월세 전입신고 안 했는데 계약기간 중에 새 집주인이 나가라고 하는 경우 임차인은 나가야 하나요?
사정상 월세 2곳을 계약하느라 보증금이 100정도 되는 곳은 전입신고를 안 하려고 합니다.
전입신고 안 한 곳 계약기간 중에 집주인이 바뀌는 경우
새 집주인이 나가라고 하면 임차인은 전입신고를 안 해서 대항력이 없어서 나가야 하나요?
아니면 이전 집주인과 계약기간이 남아있기 때문에 안 나가도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전입신고가 되어있지 않으면 대항력이 발생하지 않으며 확정일자를 받더라도 우선변제권이 발생하지 않아서 새로운 집주인의 퇴거 요청에 대항할 수 없고 보증금을 돌려받기도 어려워질 수 있습니다. 양쪽 집에 대항력을 유지하려면 먼저 기존 임차주택에 가족중 일부를 전입시키고 이후에 본인의 주소를 새로운 임차주택으로 전출하시면 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 전입신고를 하지 않아 대항력이 없는 상태에서 집주인이 바뀌고 새 주인이 나가라고 요구한다면, 법적으로는 대항하기 어렵습니다.
안타깝지만 임대차 보호의 핵심인 '대항력'이 없기 때문에 발생하는 리스크입니다. 상황을 구체적으로 짚어드리겠습니다.
1. 대항력이 없는 경우의 법적 지위
매매는 임대차를 깨뜨린다: 민법의 오랜 원칙 중 하나입니다. 전입신고(대항력)를 하지 않았다면, 임차권은 기존 주인과의 '개인적인 약속'일 뿐입니다. 집이 팔려서 주인이 바뀌면 새 주인은 그 약속을 이어받을 법적 의무가 없습니다.
새 주인의 퇴거 요구: 새 주인이 "나는 당신과 계약한 적이 없으니 집을 비워달라"고 정당하게 요구할 수 있으며, 이 경우 임차인은 계약 기간이 남았더라도 집을 비워줘야 할 처지에 놓일 수 있습니다.
2. 기존 집주인에 대한 손해배상 청구
집을 비워주게 된다면, 원래 계약했던 전 집주인에게 책임을 물어야 합니다.
계약 기간을 보장해주지 못한 것에 대해 채무불이행에 따른 손해배상(이사비, 중개수수료 등)을 청구할 수 있습니다.
하지만 이미 집을 판 사람에게 돈을 받아내는 과정이 번거롭고 소송으로 이어질 수 있어 실무적으로는 매우 피곤한 상황이 됩니다.
보증금이 100만 원으로 소액이라 하더라도, 갑자기 쫓겨나는 상황은 피해야 합니다. 전입신고가 어려운 상황이라면 다음과 같은 대안을 고려해 보세요.
전세권 설정: 전입신고 대신 등기부등본에 '전세권'을 올리는 방법입니다. 비용이 들고 집주인 동의가 필요하지만, 전입신고 없이도 대항력이 생깁니다. (다만, 보증금 100만 원이면 설정 비용이 더 아까울 수 있습니다.)
특약 추가: 계약서에 "매매 시 임대인은 임차인의 계약 기간을 보장하며, 이를 새 매수인에게 승계시켜야 한다. 위반 시 보증금의 X배를 배상한다"는 내용을 명시하십시오. 이는 새 주인에게는 통하지 않지만, 전 주인에게 강력한 압박 수단이 됩니다.
현실적인 타협: 보통 보증금이 아주 적은 월세는 새 주인도 '수익형 부동산'으로 보고 임차인을 그대로 안고 가는 경우가 많습니다. 하지만 법적인 리스크는 분명히 존재한다는 점을 인지하셔야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 혹시 전입신고를 못 하는 특별한 사정(예: 다른 집 대출 유지 등)이 있으시다면, 그 상황에서 최선의 방어책을 다시 고민해 볼 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대인과 임차인이 계약을 하고 전입신고를 하지 않았다고 해서 계약 기간 이내에 퇴거 요청을 할 수 없습니다.
계약 기간 만료 때까지는 거주하실 수 있습니다.
전입신고를 하지 않으면 대항력 부분에서 문제가 되기 때문에 임대인이 보증금을 돌려 주지 않을 때 문제가 될 뿐입니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전입신고에 따른 대항력이 없는 경우 퇴거를 하셔야 합니다. 대항력은 쉽게 제3자에 대한 권리를 주장할수 있는 권리라고 보시면 되는데, 임대차 계약은 임대인과 임차인간의 효력이 발생하는 채권의 성격으로 상대적이기에 제3자에게 이를 주장할수 없습니다, 이러한 권리에 대해서 정부가 임대차보호법을 통해 전입신고시 물권에서의 대항력을 부여해주는 것이기 때문에 전입신고를 하지 않아 대항력이 없다면 임대인이 변경되었을때 대항할수 없으며, 보증금 또한 계약당사자인 이전 임대인을 찾아서 받으셔야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약기간 남아있으면 전입신고 안 했어도 새 집주인이 마음대로 내보낼 수 없습니다
다만, 대항력과 우선변제권이 없으므로 법적 보호는 약간 약해집니다
안전하게 하고 싶으면 확정일자 + 전입신고를 해야 합니다
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
법적으로는 새 주인의 퇴거 요구를 거부하기 어렵습니다. 전입신고가 업으면 대항력이 없어 임차권은 새 주인에게 효력이 없습니다. 새 주인이 나는 계약 승계 안하니 나가라고 하면 법적으로 나가야 합니다. 기존계약은 전 주인과 맺은 개인적 약속일 뿐이라 집 소유자가 바뀌면 효력을 잃습니다. 쫒겨날 경우 질문자님은 전 주인에게 계약 불이행에 따른 손해배상을 청구해야 합니다.
1명 평가안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
전입신고를 하지 않더라도 임대차계약기간은 유효 합니다. 대항력과는 별개로 임대차 기간은 보장이 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
전입신고를 하지 않아 대항력이 없는 상태에서 집주인이 바뀌면 임차인은 원칙적으로 새 주인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 새 주인이 퇴거를 요구할 경우 기존 계약 기간이 남아있더라도 거부하기 어렵고 보증금을 받고 나가야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
가장 중요한 보증금 반환의 경우 대항력이 없으므로 새 주인이 보증금 반환 의무를 자동으로 승계하지 않습니다. 별도의 채무 인수 합의가 없다면 보증금은 계약 당사자인 이전 집주인에게 청구하여 돌려받는 것이 원칙입니다. 대항력이 없으면 새 주인이 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없기 때문에 자칫 보증금 회수가 어려워질 위험이 있습니다.
결론적으로 대항력이 없는 임차인은 보호받기 취약한 위치에 있으므로 이사 시점에 이전 집주인에게 보증금을 확실히 돌려받아야 합니다. 만약 새 주인과 계속 계약을 유지하고 싶다면 보증금 반환 주체를 명확히 하는 새로운 계약서를 작성하는 것이 안전합니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
전입신고를 하지 않으면 대항력은 없지만 임대차 계약 자체가 무효는 아닙니다. 새 집주인도 기존 계약을 승계하는 것이 원칙이며 계약기간이 남아 있다면 즉시 나가야 할 의무는 없습니다.
사정상 월세 2곳을 계약하느라 보증금이 100정도 되는 곳은 전입신고를 안 하려고 합니다.
전입신고 안 한 곳 계약기간 중에 집주인이 바뀌는 경우
새 집주인이 나가라고 하면 임차인은 전입신고를 안 해서 대항력이 없어서 나가야 하나요?
아니면 이전 집주인과 계약기간이 남아있기 때문에 안 나가도 되나요?
==> 전입신고를 하지 않는 경우 주택임대차보호법 상 대항력이 발생되지 않지만 민법 임대차조항에 따라 계약기간까지 거주를 하는데 전혀 문제가 되지 않습니다. 따라서 집주인이 바뀌어도 나갈 필요가 없습니다.