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역전세 깡통전세가 무엇인가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.깡통전세나 역전세는 집의 시세가 떨어져서 세입자가 만기 후 나갈때 주인이 보증금을 돌려주지 않아 경매로 넘어가도 낙찰가가 세입자의 보증금 수준이 되지 않아 세입자가 온전히 보증금을 돌려 받을 수 없는 집을 말합니다.간단히말하면 집 시세가 보증금과 근저당등을 합한 것과 비슷한 수준의 집으로 이러한 집은 경매로 넘어가도 결국에는 어쩔수없이 세입자가 집을 낙찰받는 경우도 더러 있습니다.계약시 등기부를 잘 확인하시고 전입날까지 다른 근저당 설정 금지등의 특약을 넣고 계약을 진행하시고, 가급적이면 전세보증보험 가입 가능한 집으로 계약하시길 바랍니다.가장 중요한점은 보증금이 시세의 적어도 70%정도보다는 적은 집을 선택하는것이 중요합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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22.10.23
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비규제지역 아파트 입주 전 빌라 매매시 주의점은?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.아파트가 있는채로 빌라까지 있으시면 1가구 2주택입니다.2주택인 상태에서는 먼저 매도하는 집은 2주택인 상태에서 매도하는것이기 때문에 비과세가 안됩니다.가급적이면 빌라를 먼저 매도하고 아파트를 매도 하시는게 좋습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
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부동산
22.10.23
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가계약금이랑 본계약금&잔금 입금자명 문의할게요.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.어머니 명의로 계약금을 900을 하든 1000을 하든 관계없습니다.본 계약때 어머니 명의로 계약하시면 되고 전입 후 세대주는 질문자님으로 하셔도 묹제없습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
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부동산
22.10.23
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전세권 설정은 필수적으로 해야 하는 건가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.1순위이고 전입과 확정일자 받으셨으면 전세권설정을 안했다고 볼 수 있는 피해는 없습니다.전세권설정은 임대인의 동의도 필요할뿐 아니라 비용도 발생합니다. 그리고 집의 등기부에 전세권설정 이력도 생깁니다.1순위 임차인이 일반적인 전세 계약에 전세권설정하는 경우는 거의 없습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
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22.10.23
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LH 임대료 이게 맞는건가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일단 정확한것은 LH와 통화를 해보시는게 정확할텐데 혹시 관리비가 포함된 금액은 아닐지요?공고된 임대료에 원래 관리비는 따로 표기는 안되는데 임대료 표를 제대로 보신거라면 뭔가 다른 이유가 있어 보입니다.너무 불안해하지 마시고 월요일에 바로 LH쪽과 통화해보시면 큰 이슈는 아닐것입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
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22.10.23
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부동산을 매매하는 적절한 시기가 있을까요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.집을 매도하는데 적절한 시기란게 따로 있을까 싶네요.다주택자라면 지금 좀 정리하는게 좋다고 할수도 있겠지만 실거주 한채 있는거라면 괜히 팔고 사고 하려다가 세금만 더 내는수도 있습니다.생활 여건이 나빠지지 않았고 집 가격외에 다른 조건이 변하지 않은이상 굳이 팔 이유가 있을까 싶습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
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22.10.23
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현재 상황에서는 청약이랑 급매 어떤게 나을까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.급매도 진짜 급급매 정도 아니고서는 크게 메리트 없어 보이고 청약도 분양가상한제 지역정도 아니고서는 현재는 크게 메리트 없어 보입니다.금리인상의 여파가 언제까지 이어질지는 모르겠으나 개인적으로는 적어도 내년까지는 여유를 가지고 지켜보셔도 괜찮을 것 같습니다.경기의 전망과 예측은 개인의 의견이므로 참고만 해주시고 투자에 대한 책임은 전적으로 본인에게 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
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22.10.22
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빌라는 지금 시점에 아피트보다 왜 전세가가 비쌀까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.그만큼 빌라는 전세의 수요가 많고 아파트는 매매의 수요가 많다는 말입니다.빌라는 투자 가치가 아파트보다 적다는 생각으로 대부분이 임대차로 거주를 합니다.그러다가 나이가 들고 생활이 안정되고 집을 살때가 되면 빌라가 아닌 아파트를 삽니다.임대차의 수요와 매매의 수요의 차이가 있기에 전세가율에도 그정도의 갭이 발생합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
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22.10.22
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전세에 대해서 궁금한게있습니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.액수로만 봤을때는 40억중에 근저당이 7억2천, 세입자가 많아봐야 8~10억정도 일것 같은데 액수로만 봤을때는 크게 위험한 금액은 아닙니다.다만 시세가 언제나 40억일수는 없는 점과 혹시라도 등기에서 조회 안되는 다른 세금등의 체납이 크게 있거나 하면 위험할수도 있기는 합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 한번 부탁드립니다^^!
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22.10.22
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자취방 구할 때 전세 사기를 안당하는 법
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 일반적으로 두가지 형태입니다.잔금날 소유권을 이전하던가 근저당 설정등의 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가장 빈번한 형태의 전세사기이며 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다. 전세가가 적어도 매매가의 70%이하의 집을 구하는게 좋기는 하지만 빌라같은 집들은 그런 집을 구하기가 쉽지 않은것도 사실입니다. 그럼에도 깡통전세의 근본원인이 매매가에 근접한 전세가가 근본 원인이라 꼭 해당 집의 시세정도는 확인하고 계약을 하셔야 합니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.그외에는 드물지만 부동산이 중간에서 계약금등을 받아먹고 주인에게 주지 않는 일들도 있다고는 합니다. 이런거는 뉴스에나 나올법한 일로 흔한일은 아닙니다. 전세사기라기 보다는 그냥 부동산의 사기라고 보는게 맞을것 같네요.어쨋든 이런일도 있으니 모든 돈은 주인에게 보내시길 바랍니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
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부동산
22.10.22
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