답변 내역

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.매매가액이 1억일 경우 전세를 9천만원으로 받으면 전세가율은 90%로 불립니다.보통 전세가율이 80%이 넘는 경우 흔히 말하는 깡통주택으로 불리며, 전세사기의 대표적인 대상물이죠.아파트는 다가구와 달리 많은 세대가 있어 관리가 잘 되며 용적률, 건폐율에 따라 대지지분이 높아 매매가액이 비싼 반면전세의 경우 입지와 내부 컨디션에만 영향이 있다보니 상대적으로 전세가율이 많이 높지 않습니다.즉 전세 세입자가 나중에 수틀렸을때 집을 팔면 전세금을 돌려주고도 남는 상황이라는거죠.반면 원룸의 경우 적은 세대에 관리도 안되고 용적률, 건폐율에 따라 대지지분이 현저히 낮기 때문에 매매가액이 낮은 반면보통 인테리어가 잘 되어있고 옵션이 있어 전세가격이 높으니, 전세가율이 거진 100%에 근접하는 경우가 많습니다.즉 전세 세입자가 나중에 수틀렸을때 집을 팔아도 전세금을 못돌려주는 현상이 발생됩니다.이는 다가구원룸, 신축빌라, 오피스텔에 주로 나타나는 현상이며근래 이슈되었던 전세사기의 주된 대상물입니다.만약 위 3가지 중 하나라도 전세 들어가길 희망하신다면전세보증보험 가입 여부를 반드시 알고 계약하시길 바랍니다.

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.부동산 거래시 공인중개사를 이용해야하는건 담당 개업공인중개사의 인장이 들어가니추후 문제 발생시 공인중개사 가입한 보증공제금에서 변제를 받을 수 있기 때문입니다.변호사를 통해 계약서 작성을 요구할 수 있지만해당 계약서는 당사자간 직거래 형태로만 이루어지니 추후 문제 발생 시 책임을 질 수 있는 담당자가 없으며전세대출을 받으려 하실때도 보통 은행에서 공인중개사 도장이 들어간 계약서를 요구합니다.정 불안하시면, 변호사에게 특약을 써달라 하시고 부동산에 가서 계약서만 작성하는 식으로 진행하셔도 괜찮지만굳이 비용을 생각하면 그럴 필요까진 전혀 없어보입니다.

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.임차권등기는 임대차 기간 만료후 보증금을 받지 못한 상황에서 다른 집으로 전입을 옮겨야 하는 경우대항력을 유지시키기 위해 하는 제도 입니다.임차권등기는 통상 임대차 만료 이후 1개월이 경과했을 때 보증금을 반환받지 못했으면지방법원에 방문하여 임차권등기명령을 신청합니다.이렇게 임차권등기명령이 되었으면 다른곳으로 전입을 옮겨도 대항력은 유지되니추후 경매로 넘어가도 순위에 맞게 대항력이 보장됩니다.집주인 입장에서는 임차권등기가 되어있으면 다음 세입자를 받기 어려우니어떻게해서든 돈을 마련하여 임차인에게 지급한 다음 임차권등기를 해제해달라고 요청합니다.만약 임차권등기명령까지 신청하여 등기부에 나온 다음에도 보증금을 지속적으로 반환하지 않으면해당 임차권등기로 경매게시도 가능합니다.

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.지역마다 다르긴 합니다만.. 보통 공장만 있는 지역의 상권은 그렇게 활발하지 않습니다.어느정도 주거지가 형성되어 있고, 해당 지역의 기존 상가들을 방문해서 공실율과 세입자가 맞춰져 있는 월세를 비교해보신 후수익률 따져보시는게 정확합니다.

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.옵션으로 식기세척기가 포함되어 있지 않았으면 굳이 바뀌줄 필요는 없습니다.망가진 상태에서 그냥 두라고 하시면 됩니다.

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.임대차만료 전 퇴거를 요청하는 경우통상 임차인이 다음 임차인을 맞춰놓고 나갑니다.이 경우 중개수수료는 기존 임차인이 부담하고요.만약 부당하다 느끼시면 전세기간 다 채우시고 만료일에 보증금 반환받고 퇴거 하실 수 있습니다.먼저 집주인하고 상의해보시길 바랍니다.

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.민법 623조에 따라 임대인에게 수리를 청구할 수 있습니다.이 외 누수, 배관, 콘크리트 문제 등 주택의 중대한 하자의 경우 임대인에게 수선의무가 있고문걸이, 전등, 수도꼭지 등 소모품의 경우 임차인이 수리비를 부담합니다

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.외벽 관리비가 임차인이 부담하는 항목이 아니라면추후 퇴거시 장기수선충담금으로 계산하여 반환 받으시면 됩니다.주지 않을 경우 소액재판청구로 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.업무용 오피스텔의 경우 합산 보증금 0.9% 이내 협의주거용 오피스텔의 경우 합산 보증금 0.4% 이내 협의입니다.주거용과 업무용을 구별하는 방법은전용 85m2 이하 + 개별 부엌 + 개별 화장실 위 3가지 사항이 전부 있는 경우에는 건축물대장에 업무용으로 되어있어도주거용으로 판단하여 0.4%이내 협의입니다.업무용인 경우 1,170,000원 이내 협의주거용인 경우 520,000원 이내 협의로 중개수수료를 정합니다.

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.주택을 제외하고는 거래가액의 0.9% 이내 협의입니다.부가세 10%는 별도이고요.공장 보수를 명분으로 조금 깍아달라 요청하시는게 좋아보입니다.