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주택임대차의 대항력에 대한 질문입니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.1) 경락대금에 대한 우선변제의 순서가 을, 갑, 정의 순서라고 돼있는데요. 갑이 1순위가 되려면 미리 할 수 있는 방법이 있었을까요?==> 잔금시 선순위 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 진행할 수 있습니다. 2) 위 상황에서 임대차계약완료 즉시 임차권등기명령을 신청했다면 우선변제 순위는 어떻게 되나요?==> 이러한 경우 "대항력발생일자" 및 "근저당 등 설정일자" 등을 고려하여 판단해야 하는 사항입니다. 현재 순위를 고려할때 "근저당 - 보증금 - 근저당 순"입니다. 이 주태을 낙찰한 경우 선순위 근저당을 대상으로 전부 말소대상입니다.3) 책에 우선변제권의 요건 중 배당요구할 것: 존속기간 만료 전에도 배당요구하여 우선변제권을 주장할 수 있다 라고 돼있는데 위 상황에는 적용이 왜 안되나요?그리고 배당을 요구한다는게 어떤건가요?==> 배당요구는 가능하지만 전체 100%가 되지 않고 권리순서에 따라 배당됩니다.4) 갑이 1순위로 우선변제를 만약 받게 되면 얼마를 받을 수 있나요?==> 낙찰대금이 없이 판단이 곤란합니다.5) 갑이 보증보험에 미리 가입했다면 우선변제 순위는 어떻게 되나요? 그리고 보증보험에 가입할 수 있는 시기는 어떤가요? 거주전과 중간 모두 상관 없나요?==> 보증보험에 가입하였다면 임차인은 보증금 회수 가능하지만 보증보험 회사에는 질문자님의 권리를 인수받아 배당받게 됩니다.6) 임차하기 전에 등기부등본을 확인하면 저당권 설정여부를 알 수 있나요? 전세할 집을 마련하려면 저당권 설정이 안되어 있는 주택에 계약하는 것이 좋은거겠죠? 그리고 임대차 계약 시 저당권 설정을 막을 수 있는 특약설정을 할 수 있나요?==> 등기사항 전부증명서를 가지고 확인 가능하고 보증금 보호를 위해서 선순위 근저당 말소 신청도 가능합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.22
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공인중개사도 미래의 비전이 있을까요?
공인중개사로의 전향을 생각중인데 힘들게 자격증 취득했다가 장롱자격증 될까 겁이나네요. 미래의 비전이나 급여등 만족스러울까요==> 모든 자격증은 생긴지 오래되어 전망이 좋은 것 만은 아닙니다. 개업을 한 후 이 분야에서 열정을 가지고 노력을 해야 성공 가능합니다. 대부분 자영업자인 만큼 자신의 노력여부 등에 따라 판단해야 하는 사항입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.16
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총 매물이 2개밖에 없고 사무실을 자주 비우는 공인중개사를 믿고 거래를 해도 되나요?
제가 사고 싶은 매물이 있는데 여기 중개사님 총 매물이 2개밖에 없어요 다른 중개사님들은 엄청 많은데 믿고 거래를 해되 되는지 불안해요==> 네 해당 중개업소에 매물이 없다고 그 부동산이 신뢰성이 없는 것이 아닙니다. 필요하다면 해당 중개업소를 방문하여 상담을 받아 보시면서 그 개업중개사의 수준을 평가후 해결해야 하는 사항입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.14
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유치권에 대한 질문이 있습니다!!!
먼저, 유치권 성립요건은 다음과 같습니다.채권자가 채무자의 물건을 점유하고 있어야 하고채권은 물건과 관련이 있어야 하고불법행위로 인한 소유가 아니어야 하고, 변제가능한 채권이어야 합니다.==> 따라서 권리금 문제는 임차인이 해당 시설물을 점유하고 있는 만큼 유치권 성립요건에 해당되지 않기 때문입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.12
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전세권과 경매청구에 대한 질문 있습니다!
1번) 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 전세권자는 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물 부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다.==> 혹시 건물 일부에 대해서도 경매신청권이 있습니다.이 문장에서 건물 전부를 경매신청할 수 없다면 전세권이 설정이 돼 있는 일부 건물에 대해서는 가능한지 궁금합니다!==> 전세권이 설정된 경우에도 법원에 임의경매 신청 가능합니다.2번)전전세자의 경매청구 요건: 원전세, 전전세 모두 소멸해야 한다1번과 2번의 내용에서 보면 전세권자는 경매가 안되고 전전세권자는 되는 걸로 이해했는데요~ 제대로 이해를 못한건지 헷갈립니다ㅜㅜ==> 전세권자는 경매신청이 가능하고 전전세권자는 별도로 관련 내용을 가지고 다시 판단해야 합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.12
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♥♥♥소속공인중개사로 일하면 좋은점? 요즘에는 오랫동안 소속으로 근무를 하는 경우가 많나요?
부동산중개소는 개업공인중개사들이 하는 사업인데,그곳에서 소속공인중개사로 하는 분들도 많은데,소속공인중개사로 하면 좋은 점이 무엇이 있나요?그리고 요즘에도 소속공인중개사로 일부러 오랫동안 하시는 분들이 있나요?==> 우선적으로 계약조건에 따라 보수를 받지만 사무실 유지비용 등에 신경을 쓰지 않아도 적절합니다. 그러나 수익면에서 다시 적은 만큼 가급적 개업을 할려는 이유가 바로 여기에 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.12
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공인중계사 시험을 준비해보고자 하는데요.
공인중계사 시험을 준비해보고자 하는데요. 어려운건 잘알고있지만 독학으로는 힘들까요? 꼭 학원을 다녀야할까요? 또한 일을 배우로 부동산에 취업을 해서 시작하는게 좋은거죠?==> 시험과목들이 대학에 전공을 하였다면 기초가 잡혀있을 것으로 보고, 독학으로 가능합니다. 그러나 이 부분에 대해서 처음으로 공부를 하는 경우에 최소한 기초부분이라도 반드시 강의를 시청한 후 준비를 해야 합니다. 특히 독학으로 공부를 하는 경우 열정을 가지고 반복해서 공부를 해야 합격의 꿈을 이룰 수가 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.11
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공법 농지법에서 농업진흥구역, 농업보호구역 2개로 나눈 이유는 무엇인가요?
공법 농지법에서 농업진흥구역, 농업보호구역 2개로 나눈 이유는 무엇인가요?농업진흥구역이 주로 농사를 짓는 구역인 것 같더군요보호구역이란 곳도 있더라구요==> 농업진흥구역은 농업 목적을 위하여 지정한 곳이고 이곳은 농지전용이 사실상 불가합니다. 그러나 농업보호구역은 "식량 생산 및 잠정적으로 개발 가능한 지역으로 선정"하여 놓은 곳 입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.08
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공인중개사 자격증 준비하려는데 몇개월정도 공부해야 하나요?
안녕하세요. 직장생활도 하고있고 자녀도 키우고 있습니다. 공인중개사 자격증을 한번 준비해보려고 하는데, 대략 1년준비하면 될까요?==> 공인중개사 시헝을 공부한다면 개인별로 능력에 따라 상이하지만 통상 일일단위 6시간 공부를 한다는 가정하여 최소한 6개월 이상 준비를 해야 합니다. 직장을 다니면서 준비를 한다면 더 많은 준비시간이 필요하고 질문자님의 경우 2년 기간을 두고 1년차에 1차, 2년 차에 2차 합격을 할 수 있도록 준비하시는 것이 적절해 보입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.05
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부동산 공인중계사 자격증 취득 합격율은 어느정도 되는지요?
예전 부동산 활황기엔 공인중계사 자격증 취득을 위한 붐이 일어났었지만 지금은 그렇지 않아 선호도가 다소 떨어지긴 했지만 그래도 가장 인기가 있는 시험이 아닌가 합니다. 요즘 공인중계사 시험 합격율은 얼마나 되는지요?==> 공인중개사 시험 합격율은 매년 결과에 따라 상이하지만 34회는 23.1%, 33회 31.6% 32회는 29.1%롱ㅂ니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.03
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