답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않아 대항력이 없는 상태에서 집주인이 바뀌면 임차인은 원칙적으로 새 주인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 새 주인이 퇴거를 요구할 경우 기존 계약 기간이 남아있더라도 거부하기 어렵고 보증금을 받고 나가야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.가장 중요한 보증금 반환의 경우 대항력이 없으므로 새 주인이 보증금 반환 의무를 자동으로 승계하지 않습니다. 별도의 채무 인수 합의가 없다면 보증금은 계약 당사자인 이전 집주인에게 청구하여 돌려받는 것이 원칙입니다. 대항력이 없으면 새 주인이 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없기 때문에 자칫 보증금 회수가 어려워질 위험이 있습니다.결론적으로 대항력이 없는 임차인은 보호받기 취약한 위치에 있으므로 이사 시점에 이전 집주인에게 보증금을 확실히 돌려받아야 합니다. 만약 새 주인과 계속 계약을 유지하고 싶다면 보증금 반환 주체를 명확히 하는 새로운 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다."만약 임대차 목적물의 소유권이 제3자에게 이전될 경우, 임차인은 임대차 승계를 거부할 수 있다. 이때 임차인이 퇴거하면 임대인은 전세보증금 전액을 즉시 반환해야 한다. 그리고 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우, 임대인은 지연 기간 동안 미반환 보증금에 연 5퍼센트의 이율을 적용한 지연이자를 보증금과 함께 임차인에게 지급해야 한다."이 특약은 소유주가 바뀌었을 때 임차인의 승계 거부권과 계약 종료 후 보증금이 제때 반환되지 않았을 때의 지연이자 지급 의무를 명확하게 규정한 내용입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.새로운 임대인에게 임차권이 자동으로 넘어가는 것을 원하지 않고, 기존 임대인에게 바로 보증금을 돌려받고 싶다면 계약서에 이러한 내용이 명확하게 담긴 특약을 반드시 넣어야 합니다. 실제로 대법원 판례에 따르면, 임차인이 임대차 목적물이 매도될 때 임대차계약의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기해 계약을 해지할 수 있습니다.확실한 권리 보호를 위해 아래와 같은 특약 문구를 추천합니다.“임대인이 해당 목적물을 제3자에게 매도하거나 양도할 경우, 반드시 사전에 임차인에게 통지해야 한다. 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않아 계약 해지 의사를 밝히면, 임대인은 이를 즉시 수용하고, 매매 잔금 지급일 또는 소유권 이전 등기일 중 더 빠른 날까지 보증금 전액을 반환한다. 만약 반환이 지연될 경우에는 임대인이 지연 손해금을 지급해야 하며, 매매 계약으로 인한 임차권 승계는 무효로 한다.”이런 특약을 넣으면 임차인 입장에서 한층 더 안전하게 보호받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 경매가 시작되었다고 해서 바로 집을 비워야 하는 건 아닙니다. 경매 절차는 생각보다 오래 걸릴 수 있고, 대체로 낙찰자가 잔금을 모두 내고 소유권을 완전히 넘겨받기 전까지는 주택에 계속 살 수 있습니다.낙찰자가 대금을 내면 소유권이 바로 이전되지만, 그 뒤에도 실제로 집을 비워주는 명도 과정이 남아 있습니다. 이사 날짜를 조율하거나 이사 비용 등에 대해 낙찰자 요구하는 시간도 필요할 수 있습니다. 만약 경매가 계속 유찰되면 새 낙찰자가 나올 때까지 거주 기간이 더욱 길어질 수 있죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공인중개사가 확인·설명의무를 위반했을 때 과태료나 업무 정지와 같은 처분 절차는 행정절차법을 따르게 됩니다. 보통 구청에서 공인중개사에게 의견 제출 통지서를 등기 우편으로 보내면, 그때부터 최종 처분 결정까지는 대략 2주에서 4주 정도 걸립니다.구청이 보내는 이 등기 우편은 사전 통지의 성격을 가지며, 중개사에게는 일반적으로 10일 이상 의견을 제출할 수 있는 시간이 주어집니다. 만약 중개사가 이 기간 안에 이의 신청이나 반박 자료를 내면 담당 공무원이 이를 추가로 검토하게 되어 전체 진행 기간이 다소 늘어날 수 있습니다.반대로 별다른 해명 자료가 없거나, 중개사가 의견을 내지 않는 경우에는 제출 기한이 지나자마자 곧바로 처분 결과 통지서가 발송됩니다. 그래서 의견 제출 마감일을 기준으로 보통 약 일주일 이내에 최종 결과가 나오는 편입니다. 다만, 구청의 업무량이나 해당 사안의 복잡성에 따라 일정이 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.돈암 6구역의 영업보상 기준일은 정비구역 지정 공람공고일인 2017년 8월 10일입니다. 영업보상을 받으려면 이 기준일 이전부터 현재까지 해당 장소에서 직접 영업을 하면서, 필요한 인적·물적 시설을 갖추고 있어야 합니다. 그런데 2025년 2월에 사업을 인수하신 경우에는 기준일 이후에 영업을 시작한 것이기 때문에, 원칙적으로는 영업손실보상 대상에 해당하지 않습니다. 또한, 이전 임차인의 영업 기간을 이어받는 방식으로 보상 자격을 인정받는 방법은 법적으로 존재하지 않습니다.임대인이 사실과 다르게 안내한 부분에 대해 손해배상을 청구하려면, 구체적인 증거나 계약서 특약이 필요합니다. 만약 구두로만 약속이 오갔다면, 이를 입증하기가 현실적으로 매우 어렵습니다. 다만, 임대인이 시설 투자를 유도한 정황이 명백히 드러난다면, 신의성실의 원칙 위반 여부를 법률 전문가와 함께 검토해 볼 수 있습니다.원상복구 조항이 있는 경우 철거 비용은 원칙적으로 임차인이 부담해야 하지만, 재개발 구역에서는 조합의 철거 계획에 따라 비용 부담이 면제되는 경우도 있으니, 사전에 조합과 협의해 보시는 것이 좋겠습니다. 주거이전비는 일반적으로 세입자에게 지원되지 않지만, 상가 세입자라면 일정 요건을 충족할 경우 이사비와 이전비 등을 받을 수 있습니다. 자세한 내용은 조합에 직접 문의해 확인하는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.디딤돌대출을 이용할 때 부동산 전자계약을 체결하면, 0.1퍼센트포인트의 우대금리를 받을 수 있어 꽤 유용합니다. 전자계약을 공인중개사에게 요청하는 건 소비자의 당연한 권리이니, 부담 갖지 않으셔도 됩니다.다만, 모든 중개업소가 전자계약 시스템에 가입된 건 아니라서 계약 전에 미리 가능한지 확인하는 것이 좋습니다. 만약 가입이 안 돼 있다면, 중개사가 시스템에 회원가입만 하면 바로 이용할 수 있습니다.과정도 복잡하지 않습니다. 중개사가 계약 내용을 시스템에 입력하면, 매수인과 매도인이 각자 본인 명의의 스마트폰으로 알림톡을 받고, 공동인증서 등으로 전자서명을 하면 계약이 끝납니다. 종이 계약서 없이도 확정일자가 자동으로 부여돼서 편리하고, 대출 심사 때 필요한 서류도 줄어듭니다. 전자계약을 하는 이유가 금리 우대 때문이라고 중개사에게 명확하게 말씀드리면, 절차도 더 수월하게 진행될 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.디딤돌대출을 이용할 때 본인이나 배우자 명의로 청약저축이나 주택청약종합저축에 가입한 경우, 가입 기간과 납입 회차에 따라 금리 우대 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 5년 이상·60회차 이상이면 0.3%포인트, 10년 이상·120회차 이상이면 0.4%포인트, 15년 이상·180회차 이상이면 0.5%포인트의 우대 금리가 적용됩니다. 민영주택 청약에서 지역별 최소 예치금액을 납입한 경우에도 동일한 기준으로 0.3~0.5%포인트의 우대금리를 받을 수 있습니다.하지만 청약예금이나 청약부금은 우대 대상에서 제외됩니다. 또, 2025년 3월 24일부터 신규로 접수하는 건에 대해서는 대출 실행일로부터 5년 동안만 우대 혜택이 적용된다는 점도 참고하셔야 합니다. 그리고 대출 접수일 이전 6개월 이내에 연체 회차를 한꺼번에 납부한 경우에는 그 회차가 인정되지 않아 주의가 필요합니다. 만약 대출 기간 중 청약통장을 해지하면 우대금리는 바로 사라지고, 대출 실행 이후 조건을 뒤늦게 충족해도 소급 적용이 되지 않습니다.이 우대금리는 부동산 전자계약 혜택이나 지방의 준공 후 미분양주택 우대금리 등 다른 우대 항목과도 함께 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.미국 등 해외에서 부동산을 매수할 때는 크게 두 단계로 나눌 수 있습니다. 먼저 국내에서는 외국환거래법을 따라야 하고, 이후 현지에서 매매 절차를 밟게 됩니다. 가장 먼저 해야 할 일은, 해외 부동산을 취득한다는 사실을 국내 거래은행에 신고하는 것입니다. 이 신고가 완료되어야만 합법적으로 해외로 송금이 가능합니다. 만약 신고 없이 자금을 보내면 외국환거래법을 위반한 것으로 간주되어 처벌받을 수도 있으니 반드시 유의하셔야 합니다.현지에서는 신뢰할 만한 전문 리얼터(중개인)를 선정해 원하는 매물을 직접 확인하고, 구매 의사를 밝히는 오퍼를 제출하는 절차로 이어집니다. 미국의 경우 에스크로 제도가 잘 갖춰져 있어서, 매매 대금을 에스크로 계좌에 맡긴 뒤 소유권 조사와 등기 이전이 안전하게 이뤄집니다. 계약을 모두 마쳤다면 잔금을 지급하고, 현지 등기소에서 소유권 이전 등기까지 마무리하게 됩니다.부동산을 취득한 후에는 3개월 이내에 반드시 은행에 취득 보고서를 제출해야 합니다. 그리고 해외 부동산은 취득 단계뿐만 아니라, 소유하는 동안, 매도할 때에도 모두 국내 세무 당국에 신고해야 한다는 점을 기억해야 합니다. 현지에서 재산세를 내는 것은 물론, 국내에서는 종합소득세와 양도소득세 신고 의무가 생길 수 있으니, 전문가의 조언을 받아 미리 준비하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.먼저, 경매로 나온 아파트를 실거주 목적으로 낙찰받는 사례가 생각보다 많습니다. 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회이기 때문이죠. 하지만 낙찰 후에는 기존에 살고 있던 사람을 내보내는 ‘명도’ 과정이 필요하다는 점, 꼭 미리 염두에 두셔야 합니다.대출이 많이 남아 있는 아파트라 하더라도, 낙찰자가 이전 소유자의 대출을 대신 갚아야 하는 건 아닙니다. 보통 낙찰자가 치른 낙찰 대금이 은행 등 채권자에게 우선적으로 배분되고, 잔금을 완납하면 등기부등본에 남아 있던 대출 기록도 말소됩니다.그래도 주의할 부분이 있습니다. 예를 들어, 유치권처럼 낙찰자가 별도로 승계해야 하는 권리가 있는지 꼼꼼하게 권리분석을 해야 합니다. 또, 관리비가 밀려 있거나 임차인의 보증금 반환 책임이 낙찰자에게 넘어오는 경우도 있으니, 입찰 전에 반드시 꼼꼼하게 살피는 게 중요합니다.