공인중개사가 알려주는 실패 없는 계약과 명쾌한 입지 분석
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- 남자친구가 저희 부모님집에 전입신고하면안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.남자친구분의 무주택 자격 확보와 부모님의 대출 영향에 대해 실무적인 관점에서 정리해 드리겠습니다.1. 남자친구의 무주택 인정 여부 결론부터 말씀드리면, 만 60세 이상인 부모님과 함께 거주하더라도 남자친구는 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 주택공급에 관한 규칙 제53조에 따라, 직계존속(부모님)이 만 60세 이상이고 주택을 소유한 경우, 그 자녀는 민영주택 청약이나 일반적인 무주택 세대구성원 판정 시 주택이 없는 것으로 간주합니다. 다만, 이는 '청약' 시의 예외 규정이며, 디딤돌대출 같은 공공 대출 상품에서는 부모님과 세대가 합쳐져 있으면 '유주택 세대'로 보아 대출이 제한될 수 있습니다. 따라서 대출을 위해 무주택 '세대주' 자격이 필요하다면 부모님 집에서 나와 별도 세대를 구성하는 것이 원칙적으로는 맞습니다.2. 부모님 대출(생애최초)에 미치는 영향 부모님이 생애최초 주택구입자금 대출을 받으실 때, 남자친구가 해당 세대에 전입신고를 하는 것은 주의가 필요합니다. 생애최초 대출의 핵심 조건은 '세대주를 포함한 세대원 전원'이 무주택이어야 한다는 점입니다. 남자친구는 부모님의 직계비속이므로, 같은 세대에 전입하면 '세대원'이 됩니다. 이때 남자친구 본인이 과거에 주택을 소유한 적이 없더라도, 만약 남자친구가 별도의 유주택자(부모님 등)와 세대를 분리하지 않은 상태에서 부모님 댁으로 들어오는 과정에서 서류상 꼬임이 발생하면 복잡해질 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 남자친구분이 부모님 댁(전세)으로 전입하여 '단독 세대주'로 분리될 수 있는 상황(거주 공간 분리 등)이 아니라면, 부모님의 생애최초 대출 심사 시 세대원 전원 무주택 검증 과정에서 불필요한 확인 절차가 생길 수 있습니다. 특히 남자친구는 부모님의 직계가족이므로, 전입 시 부모님의 무주택 세대 구성에 합류하게 되어 대출 한도나 자격 심사에 변수가 될 수 있습니다.안전한 방법은 부모님의 대출 실행 및 잔금 처리가 완전히 끝난 후에 남자친구의 전입을 진행하거나, 대출 예정 은행에 "비직계 세대원(예비 사위)의 전입이 생애최초 대출 자격에 영향을 주는지"를 미리 확인하시는 것입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.주택금융공사 상품의 경우 세대원의 주택 보유 이력을 매우 엄격히 보므로, 전입 전 반드시 해당 지점 대출 상담사와 세대 구성 시나리오를 검토하시기 바랍니다.경제 / 부동산23시간 전00
- 원룸 자취방 구하기, 부동산 없이 구할 때안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.부동산 없이 진행하는 직거래는 중개수수료를 아낄 수 있지만, 사고 발생 시 책임 소재가 불분명하므로 훨씬 더 꼼꼼한 확인이 필요합니다.1. 등기부등본 확인은 필수입니다부동산 거래에서 등기부등본 확인은 선택이 아닌 필수입니다. 집주인이라고 말하는 사람이 실제 소유주가 맞는지(갑구 확인), 집에 빚이 얼마나 있는지(을구 확인)를 확인해야 보증금을 지킬 수 있습니다.방법: 대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 열람 가능합니다.시점: 계약 직전, 잔금 치르기 직전, 그리고 전입신고 다음 날까지 총 세 번은 확인해 보시는 것이 안전합니다.2. 빌라의 소유 구조 (다가구 vs 다세대)빌라라고 다 집주인이 한 명인 것은 아닙니다.다가구 주택: 건물 전체 주인이 1명이며, 각 호실은 칸막이로 나누어 임대하는 형태입니다. (원룸 건물이 주로 해당)다세대 주택(빌라): 아파트처럼 호수마다 주인이 각각 다릅니다. 따라서 본인이 계약하려는 호수의 주인이 등기부상 주인과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.3. 특약사항 협의 시점특약사항은 계약서를 쓰기 전(가계약금 송금 전)에 미리 구두나 문자로 합의하는 것이 정석입니다.계약 당일 현장에서 갑자기 새로운 조건을 내밀면 집주인이 거부하여 계약이 틀어질 수 있습니다."전세대출 불가 시 계약금 반환", "입주 전 도배/장판 교체" 같은 중요한 조건은 미리 확답을 받고, 그 내용을 계약서 작성 시 '특약'란에 명문화해야 법적 효력이 발생합니다.직거래 시에는 집주인의 신분증과 등기부상 인적사항이 일치하는지 대조하고, 보증금은 반드시 집주인 명의의 계좌로만 입금하십시오. 부동산을 끼지 않으므로 계약서 작성 시 '임대인은 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다'는 특약을 넣는 것이 대항력 확보에 유리합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 제한물권 설정된 오피스텔 무보증 월세 계약 해도 될까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.제한물권이 설정된 데다 임차권등기까지 마쳐진 집은 이미 보증금 사고가 발생한 전력이 있는 위험한 매물입니다. 예치금 100만 원이라는 소액조차 법적으로 보호받지 못할 가능성이 매우 큽니다.질문하신 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 예치금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높습니다가장 큰 문제는 소액임차인 최우선변제권을 적용받을 수 없다는 점입니다.법적 근거: 주택임대차보호법 제6조에 따라, 임차권등기가 마쳐진 주택에 새로 들어온 세입자는 보증금이 아무리 소액이라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.결과: 만약 거주 중 경매가 진행된다면, 100만 원의 예치금은 선순위 채권자(압류 기관, 근저당권자 등)에 밀려 한 푼도 배당받지 못할 위험이 큽니다.2. 중개사의 말은 법적 책임이 없습니다중개사가 "단순 압류나 임차권일 뿐 거주에 상관없다"고 하는 것은 중개 수수료를 위한 전형적인 멘트일 뿐입니다.압류의 의미: 이미 국가나 지자체가 세금 체납 등으로 집을 처분할 준비를 하고 있다는 뜻입니다.임차권의 의미: 전 세입자가 돈을 못 받아 법원의 힘을 빌려 기록을 남기고 나갔다는 뜻입니다. 즉, 집주인의 자금 여력이 한계에 다다랐음을 입증하는 지표입니다.3. 전입신고 불가 시 발생하는 문제전입신고가 안 된다는 것은 대항력이 없다는 뜻입니다.살고 있는 도중에 집이 경매로 낙찰되면, 새로운 주인에게 "예치금 줄 때까지 못 나간다"고 주장할 수 없습니다. 낙찰자가 나가라고 하면 즉시 퇴거해야 하며, 예치금은 이전 주인(돈이 없는 원래 주인)에게 따로 소송해서 받아야 하는데 현실적으로 회수가 불가능합니다.가격이 아무리 매력적이라도 사고의 흔적이 등기부등본에 박혀 있는 집은 피하시는 것이 상책입니다. 1년이라는 시간 동안 언제 경매 통지서가 날아올지 모르는 불안감을 안고 살 가치는 없습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
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안준영 공인중개사
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