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전세끼고 아파트 매입시 전세계약 연장 해줘야하나요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세끼고 매입 후 실거주 할 경우 전세만기 6개월전에 소유권등기가 이전되어 있으면 실거주 사유로 세입자 내보낼 수 있습니다.세입자가 실거주를 확인할 방법이 많지는 않습니다만 하려고 맘 먹으면 못할 것도 없겠지요.직접 가볼수도 있구요.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.21
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이번 전세사기 뉴스들을 보고 예방방법이 궁금합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.20
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1주택자인데 청약저축을 유지하는 편이 좋을까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.현재로서는 1주택자에게 청약통장은 큰 의미는 없습니다만, 부동산 정책이란게 언제 바뀔지 모르는 것이다보니 진짜 그 돈이 급한게 아니시라면 개인적으로는 유지 하는쪽이 어떨까합니다.지금 있는 주택도 언제 또 팔고 무주택자가 될지도 모르는 일이구요.인생사 알수없잖아요~답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.20
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오피스텔과 아파트는 왜 취등록세가 다른가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.값어치와는 관계없고 건축물 및 토지 종류마다 취득세는 다르게 정해져 있습니다.아파트는 처음부터 주거용으로 지어진 건물이고 오피스텔은 업무용 건물이라 차이가 있습니다.물론 요새는 오피스텔을 주거용으로도 많이 사용하는데 취득할때는 그 용도가 업무용으로 되어있어서 차이가 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.20
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전세 계약시 계악 전/후로 꼭 확인해야 되는 사항이 어떤게 있을까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세사기는 대체로 두가지 형태입니다.소유주나 권리를 변동시켜 대놓고 사기를 치자고 마음 먹은 유형과 불가피하게 부동산경기가 안좋아져서 전세가보다 매매가가 낮아지는 역전세가 되어 보증금을 돌려줄 수 없는 형태가 있습니다.전자는 계약시 등기부와 신분증을 통해 소유주 확인을 잘 하시고, 전입당일까지 소유주변경이나 근저당등의 등기상 권리 변동이 없을것에 대한 특약정도를 쓰시면 일이 터져도 대처는 가능합니다.후자는 일명 깡통전세로 가급적이면 매매가에 근접한 전세는 계약하지 마시고, 보증보험에 가입 가능한 집을 위주로 계약하시는것이 좋습니다.물론 위의 내용들을 따지다보면 계약집이 현저히 적어지는 문제도 있겠으나, 적어도 전세사기는 어느정도 예방 가능합니다.또한 부동산을 통해서 집을 알아보실때는 광고를 보고 집을 보러 가시더라도 그 지역 주변 부동산을 이용하시는것이 좋습니다.멀리 있는 부동산(차로 30분이상거리)에서도 광고를 많이 하기는 하나 그런 부동산들은 일명 컨설팅 부동산으로 활동하는 부동산이 많고, 아니더라도 시세에 대한 안내 측면에서 주변 부동산에 비해 좀 떨어지는 면이 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.20
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전세가 잘 안 나가는 시기인 것 같습니다 전세 잘 나가게 하는 법이 따로 있을까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세가를 낮추시는게 제일 확실하긴 한데, 무작정 낮추긴 어려우니 일반적으로 집을 깨끗이 하고 부분적으로 수리 필요한곳은 수리도 하고 많은 부동산에 내놓고 부동산에 비번도 다 알려주고 하시면 조금 빨리 나갈수도 있습니다.그래도 무엇보다 가격입니다. 가격이 시세대비 조금이라도 저렴하면 전세는 빨리 나갑니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.20
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부동산 청약 할때 유리하게 적용될수 있는부분을 알려주세요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.청약은 크게 특별공급과 일반공급으로 나뉩니다.특별공금은 신혼부부, 다자녀, 기관추천등과 같은 특수 조건이 있는 분들이 신청하는것이고 보통을 일반공급으로 신청하는데, 일반공급은 대체로 가점이 높은 순으로 끊습니다.청약의 가점은 무주택기간, 통장가입기간, 부양가족수 로 매겨집니다.40대 중반정도 되면 무주택기간이나 통장가입기간은 만점가까이 올라오고 결국 부양가족수로 가점의 높고 낮음이 결정된다고 보시면 됩니다.부모님을 모시거나 아이를 많이 낳으시면 청약에서는 유리한데 그게 뜻대로 되는건 아니니 청약을 위해 노력한다고 될만한건 아니지요.가점은 그러하고 그밖에는 아무래도 경쟁이 좀 낮은 단지들에 청약신청을 하면 당첨확률은 높겠지요.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.20
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경매 낙찰 시 받는 대출 관련
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일반적으로 경락잔금대출은 일반 대출보다 조금 더 잘 나오는 편입니다. LTV가 70~80% 까지도 나옵니다.경매를 통해 리스크가 헷징된 물건에 은행이 1순위로 들어갈 수 있으니 잘 해주는 편입니다.다만, 경락잔금대출에도 DSR은 1억 초과 40%가 그대로 적용됩니다.경매 신청시에 본인의 대출 한도 확인은 반드시 필요합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.20
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월세 소득공제 관련 문의드립니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.임대인의 월세 소득이 많은 사람인데 임대인이 임대 소득을 줄이기 위해 월세 소득을 신고하지 않았을때, 임차인이 월세 연말정산을 신청하면 임대인이 월세 받은게 나오게 되니 임대인의 세금이 더 나올수는 있습니다.하지만 이것은 임대인이 제대로 신고 했으면 원래 냈어야 하는 세금이라 임차인과는 관계 없습니다.월세 세액공제하는것이 임대인의 동의가 필요한 부분도 아닙니다.다만, 서로간의 관계가 껄끄러워질 부분은 임대인에 따라서 발생할 여지도 있습니다.이럴때는 월세 세액공제가 5년까지 경정청구 가능하니 몇해 살다가 그 집을 나오고 나서 신청하셔도 됩니다. 그럼 크게 마주칠일도 없으니 껄끄러워질 일도 없겠지요.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.20
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세입자로 거주중인 부동산이 경매로 넘어갈때 어떻게 대응하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.경매로 넘어가서 전체금액을 다 받을 수 있을지는 경매 낙찰가, 보증금액, 근저당등 설정일, 전입신고일, 확정일자일, 채무자의 국세연체등 고려해야 할 사항이 너무 많아 답을 드리기는 어려울 것 같습니다.다만, 전입과 확정일자를 입주 당시에 받으셨고 선순위 근저당이 없었다면 어느정도는 받으실 수 있을 것으로 보입니다.그리고 이미 경매에 넘어간 상태에서는 딱히 배당신청 말고는 하실게 없습니다.낙찰가가 어떻게 되고 낙찰자에게 내 권리가 인수가 되는지 내 권리가 말소가 되는지에 따라 대응하는게 달라지니 여러각도로 알아보시는게 좋으실 듯 합니다. 답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
경제 / 부동산
22.08.20
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