경제
전세 재계약 확정일자 순위 관련 질문드립니다.
안녕하세요? 전세 재계약 관련해서 궁금한점 있어 질문 남겨드립니다.
2024년 2.2억에 계약, 확정일자를 부여받았습니다.
그 후 현재 전세보증금 5% 증액 1,100만원을 올려달라고 말씀하셔서 보증금 인상 후 재계약 예정이며
15일 계약서 작성 후 공휴일이 끝나는 19일 주민센터에 방문하여 확정일자를 부여받을 예정입니다.
현재 해당 매물에는 제가 거주하고 있는 동안 소량의 근저당이 생겼습니다.
1. 이런 상황에서 19일날 확정일자를 다시 받을경우 변제 우선순위가 어떻게 될까요?
2. 이번에 새로 부여받는 확정일자는 보증금 증액분 1,100만원에 대한 확정일자라고 보면 될까요? 기존에 받은 2.2억의 확정일자는 그대로 유효한건가요?
3. 주민센터에서 확정일자를 부여받는데 걸리는 평균 소요 시간을 알고싶습니다 당일에 바로 처리가 될까요? 확정일자를 부여받은 후 은행에 방문예정입니다.
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
기존에 근저당권이 없었다면 변제 순서는 기존 임대차 계약 보증금이 1순위, 근저당권이 2순위, 새로 증액된 보증금이 3순위가 될 수 있습니다. 기존에 받은 확정일자는 계속 유효하여 기존 보증금의 권리를 보장하며 새로 부여받는 확정일자는 증액분에 대한 권리만을 보장하게 됩니다. 주민센터에서 확정일자는 당일 바로 처리가 되며 갱신 계약인 경우에는 발급받는 즉시 효력이 발생합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 처음에 2024년 확정일자 받을 당시에 보증금은 2024년 순위로 확정이 되어져 있습니다.
그 후 소량의 근저당권이 다음 순위이고 최근 재계약 한 부분에 대해서 즉 1,100만원 부분에 대해서 재계약서를 작성을 하고 확정일자를 받으시면 소량의 근저당권 다음 순위로 권리순서가 확정이 되게 되는 프로세스입니다.
또한 주민센터에 가시면 바로 처리가 가능합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보증금이 증액되는 재계약이면 통상 증액분에 대해 새 확정일자를 받는 의미가 크고, 기존 보증금 부분의 우선순위는 최초 확정일자와 전입·점유 요건에 의해 유지되는 구조로 이해하시면 됩니다.
확정일자 부여는 주민센터 방문 시 보통 당일 처리되는 편이며, 근저당이 중간에 생겼다면 증액분이 그 근저당보다 뒤로 밀릴 수 있어 등기부 변동을 확인하고 증액 자체를 신중히 판단하셔야 합니다.1. 이런 상황에서 19일날 확정일자를 다시 받을경우 변제 우선순위가 어떻게 될까요?
==> 증액된 부분에 대해서는 먼저 설정된 근저당보다는 후순위 권리자입니다.
2. 이번에 새로 부여받는 확정일자는 보증금 증액분 1,100만원에 대한 확정일자라고 보면 될까요? 기존에 받은 2.2억의 확정일자는 그대로 유효한건가요?
==> 기존에 있던 2.2억원은 기존 대항력이 유지됩니다.
3. 주민센터에서 확정일자를 부여받는데 걸리는 평균 소요 시간을 알고싶습니다 당일에 바로 처리가 될까요? 확정일자를 부여받은 후 은행에 방문예정입니다.
==> 확정일자를 부여받는데 소요되는 시간은 막바로 처리 가능합니ㅏㄷ.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 재계약 시 보증금 증액 상황에서 확정일자는 필수이며 기존 권리와 새 증액 분이 분리 적용됩니다. 근저당이 생겼어도 19일 새 확정일자를 받으면 증액분은 그 시점 기준 우선순위가 확보됩니다.
1. 기존 2.2억 : 2024년 확정일자 기준 -> 근저당보다 선순위 유지, 증액분 1,100만 원 : 19일 새 확정일자 기준
2. 기존 2.2억은 완전 유효 영향이 없습니다.
3. 당일 즉시 발급됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,기존 2.2억은 그대로 확정일자 유지됩니다
,증액분은 새로 받은 확정일자에 효력이 있으니 계약서를 같이 보관하시면 됩니다
,대부분 당일 발급, 10~30분 정도 예상됩니다
안녕하세요. 우광연 공인중개사입니다.
증액계약을 하시는 상황이시네요. 증액분에 대해서 먼저 설정된 근저당권이 있다면 추후 경매나 공매시 증액분 보증금보다 근저당권이 먼저 배당을 받게 됩니다. 최초 계약서에 확정일자는 유효하므로 이번에 증액분만 계약서를 작성하시더라도 추후 경매나 공매시 최초 계약분과 증액분 모두 배당요구 할수 있고 최초 계약서 확정일자는 근저당권보다 먼저 배당이 됩니다. 확정일자 받으시는데는 시간이 오래 걸리지 않습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 변제 우선순위는 어떻게 정해지나요?
보증금은 ‘기존 금액’과 ‘증액 금액’으로 나누어 각각 우선순위가 달라집니다.
- 1순위(2억 2천만 원): 기존에 대항력과 확정일자를 받으셨으니, 새로 생긴 근저당권보다 앞섭니다. 이 부분은 안전하게 보호받으실 수 있습니다.
- 2순위(근저당권): 살고 있는 도중 새로 설정된 근저당권은, 증액분보다 우선순위가 높게 적용됩니다.
- 3순위(증액분 1,100만 원): 19일에 새롭게 받으신 확정일자는 그날부터 효력이 생기므로, 근저당권보다는 뒤에 배당받게 됩니다.
- 만약 집이 경매로 넘어가면, 낙찰대금에서 2억 2천만 원이 먼저 배당되고, 그다음 근저당권자가 가져가게 됩니다. 만일 이때 남은 금액이 있다면 그제서야 증액분 1,100만 원이 배당됩니다.
2. 기존 확정일자도 그대로 효력이 있나요?
기존에 받으셨던 2억 2천만 원에 대한 확정일자는 유효합니다.
- 새로 받는 확정일자는 증액된 1,100만 원에만 따로 적용된다는 점 기억해 주세요.
- 이번 재계약서를 쓰실 때 기존 계약서를 반드시 보관하셔야 합니다. 기존(2억 2천만 원 확정일자 찍힌) 계약서와 증액된 재계약서를 모두 함께 보관해야 전체 보증금이 안전하게 보호됩니다.
3. 확정일자 받는 데 시간 많이 걸리나요? 당일 처리가 되나요?
주민센터에 방문하시면 확정일자는 바로, 당일에 받을 수 있습니다.
- 대기 인원이 없으면 서류 확인과 날인까지 5~10분 정도면 끝납니다.
- 준비물은 신분증과 새로 작성하신 임대차계약서 원본입니다.
- 확정일자를 받은 뒤에는 바로 은행에 가셔서 업무를 보셔도 무방합니다. (주민센터 직인이 찍힌 계약서를 가져가시면 됩니다.)
■ 추가로 더 안전하게 하려면?
이미 근저당이 설정된 상태에서 보증금을 올리시는 거라면, 재계약서 특약에 “임대인은 잔금일이나 확정일자 부여일까지 등기상 권리관계를 유지하고 추가 대출을 받지 않는다”는 문구를 꼭 넣으시는 게 좋습니다.
또, 등기부등본을 다시 떼어 근저당의 채권최고액이 얼마인지 확인하고, 보증금과 대출을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘지 않는지도 꼭 체크해 주세요.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
기존 보증금 2.2억 원은 기존 순위를 유지하며, 증액분 1,100만 원은 19일 확정일자 부여 시점부터 근저당보다 후순위가 됩니다.
1. 변제 우선순위 분석
가장 주의하셔야 할 대목입니다. 기존 계약(2.2억) 당시에 대항력과 확정일자를 갖추셨다면, 그 순위는 철옹성처럼 유지됩니다. 하지만 중간에 발생한 근저당은 증액분(1,100만 원)보다 먼저 설정되었으므로, 경매 등 위기 상황 발생 시 변제 순서는 다음과 같습니다.
1순위: 기존 보증금 2.2억 원 (2024년 확정일자 기준)
2순위: 중간에 설정된 근저당권
3순위: 이번에 증액한 1,100만 원 (2026년 19일 확정일자 기준)
2. 확정일자의 효력 범위
새로 받는 확정일자는 증액된 1,100만 원에 대해서만 새로운 효력을 발생시킵니다. 기존 2.2억 원에 대한 확정일자 효력은 소멸하지 않고 그대로 유효합니다. 따라서 재계약서를 작성하실 때 반드시 "기존 임대차 계약(보증금 2.2억)의 연장이며, 보증금 1,100만 원을 증액함"이라는 취지를 명시하고, 기존 계약서와 신규 계약서를 함께 보관하셔야 합니다. 기존 계약서를 파기하면 절대 안 됩니다.
3. 주민센터 처리 소요 시간
주민센터 방문 시 확정일자 부여는 당일 즉시 처리됩니다. 서류 검토와 전산 입력에 대기 시간을 제외하면 보통 10분 내외면 충분합니다. 19일 오전에 방문하여 확정일자 도장을 받으신 후 바로 은행 업무를 보시는 데 차질이 없을 것입니다. 다만, 임대차 신고(전월세 신고)를 하면 확정일자가 자동으로 부여되니 참고하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 만약 근저당 금액이 전세가율(보증금+대출/매매가) 대비 과도하게 높다면, 증액분 1,100만 원에 대해서는 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 사전에 확인해 보시기를 권합니다.