미등기 매수인에게 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인이 해제된 후 보증금 반환을 청구

1. 대법원은 적법한 임대 권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 원고가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인인 피고에게 임대차보증금 반환을 청구한 사건에서, 적법한 임대 권한을 가지고 매매목적물을 인도받은 미등기 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 ‘민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자’에 해당하므로, 미등기 매수인의 임대권원의 바탕이 되는 분양계약의 해제에도 불구하고 그 임차권을 매도인이나 주택 양수인인 피고에게 대항할 수 있다고 판단하고, 이와 달리 원고가 임차권을 주택 양수인인 피고에게 대항할 수 없다고 판단한 원심 판결을 파기·환송하는 판결을 선고하였습니다(대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다 201218, 201225 판결).​

2. 사실관계와 관련하여 원고는 미등기 부동산의 매수(A)와의 사이에서 임대차 계약을 체결하고, 대항요건을 갖추었는데, 임대인이자 매수자는 피고에게 위 부동산을 매도하는 내용의 계약을 체결하였는데, 피고와 A 사이의 매매계약에 대하여 피고는 A로부터 잔대금 등을 받지 못하였다는 이유로 해제를 하였습니다(그 외의 피고들이 있으나 쟁점 사안이 아님).​

3. 이에 대하여 제1심의 재판부는 피고에 대한 청구를 기각하였고, 이에 대한 항소를 기각하였으나, 대법원은 위 1. 항에서 살펴본 바와 같이 원심 판결을 파기, 환송하는 판결을 선고하였는데, 사안의 경우 쟁점은 매수인인 A에게 이 사건 주택에 대한 적법한 임대 권한이 있는지, 적법한 임대 권한 있는 미등기 매수인인 A로부터 주택을 임차하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인(원고)이 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대하여 대항할 수 있는지였습니다.

​4. 매매계약이 해제되면 계약으로부터 생겼던 법률효과는 해제에 의하여 모두 소급적으로 소멸하게 되나, 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 ‘해제의 의사표시가 있기 이전’에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기, 인도 등으로 권리를 취득한 제3자의 권리는 보호되고, 주택을 매수하여 소유권이전등기까지 마친 매수인으로부터 주택을 임차하고 대항요건까지 갖춘 임차인은 그 이후 주택 매매계약이 해제되더라도 그 해제가 있기 전 임대차 관계에 따른 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 대항력을 취득하였으므로 보호된다고 할 것인바, 타당한 판시라 할 것입니다.