답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기에는 다양한 방법들이 동원되고 있는데, 대표적인 몇가지를 살펴보면 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날에 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 다음날 오전 0시에 일어나므로 더 늦게 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있는 것이고,갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 주택, 특히 빌라의 경우 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려서 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것입니다.신탁을 이용한 방법은 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘겨 주고 대출을 받는 방법이 있는데, 이렇게 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이되지만 이를 알지 못하는 임차인에게 자격있는 집주인 행세를 하여 전세계약을 하는 것인데 이렇게 되면 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황이 좋지 않아 세금을 내지 못해 공매로 가거나 전세가가 내려가서 후속 임차인을 구하지 못하므로 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는데 임대인이 돈을 구해보려는 노력을 하지 않고 무작정 기다리라고 하여 피해를 주는 경우도 있습니다.다양한 방법의 사기 방법이 있기에 특히나 경험이 많지 않는 경우에는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하고 등기부등본 및 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당이란 계속적인 거래관계로부터 장래 생기게 될 다수의 불특정 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정해두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을 말합니다. 쉽게 말해서 돈을 받을 수 있는 권리인 채권의 최고금액을 정하고 확정된 채무액을 보류한 채 돈을 빌려주고 제때에 돈을 갚지 않으면 담보로 잡힌 물건을 임의로 처분(경매)하여 빌려준 돈과 이자 등을 받아간다는 설정을 하는 것입니다. 근저당이 설정되어 있는 집에 전세로 들어가게되면 소액임차인으로서 최우선변제를 받지 않는 이상 후순위가 되어 집이 경매에 넘어가게되면 보증금을 돌려받는 것이 불투명할 수가 있으므로 위험하다는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신용카드소지자 대출은 본인의 카드 사용실적과 이용내역 등을 토대로하여 금리 및 한도가 산출되는 금융상품으로서 2금융권인 카드사의 경우에는 금리가 다소 높을 수 있으며 꼭 주택관련 대출이 아니어도 되지만 대출한도가 높지는 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.저출생 대책의 일환으로 분양전환형 매입임대주택에서 거주하다가 출산을 하게되면 분양전환을 위한 최소 거주기간이 6년에서 3년으로 단축되고, 육아휴직 중 대출 원금상환 유예가 정책자금 뿐아니라 주택담보대출 등 민간 금융권 대출까지 확대될 예정이라고 합니다. 이러한 정책은 신혼특공이나 신생아특공등의 정책과 더불어 저출생 대책으로서 주거 불안정으로 어려움을 겪고있는 젊은 부부들에게 긍정적인 영향을 줄 수 있을 것입니다. 주택 문제는 저출산을 가져오는 주요 문제중의 하나로서 아직까지는 많이 부족한 상황이지만, 앞으로 정부에서 지속적으로 젊은이들을 위한 정책을 계속 펼친다면 인구감소 문제를 덜어나갈 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 주택에 있는 근저당을 상환하는 조건으로 디딤돌대출 신청하시면 근저당을 해지하고 매수가 가능할 것입니다. 대출담당자와 사전에 협의하고 법무사를 통해 근저당 상환 및 등기 진행하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미분양 아파트가 많이 발생하고 있는 것은 주택 건설호황기에 브릿지론과 PF대출로 토지를 구매하고 건축 인허가 등을 받아서 건축을 진행하고 있던 건설사들이 갑자기 닥친 고금리와 경제위기로 주택 구매수요가 줄어들었는데도 불구하고 투자금 회수를 위해 어쩔 수 없이 공사를 진행하고 있기 때문입니다. 아파트같은 대규모 주택단지 건설에는 시간이 많이 소요되는데 우리나라 건설사(시행사)들이 대부분 자금이 충분하지 않아 빚을내서 건축을 추진하는데, 주택경기가 좋고 금리가 낮을때는 주택 구매수요가 많지만 주택경기가 나빠지고 금리가 높아지다보니 구매 수요가 확 줄어들어 분양은 잘 되지 않는데 대출이자는 갚아야하고 자재비, 인건비는 엄청나게 상승하여 채산성이 나오지 않아 분양가를 낮출 수도 없는 어려운 상황이 된 것입니다. 이런 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 시행사의 자기자본비율을 20%이상으로 점진적으로 올리기로 하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울에서도 인기지역 아파트는 정말 너무 고가여서 현실적으로 일반 직장인이 돈을 모아서 구입하는 것은 불가능에 가까운 상황이 되었습니다. 하지만 서울에서도 외곽에 있는 연식이있는 소형 아파트를 구입한다면 직장인들도 구입이 가능 할 수 있습니다. 자본주의 경제에서 가장 인기있는 지역의 주택의 가격이 높게 형성되는 것은 자연스러운 현상으로서 대부분의 국가에서도 같은 현상이 일어나고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중개보수는 법에서 정한 한도내에서 협의에 의해 결정될 수 있습니다. 최대한 협의를 해보시고, 협의가 잘 되지 않는다면 다른 공인 중개사를 알아보시는 것도 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약이아닌 신축 아파트를 구입하시는 경우라면 해당 지역을 직접 방문하여 현지 상황을 직접 확인하시는 것이 중요한데, 지도상에서 볼 수 없는 현지의 상황 즉, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서), 건물 상태 (층수나 방향, 편의시설과의 접근성, 채광상태, 주차장 현황, 소음 상태, 커뮤니티센터 운용 현황 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하는 것이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 법인인 경우에도 보증보험 가입이 가능할 수 있지만 일반인인 경우보다는 보증보험 심사기준이 엄격할 수 있습니다. 법인의 부채비율이 90%이하여야 하며 법인의 등기부등본과 사업자등록증 등의 서류 제출이 요구되므로 반드시 사전에 가입가능 여부를 보증보험사 담당자에게 확인할 필요가 있습니다. 만일 보증보험 가입이 불가하다면 비용은 좀 소요되지만 전세권을 설정하시는 것이 좋습니다. 전세권이 설정되면 보증금을 돌려주지 않을 때 직접 경매에 넘길 수도 있고 언제든지 이사를 가도 대항력이 유지됩니다. 오피스텔이 업무용으로 되어 있으면 전입신고가 되지 않으므로 별도로 전세권을 설정하거나 다른 주택을 알아 보셔야 합니다.