담대 원리금 상환액 + 기타대출 이자 상환액) / 연간 소득 * 100

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· 특징

주담대 외에 다른 대출(신용대출 등)이 있다면 그 대출은 '이자'만 부채로 합산하여 계산합니다.

DSR보다는 상대적으로 완만한 규제라고 볼 수 있습니다.

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DSR (총부채원리금상환비율) "가장 강력한 끝판왕 규제"

DSR(Debt Service Ratio)은 주담대뿐만 아니라 모든 대출의 '원금 + 이자'를 내 소득과 비교합니다.

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· 공식

DSR(%) = 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 / 연간 소득 * 100

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· DTI와 차이점

신용대출, 자동차 할부, 카드론 등의 원금 상환액까지 모두 내 소득에서 깎아 먹기 때문에

실제 대출 한도를 결정짓는 가장 결정적인 요소입니다.

· 현재 기준

1금융권 기준 40%, 2금융권 기준 50%가 적용됩니다.

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실무 팁

· 세 가지 규제 중 '가장 낮은 금액'이 내 한도입니다

LTV가 60% 나온다고 해서 무조건 그만큼 빌릴 수 있는 것이 아닙니다.

집값이 10억이라 LTV상 4억이 가능해도, 내 연봉이 낮아 DSR 40%를 초과한다면 대출 한도는 줄어들게 됩니다.

이 세 가지 필터를 모두 통과한 최솟값이 나의 최종 대출 금액입니다.

(물론 LTV, DTI, DSR 외 부동산 규제도 충족해야합니다.)

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· 맞벌이 부부라면 '소득 합산'이 전략

DTI와 DSR은 소득이 높을수록 한도가 늘어납니다.

부부 합산 소득을 활용하면 대출 한도를 높일 수 있지만,

이때 배우자의 기존 부채도 함께 합산되므로 사전에 부채내용도 미리 확인해야합니다.

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· 상환 방식에 따라 DSR이 변합니다

앞서 '대출 상환방식' 편에서 다뤘듯 원금균등 방식은 DSR 수치를 많이 낮출 수 있습니다.

DSR 한도가 아슬아슬하거나 부족하다면 원금균등 방식을 선택해 DSR 비율을 맞추는 전략도 필요합니다.

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내 집 마련, 계산기부터 두드려야 합니다.

최근 서울 아파트 거래 신고가 급감한 원인 중 하나도 바로 이 강력한 대출 규제 때문입니다.

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LTV, DTI, DSR을 정확히 모른 채 계약서부터 쓰게 되면 잔금일에 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

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세움인베스트는

여러분의 소득과 보유 자산, 그리고 해당 지역의 규제 비율을 종합적으로 분석하여 안전한 자금 조달 계획을 세워드립니다.