부풀려진 전세보증금에 대한 보증 책임

1. 실제 지급된 전세보증금보다 허위로 부풀려진 전세 계약서를 첨부자료로 하여 대출을 받았던 것이 보증 약관상 면책사유인 ‘허위의 전세 계약으로 보증부 대출을 받았을 때’에 해당하는지가 문제가 되었던 사안에서 대법원은 2023다 244871 보증 채무금에 관한 판결에서 기준을 세워주었던 바, 오늘은 이 사안에 대하여 살펴보고자 합니다.

​

2. 사실관계와 관련하여 임차인은 임대인과의 사이에서, 전세보증금이 264,000,000원으로 기재된 전세 계약서(실제 임대차 보증금은 2억 3천만 원)를 작성한 후 이에 근거해 원고로부터 전세보증금 대출을 받았고, 주위적 피고(주택도시보증공사)는 이 사건의 대출 채무를 보증하였는데, 보증업무 위탁 협약에 적용되는 전세금 안심대출보증약관은 ‘특약 주채무자가 허위의 전세 계약으로 보증부 대출을 받았을 때’를 특약 보증금 전액 면책사유로 규정하고 있었던 바, 임차인이 만기 도래 후에도 대출금을 변제하지 못하자, 원고는 주위적 피고를 상대로 보증금을, 예비적 피고(원고와 권리 보험계약을 체결한 보험자)를 상대로 보험금을 청구하였습니다.

​

3. 위 사건에서 원심 법원은 보증사고가 발생하였으므로 특별한 사정이 없는 한 주위적 피고인 보증 공사는 원고에게 보증금을 지급할 의무가 있고, 이 사건 전세 계약은 임차인이 지급한 전세보증금 230,000,000원의 범위에서 유효하게 체결된 임대차계약이므로 이 사건 보증약관 제30조 제2항 제7호에 따른 허위의 전세 계약에 해당하지 않는데, 다만 주위적 피고인 보증 공사의 이행거절 항변은 일부 이유 있다는 판시를 하였는데, 대법원은 주위적 피고인 주택도시보증공사의 패소 부분과 예비적 피고 주식회사 △△△에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송하였습니다.

​

4. 이와 같은 판단과 관련하여, 이 사건 보증약관 제30조 제2항 제7호는 ‘사기 또는 허위의 전세 계약으로 보증부 대출을 받았을 때’를 면책사유로 정하고 있을 뿐 그 전세 계약의 전부가 허위일 것을 요구하지 않는다는 점, 임차인은 규정상 대출 가능한 금액보다 많은 금액을 대출받기 위해 실제 전세보증금보다 부풀려 기재된 이 사건 전세 계약서를 근거로 원고로부터 대출받은 것으로 보인다는 점 등을 고려하면 타당한 판결이라 할 것입니다.

​