인천광역시에 미분양 아파트가 많이 생기고 있다고 하고 역대 최고수준이라는데 집값이 내려가지 않는 이유는 무엇 인가요?
궁금한데요. 인천광역시에서 미분양 아파트가 많이 생기고 있다고 하는데 집값은 내려가지 않는 이유는 무엇인지 궁금 합니다. 수요와 공급이 차이나는데요.
궁금한데요. 인천광역시에서 미분양 아파트가 많이 생기고 있다고 하는데 집값은 내려가지 않는 이유는 무엇인지 궁금 합니다. 수요와 공급이 차이나는데요.
===> 우선적으로 건축회사 입장에서도 기본 소요되는 비용이 있는 원가 이하로 인하할 수 없는 상황입니다. 결국은 각종 리스크를 감수하면서 부동산 경기 회복시기를 기다리는 것으로 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
기존 주택은 실거래 중심이고, 수요가 일정하게 유지되면 가격도 쉽게 안 떨어지고
신규 분양은 분양가가 고정돼 있어 건설사가 쉽게 할인하지 않고 버티는 경향이 있습니다.
최근 금리 인하 기대와 정부의 부동산 규제 완화 정책들이 지금은 기다리는 게 낫다는 인식을 만들고 있어서 이런 기대감은 매수자들이 하락을 예상하면서도 적극적으로 가격을 깎으려 하지 않는 이유가 되기도 합니다.
인천 내에서도 송도, 청라, 검단 등 인기 지역은 여전히 수요가 있고, 이들 지역의 집값은 상대적으로 버티고 있고 반면 외곽 지역이나 비브랜드 아파트는 미분양이 쌓이고 있지만, 전체 시장 평균을 끌어내릴 정도는 아니어서 내리지 않고 있는거 같습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
미분양 아파트가 많이 발생하고 있는 것은 주택 건설호황기에 브릿지론과 PF대출로 토지를 구매하고 건축 인허가 등을 받아서 건축을 진행하고 있던 건설사들이 갑자기 닥친 고금리와 경제위기로 주택 구매수요가 줄어들었는데도 불구하고 투자금 회수를 위해 어쩔 수 없이 공사를 진행하고 있기 때문입니다. 아파트같은 대규모 주택단지 건설에는 시간이 많이 소요되는데 우리나라 건설사(시행사)들이 대부분 자금이 충분하지 않아 빚을내서 건축을 추진하는데, 주택경기가 좋고 금리가 낮을때는 주택 구매수요가 많지만 주택경기가 나빠지고 금리가 높아지다보니 구매 수요가 확 줄어들어 분양은 잘 되지 않는데 대출이자는 갚아야하고 자재비, 인건비는 엄청나게 상승하여 채산성이 나오지 않아 분양가를 낮출 수도 없는 어려운 상황이 된 것입니다. 이런 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 시행사의 자기자본비율을 20%이상으로 점진적으로 올리기로 하고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아파트의 경우 분양가 이하로는 잘 내려가지 않고 또한 대부분은 대출을 활용을 하기 때문에 매입 가격 보다 싸게 매도를 하지 않는 경향이 크게 작용을 하게 됩니다. 즉 가격이 내려가도 언젠가는 바닥을 찍고 올라갈 꺼라는 희망에 매도를 하지 않는 심리때문에 적절한 시점 부터는 바닥을 다지는 형상을 보입니다. 현재 금리가 높고 대출 규제가 심하므로 부동산 가격은 매도세가 강하지만 가격을 잘 내리지 않고 매물이 쌓이고 있고 또한 매수세도 크지 않기 때문에 거래가 없는 상황입니다. 미분양의 경우도 분양가 이하로는 거래가 잘 되지 않고 매우 좋지 않은 환경일 경우 마이너스피등이 형성이 되기도 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
인천광역시에 미분양 아파트가 많이 생기더라도 본인의 소유 부동산이 가격 떨어지는 것을 원치 않아 낮은 가격으로는 팔려고 하지 않기 때문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
인천도 수도권에 해당되고, 부동산 가격은 일정수즌이하로는 잘 떨어지지 않습니다. 만약 최저점을 이탈하는 가격하락이 나오게 되면 금융권에도 큰 위기가 찾아올수밖에 없고, 전반적인 국가위기로 확산될수 있기에 눈에 보이지 않는 하한선은 유지가 된다고 보시면 됩니다. 또한 건물의 가치는 시간이 지남에 따라 감가되지만 토지의 가치는 시간에 따라 물가상승률만큼은 늘 상승하기 떄문에 적정가격내에서 파동을 그리게 됩니다. 그래서 과거부터의 부동산 주택가격 그래프를 보시면 세부적으로 파동은 존재하지만 전체적으로는 우상향하는 수치를 나타네게 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
인천의 미분양 아파트가 많이 생기고 있는 것은 사실입니다.
하지만 공급이 과잉 되어 미분양이 되고 있다고 하더라도 집값이 무조건 떨어지진 않습니다.
미분양은 선호가 낮은 지역에 집중되는 경우가 많고 인천 내에서도 교통이 불편하기에 미분양이 되는 것입니다.
인천의 집 값이 떨어지지 않는 이유는 선호도가 높은 지역에서는 미분양이 되지 않고 매수세가 늘고 있어서 그렇습니다.
또한 매도자들이 집값을 쉽게 내리지 않고 인천 지역도 전세 값이 상당히 안정적이라 앞으로도 가격이 떨어지지 않을 것이라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
인천광역시에서 미분양 아파트가 역대급으로 증가하고 있음에도 집값이 쉽게 떨어지지 않는 이유는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있기 때문입니다. 아래에서 주요 요인들을 설명드리겠습니다.
1. 가격 하락의 지연 효과 (점진적 반영)
미분양이 늘어나도 즉각적으로 집값이 반영되지는 않습니다.
공급과잉 신호가 누적되어야 매도자들이 가격을 내리기 시작하고, 시장 전체 가격이 하락하는 추세가 형성됩니다.
특히 기존 아파트(기존 주택 시장)의 가격은 심리적 저항선이 크기 때문에 조정에 시간이 걸립니다.
2. 매도자들의 ‘버티기’
현재 시장은 거래량은 급감했지만, 매도자들은 가격을 쉽게 내리지 않으려는 분위기입니다.
특히 고금리 시기지만 대출이 없는 실거주자는 급할 이유가 없기 때문에 공급은 제한적이고, 가격도 크게 움직이지 않습니다.
3. 정책 및 기대심리 영향
정부가 금리 인하, 청약제도 완화, 특례보금자리론 연장 등 부양책을 계속 내놓고 있어, "조금만 기다리면 다시 오른다"는 기대심리가 유지되고 있습니다.
이로 인해 급매물 위주로만 가격이 내려가고, 전체 지수는 잘 떨어지지 않습니다.
4. 미분양은 신축 중심 / 집값 지표는 전체 평균
미분양이 많은 건 신축 분양시장(분양가 상한제 지역 외 분양)이고, 집값 통계는 기존 아파트와 전체 주택 평균을 포함합니다.
즉, 분양 아파트의 미분양 증가 = 시장의 위험 신호지만, 기존 아파트의 가격에는 바로 반영되지 않음.
5. 지역별 수급 불균형
인천 내에서도 영종도, 검단신도시, 논현지구 등 일부 지역의 공급과잉이 집중되었고,
반대로 인기 학군지, GTX 예정지 등은 아직 수요가 유지되기 때문에 전체 가격이 쉽게 떨어지지 않습니다.
요약하면, 미분양 증가 → 거래절벽 → 가격 조정 압력 증가는 맞지만,
집값 하락은 거래량 둔화 이후 수개월~수년 걸려 점진적으로 나타나는 특징이 있습니다.
참고하세요!!