답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.최근 수도권 아파트 시장은 대출 규제의 영향으로 한동안 거래량이 크게 줄었지만, 지난달부터는 조금씩 회복세를 보이고 있습니다. 전반적으로는 관망하는 분위기가 이어지고 있지만, 인기가 높은 단지들은 매매 가격이 서서히 오르는 모습도 나타나고 있습니다. 특히 요즘 주식 시장이 활황을 보이면서, 투자에 성공한 사람들이 자산을 다양화하려고 아파트 매수에 나설 가능성도 시장에 영향을 주고 있습니다.반면, 높은 금리 부담을 견디지 못한 매물이 늘어나면서 경매 건수는 역대 최고 수준을 기록하고 있어, 시장이 양극화되는 현상도 함께 나타나고 있습니다. 차주들의 상환 부담이 커져 경매 물량이 쏟아지고 있지만, 한편으로는 주식 등에서 얻은 수익으로 자금력이 생긴 신규 수요가 유입되면서 가격 하락을 어느 정도 막고, 완만한 상승세를 견인하는 모습입니다.앞으로 시장은 금리 인하 시기와 유동성 공급 규모에 따라 변동성이 커질 가능성이 높습니다. 핵심 지역은 꾸준한 수요로 상승 흐름이 이어질 수 있지만, 외곽 지역은 공급 물량에 따라 차별화가 두드러질 수 있기 때문에 각 지역의 시장 상황을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대인이 질문자님과 미리 상의하지 않고 영수증에 반려견 금지 문구를 임의로 적어 넣었다면, 해당 내용은 계약의 효력이 인정되지 않을 수 있습니다. 계약은 양쪽의 동의가 있어야 성립되기 때문에, 한쪽에서 일방적으로 추가한 조건만으로는 질문자님께 강제력을 행사할 수 없습니다. 그래서 이런 합의되지 않은 부분을 근거로 바로 이의를 제기하고, 계약금 반환도 요구할 수 있는 법적 근거가 생깁니다.다만, 실제로 반려동물을 몰래 키우다가 들켰을 때는 임대인이 계약 위반을 이유로 퇴거를 요구하거나 명도 소송에 나설 수 있습니다. 바로 집을 비워야 할 상황까지 몰리지는 않지만, 갈등이 깊어지면 심리적이나 경제적으로 부담이 클 수 있습니다. 게다가 "반려견이 아닌 반려묘"라며 고양이는 허용해달라고 주장하는 것도 법원이나 일반적인 사회 상식에서는 반려동물 전체를 금지하는 것으로 해석될 가능성이 높아, 현실적인 방어책이 되기 어렵습니다.결론적으로, 중개업자의 말을 그대로 믿고 계약을 진행하는 것은 위험할 수 있습니다. 추후 문제가 생겨도 중개사는 책임을 지지 않으니, 지금이라도 임대인에게 이 조건이 일방적으로 적혔다는 점을 분명히 하고, 계약금을 돌려받거나 고양이 양육이 가능하다는 확답을 반드시 서면으로 받아두시는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.묵시적으로 계약이 갱신됐을 때, 집주인이 혼자서 월세를 올리겠다고 통보해도 그 효력은 없습니다. 주택임대차보호법에 따르면, 묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 똑같은 조건으로 연장된 것으로 보기 때문에, 집주인이 이 기간에 임의로 계약 조건을 바꿀 수 없습니다.만약 월세를 올리기로 집주인과 임차인이 서로 합의했다면, 새롭게 계약서를 작성하는 것이 가장 안전합니다. 그래야 변경된 월세 금액에 대해서도 확정일자를 받아두고, 그에 따른 대항력도 유지할 수 있기 때문입니다.계약 기간과 관련해선, 법적으로 주택 임대차는 최소 2년이 보장되지만 임차인이 원하면 1년으로도 약정할 수 있습니다. 단, 비록 1년으로 계약서를 작성했다 해도, 임차인은 법에 따라 2년 거주를 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 결국 집주인과 서로 합의만 된다면 1년 계약도 충분히 가능한 일입니다. 너무 걱정하지 마시고, 집주인과 편하게 협의해 보시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.비조정대상지역에 있는 주택을 매도할 때는 다주택자라 하더라도 양도소득세 중과세율이 적용되지 않고, 일반세율이 적용됩니다. 양도소득세가 중과되는지 판단할 때 가장 중요한 기준은 매도하려는 주택이 조정대상지역에 있는지 여부입니다. 예를 들어, 서울 등 조정대상지역에 2채, 비조정대상지역에 1채를 보유한 3주택자라 하더라도, 이번에 파는 집이 비조정대상지역에 있다면 중과 대상이 아닙니다.최근에는 정부가 다주택자 양도세 중과 배제 유예 조치를 지속적으로 연장하고 있습니다. 따라서 5월 9일 이후에 주택을 매도하더라도 비조정지역에 있는 주택이라면 기본적으로 6%에서 45% 사이 일반세율을 적용받게 됩니다. 장기보유특별공제 역시 보유 기간에 따라 받을 수 있으니, 예상 세액은 세무 전문가와 상담해 확인해 보시길 권장드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이미 승소해서 경매를 신청하신 상황이라면, 채권상계신청을 활용해 직접 입찰에 참여하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다. 만약 감정가가 낮게 책정된다면, 오히려 더 저렴하게 낙찰받을 기회가 생길 수도 있습니다. 다만, 미등기 건물이 있고 소유주가 다르다면 반드시 법정지상권이 성립하는지 먼저 확인해 보셔야 합니다.법정지상권이 인정된다면, 토지를 낙찰받더라도 건물을 바로 철거하기가 어려워질 수 있습니다. 이 경우 장기간 지료 청구 소송에 휘말릴 위험도 있으니 유의해야 합니다. 반대로, 법정지상권이 성립하지 않는다면 이후에 철거 소송이나 협상을 통해 건물 소유권을 넘겨받거나 부지 정리에 유리해집니다.채권자로서 상계 절차를 밟으면 현금 부담을 줄이면서도 가치 있는 토지를 확보할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 건물 소유주와 분쟁이 복잡하게 이어질 수 있으니 예상되는 소송 비용과 소요 기간을 입찰 가격에 신중하게 반영하시는 것이 좋겠습니다. 또, 토지의 위치적 가치와 법적 리스크도 꼼꼼하게 따져본 후 결정하시는 걸 권해 드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 전자계약을 꺼리는 가장 큰 이유 중 하나는 세금 문제에 대한 걱정입니다. 특히 월세 수익이 노출되면서 세금을 더 내게 될까 불안해하는 임대인, 또는 매매 과정에서 자금 출처 조사를 부담스러워하는 사람들은 기존의 종이 계약을 선호해 왔습니다. 종이 계약이 정보가 바로 공유되지 않는다는 인식도 한몫했습니다.하지만 요즘은 시스템이 발전하면서, 종이로 계약해도 실거래가 신고나 확정일자 부여 과정에서 거래 정보가 대부분 드러나게 됩니다. 전자계약은 이 과정을 디지털로 처리해 더 안전하고 효율적으로 관리하는 역할을 합니다. 여전히 소득이나 자금 출처 노출이 꺼려져 전자계약을 피하는 경우가 많지만, 이는 시스템의 안전성보다는 심리적인 부담이 큰 쪽에 가깝다고 볼 수 있습니다.사실 전자계약을 이용하면 대출 금리 우대나 중개 보수 할인 등 다양한 실질적 혜택도 받을 수 있습니다. 앞으로 거래의 투명성이 점점 중요해지는 만큼 이런 기피 현상도 점차 사라질 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면, 계약 해지 통지는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 합니다. 상담을 요청하신 분께서 작년 10월에 해지 의사를 문자로 보내셨다고 말씀하셨는데, 이는 법에서 정한 통지 기간의 시작 시점에 해당합니다.다만, 법적 효력이나 중개보수 부담 여부를 정확하게 판단하려면 계약서에 기재된 임대차 만료일이 언제인지가 중요합니다. 또, 해지 의사를 전달한 정확한 날짜도 확인해야 합니다.예를 들어 만료일이 4월 30일이라면, 지난 해 10월 30일부터 올해 2월 말까지가 법적으로 통지 가능한 기간입니다. 만약 10월 20일에 연락하셨다면, 정해진 기간보다 조금 일찍 통지한 것이지만, 이 역시 유효한 통지로 인정받을 수 있습니다.정확한 임대차 만료일과 문자 발송 날짜를 알려주시면, 중개보수 지불 의무에 대해 더욱 명확하게 안내해 드릴 수 있습니다. 확인하신 뒤 날짜를 알려주시면 다시 자세히 설명드리겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.투기과열지구에 있는 정비사업의 경우, 관리처분계획 인가일로부터 5년 이내에는 다른 정비사업의 분양신청을 할 수 없는 재당첨 제한 규정이 적용됩니다. 그래서 2023년에 이미 관리처분 인가를 받은 재건축 단지가 있다면, 그 후 5년간은 투기과열지구 내 다른 재개발 사업에도 분양신청이 제한될 수 있습니다. 때문에 현재 거주하고 있는 재개발 지역에서 분양신청을 하려 해도 재당첨 제한에 해당될 가능성이 높습니다.이 재당첨 제한은 조합원 한 사람에게 적용되는 것이기 때문에, 만약 분양신청 전 소유권을 이전하면 새로 취득한 매수인은 별다른 결격 사유만 없다면 입주권을 받을 수 있습니다. 매수인에게는 기존 매도인의 재당첨 제한이 그대로 이어지지 않기 때문입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울의 원룸 매매가가 오르는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다. 최근 몇 년 사이 원자재 가격과 인건비가 크게 올라 신축 건물의 분양가 자체가 높아졌죠. 이 영향으로 기존 원룸 가격도 자연스럽게 함께 올랐습니다.또 서울은 1인 가구가 꾸준히 늘고 있는 곳이라, 수익형 부동산으로서의 가치 역시 여전히 높게 평가받고 있습니다. 특히 지하철 역세권이나 대학가처럼 수요가 많은 지역은 원룸을 사고 싶어하는 사람이 많아졌고, 이 때문에 이제는 5천만 원에서 8천만 원 정도로는 서울에서 괜찮은 원룸을 구하기가 쉽지 않습니다.최근에는 전세 사기 등으로 인해, 좀 더 안전한 매물을 찾아서 직접 매매를 선택하는 사람들이 늘면서 가격이 더 내려가지 않는 상황이기도 해요. 실제로 요즘은 적어도 1억 원에서 2억 원 정도는 있어야 위치나 상태가 좋은 원룸 매물을 검토해볼 수 있습니다.