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깡통전세가 어떤것을 가르키나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.깡통전세는 세입자가 만기 후 나갈때 주인이 보증금을 돌려주지 않아경매로 넘어가도 낙찰가가 세입자의 보증금 수준이 되지 않아 세입자가 온전히 보증금을 돌려 받을 수 없는 집을 말합니다.단순히, 집 시세가 보증금과 근저당등을 합한 것과 비슷한 수준의 집으로 이러한 집은 경매로 넘어가도 결국에는 세입자가 집을 낙찰받는 경우가 많습니다.계약시 등기부를 잘 확인하시고 전입날까지 다른 근저당 설정 금지등의 특약을 넣고 계약을 진행하시고, 가급적이면 전세보증보험 가입 가능한 집으로 계약하시길 바랍니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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국토부가 조정대상 지역을 세종시 이외 모두 해제하겠다는데 궁금한점은
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.현재 거래가 너무 죽어 있어서 아무래도 조정지역이 해제되면 거래가 많이 늘 수 있습니다.일단 취득세가 조정지역은 2주택부터 8%인데, 비조정지역은 3주택부터 8%라 2주택까지 매수하고자 할때 취득세 감경이 큽니다.양도세 또한 다주택자의 조정지역 중과세가 없어지니 매물이 더 많이 나올 수 있습니다.그리고 매수할때 대출 역시 LTV와 DTI가 늘어나 자금 조달 측면에서 조금 더 수월할 수 있겠습니다.이러한 사유들로 현재 많이 죽어 있는 거래 자체가 조금은 늘어나지 않을까 기대를 해볼 수 있겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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용적률 계산 방법을 문의합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.대지 100평에 50평짜리 건축물을 3층으로 올리면1층 50평, 2층 50평, 3층 50평해서 연면적은 150평입니다.100평 대지에 연면적이 150평이니 용적률은 150%입니다.용적률 계산시 지하층은 제외되고, 1층이 필로티로 되어 있다면 제외됩니다.고층 건물 중간에 있는 대피층도 제외됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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아파트 매도하엿을때계약서작성방법은?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.중개업소를 이용하지 않았으니 당연히 중개보수도 없겠지요.인터넷에 부동산 매매계약서 양식이라고 쳐보시면 많이 양식들이 나올것입니다. 좋아보이는거 골라서 쓰시면 됩니다.당연히 직거래도 거래이고 누구도 의무적으로 중개업소를 이용하라고 하지는 않습니다.다만, 손님구하기, 여러 매물 둘러보기, 법적 리스크 상담, 계약시 협의등등의 서비스를 받고자 비용을 내고 중개업소를 이용하는 것이지요.직접 거래 상대방만 구할 수 있으면 굳이 중개업소를 이용하지 않으셔도 됩니다.지금도 부동산거래의 20~30% 정도는 직거래 되는것으로 알고 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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아파트내 주차 가능 비율이 중요한데..
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.지하로 한층을 더 파는게 시공비가 조금 올라가는 수준이 아니라서 그럴것입니다.지금도 아파트 건축할때 지하를 파고 기초를 다지는데 아마도 시공기간의 꽤 많은 시간을 사용할텐데 한층을 더 파게 되면 준공이 더 늦어지는것과 공사비가 늘어나는것이 조합원들이 감내하기에는 너무 큰 금액일 것입니다.모든 다 비용대비 최적의 결과물을 만들어내는게 목표일텐데 한층을 더 파는것은 비용대비 효과가 크지 않다고 판단하니 그런 결정을 한것이겠지요.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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조정지역 해제시 어떤점이 좋은가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.현재 거래가 너무 죽어 있어서 아무래도 조정지역이 해제되면 거래가 많이 늘 수 있습니다.일단 취득세가 조정지역은 2주택부터 8%인데, 비조정지역은 3주택부터 8%라 2주택까지 매수하고자 할때 취득세 감경이 큽니다.양도세 또한 다주택자의 조정지역 중과세가 없어지니 매물이 더 많이 나올 수 있습니다.그리고 매수할때 대출 역시 LTV와 DTI가 늘어나 자금 조달 측면에서 조금 더 수월할 수 있겠습니다.이러한 사유들로 현재 많이 죽어 있는 거래 자체가 조금은 늘어나지 않을까 기대를 해볼 수 있겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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전세입자 계약 만료후 다음 세입자를 구하지 못할때
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전세금반환대출이라도 받아서 주셔야 합니다.이렇게 갭투자 형태로 집을 사서 또는 다른 이유라도 만기때 전세금을 돌려주지 않고 그로인해 세입자에게 피해가 발생하게 된다면 그에 따른 추가적인 손해배상을 하셔야 합니다.반환 대출도 어렵고 하면 보통은 집이 나갈때까지 보증금 지급을 미루면서 지연이자등을 주는것으로 협의를 하기도 합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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미국 연준이 금리를 또 올렸는데 부동산에도 영향이 클까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.지금 부동산시장이 하락기에 접어 드는것도 그간 많이 오른 탓도 있지만 급격한 금리 인상이 가장 큰 요인으로 보고 있습니다.미국이 금리를 올리며 우리나라는 따라갈 수 밖에 없을 것으로 보이는데 그러면 어떻게든 부동산 시장에도 영향을 미칠 수 있다고 볼 수 있겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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오피스텔 매매 관련 세금이 궁금합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.오피스텔은 사용용도에 따라 세금이 달라집니다.그래서 취득할때는 주인이 어떻게 사용할지 아직 모르니 취득세는 4.6%로 고정입니다.이후 재산세등에서 주택으로 사용하면 주택으로, 업무용으로 사용하면 업무용으로 나옵니다.대체로 재산세나 종부세등은 주택임대사업자등을 내지 않는 이상 업무용으로 나오는게 보통인데 양도세는 세무서에서 좀 깐깐하게 확인해서 실제 용도에 맞게 세금을 부과합니다.물론 양도세도 주인이나 세입자가 전입안하고 사용하면 업무용으로 되기도 합니다만 그것만 믿고 있기에는 리스크가 있을 수도 있습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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월세 계약 시에도 확정일자를 받아야 하는건가요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.전입을 하면 대항력이 생기고확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.둘다 중요하고 내 보증금을 지키는 행위들인데 조금 더 중요한것은 대항력이구요. 원룸 월세라면 보증금이 대부분 최우선변제금액 이내일텐데 확인해보시고 그 안에 들어온다면 확정일자는 굳이 안받으셔도 상관은 없습니다.다만, 차후 일이란게 어찌 될지 모르니 큰 어려움이 있는것은 아니니 받으시는게 좋으실거라고 봅니다.그리고 보증금이 없다면 나중에 받아야 할 돈이 없는것이니 확정일자는 안받으셔도 되고 전입만 하시면 되겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.22
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