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월세 계약 4년차 연장 및 갱신 계약관련 문의
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.묵시적갱신이라 함은 임대인과 임차인이 만기시에 서로 아무런 말도 없이 지나가는것을 말합니다.그러므로 첫번째 갱신때 묵시적갱신이 되었다면 계약갱신청구권은 사용하지 않으신것으로 됩니다. 이후에 한차례 사용 가능합니다.이번에도 서로 아무말없이 넘어가면 당연히 묵시적갱신이 되어 여전히 계약갱신청구권 1회는 남아 있게 됩니다.그게 아니라 서로 같은 조건으로 연장하기로 말은 있었으나 계약서만 안썼다면 묵시적갱신이 아닙니다. 정상적인 재계약으로 봅니다.그과정에서 계약갱신청구권을 사용하기로 했으면 사용한것이 되고, 그 말이 별도로 없었으면 계약갱신청구권은 여전히 남아 있게 됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.01
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전세계약 자동연장에 대해서 궁금합니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.정확한 날짜는 따져봐야겠지만 만기 한달정도 남으셨다고 하니 만기 2개월전까지도 서로 말없이 지났으면 이미 묵시적갱신이 된 상태로 보입니다.이전 갱신때도 묵시적갱신이 된 상태이고 이번에도 그렇게 되었다고 볼 수 있으니 굳이 연락을 먼저 하실 필요는 없습니다.임대인 연락오면 말 없어서 묵시적 갱신 된 상태로 안다고 하시면 될 것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.01
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청약아파트 장기적인 추세 답변부탁드립니다
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.부동산 경기가 전반적으로 좋거나 나빠서 오르거나 내리는거 제외하고 계속 일정하게 간다면 신축아파트는 보통 입주 후부터 3~5년 까지가 제일 가치가 높을 시기입니다.기간이 좀 남으셨으니 시일이 지날수록 괜찮아 지실것 같습니다.물론 부동산 시장이 지금 많이 침체되어서 다같이 내려간다면 그거는 어쩔 수는 없지만 그래도 신축이니 버티는 힘은 있을 것 같습니다. 지역을 정확히는 모르겠으나 지역 대장쯤 된다면 이왕 결정하신거니 계속 가져 가시는게 어떨까 합니다.장기적인 전망과 예측은 개인의견으로 투자 및 거래에 참고만 하시고, 투자에 관한 결정은 전적으로 본인의 몫과 운과 역량입니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다.
경제 / 부동산
22.09.01
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지주택이 정확하게 무엇인지알고싶어요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.A - 저기 저 동네 오래되서 개발하기 좋아 보이는데~A - 우리 저기다 아파트 지을까?B - 돈이 없잖아. 그리고 저기 사는 사람들이 허락해줄까?A - 저 땅을 다 사면되지.지주택은 위와같이 시작합니다.지주택은 남의 땅에 돈을 모아 땅을 사서 아파트를 짓고자 모인 사람들입니다.돈을 대줄 조합원을 모집하기 시작하고, 조합원들에게 돈을 받아 아파트를 짓고자하는 땅을 조금씩 매입을 합니다.그렇게 땅 주인들에게 동의도 받고, 땅도 사고 해서 동의율이 80% 넘으가면 조합을 설립할 수 있습니다.그럼 이제부터가 진짜입니다.조합을 설립하고 나서 실제로 주택을 밀고 아파트를 지으려면 땅을 95%까지 사야 합니다.땅 주인이 100명만되도 가능할까요?불가능합니다.90% 이상 매입에서 한두명의 알박기로도 망하는게 지주택입니다.조합원들이 십시일반 돈을 모아 사는것도 한계가 있습니다. 그것들은 나중에 다 추가분담금으로 돌아옵니다.조합원들 모집하는데 돈이 엄청 듭니다. 보통 초반에 들어간 조합원들 돈은 그런 용역비로 다 사용합니다.중간에 나오려고 해도 돌려받을 돈도 없습니다.지주택은 그냥 관심을 안두시는게 정신건강에 좋으실 겁니다.땅주인들이 모여서 우리땅에 아파트를 지어보자 해서 재개발로 들어가도 의견이 다르고 기간은 평균 10여년 걸립니다.하물며 땅도 없이 남의 땅에 아파트를 짓자고 하는게 가당키나 할까요?물론, 성공한 지역들도 있지요.지주가 몇명 안되거나 땅이 국가땅이거나 하는 지역들은 성공하기도 합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.09.01
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전세 세입자가 거주중인 부동산 매수시 전세계약서 다시 써야하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.기존계약서로도 문제없습니다만, 대부분 매수인이 같은 조건으로 임대인 이름만 바꿔서 계약서를 다시 쓰기를 원하십니다.법적으로는 계약서는 다시 안써도 기존 계약은 매수인이 다 인수하는것으로 크게 문제 없습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.31
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전세계약 갱신시 보증금을 올릴때 부동산 없이 가능할까요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.부동산은 거래를 할 수 있게 해당 주택에 있는 권리상태를 봐주고 물건을 안내해주고 하는 역할이 주라 갱신 계약정도는 부동산 없이 임대인과 임차인이 직접 진행해도 큰 문제는 없습니다.보증금이 갱신되는 부분이니 그 부분에 대해서는 확정일자를 다시 받으시면 되겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.31
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세입자가 확정일자를 받을 때 임대차신고를 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.임대차신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여 되는것입니다. 또한 임대차신고는 전세 6천만원 이상, 월세 30만원이상이면 의무적으로 해야합니다.임대차 신고는 임대인과 임차인 둘중에 한명만 하면 되는것으로 통상 임차인이 전입신고등을 하면서 주로 합니다.잔금 및 이사일이 계약일보다 멀 경우에 임대인이 하는 경우도 있습니다. 이 부분은 계약시에 누가 할지 협의하시면 됩니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.31
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계약갱신청구권 전세계약기간만료전 주인이 집을 내놨어요
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.집이 안팔렸다면 새로운 주인이 아직 없는 것인데 누구에게 하나요? 당연히 지금 주인에게 해야지요.그리고 새로운 매수자가 세입자의 계약갱신청구권을 무시하고 실거주를 하려면 만기 6개월전까지 소유권이전등기가 되어야합니다.일단 만기전 6개월전쯤에 상황을 한번 보시고 결정 하시면 되루것 같습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.30
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저희 단지가 재개발을 하려고 한다고 합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.일단 아파트 단지가 다시 짓는것은 재개발이 아니라 재건축이라고 하구요.당연하겠지만 집을 허물고 다시 짓게 되면 건축비를 포함한 사업비가 들것인데 이돈을 누가 내겠습니까? 살던 사람들이 십시일반 내야지요.만약에 1:1 재건축을 하게되면 그 총 사업비를 주민들이 1/N을 하게 되기에 분담금이 만만치 않게 나옵니다.보통은 예전 단지들은 용적률을 다 안채웠기에 또는 시간이 지나면서 용적률이 늘어난 부분도 있어 세대를 추가해서 건축하게 됩니다.1000세대 아파트를 재건축하면서 1200세대를 짓는거죠.그럼 200세대는 기존 주인이 없으니 일반분양을 하게되고 그돈을 사업비 일부로 충당하는 것입니다.그럼에도 기존 주민들에게 일정 수준의 분담금은 나옵니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.30
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시행사와 시공사가 다른 경우에..
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.보통 시행사가 사업을 주도하고 시공사는 건물을 지어주는 역할을 합니다.미분양되어 시행사가 돈을 못벌면 시공사에 공사비를 제때 못줄테니 시공사에도 리스크는 있겠지요.하지만 시공사는 정해진 공사만 제대로 했으면 크게 문제는 없고, 미분양은 전적으로 수요예측과 가격책정에 실패한 시행사의 몫으로 더 큰 리스크는 시행사가 지게 되겠습니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^
경제 / 부동산
22.08.30
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