답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당권을 확인하려면 등기사항전부증명서를 출력해 봐야 합니다. 만일 등기사항전부증명서 상에 근저당이 말소되지 않은 상태로 살아있다면 실제로 대출을 다 갚았다고 하더라도 집주인이 언제든지 다시 대출을 실행할 수 있으므로 말소 요청을 하셔야 합니다. 또는 대출이 조금 남아 있다면 감액등기를 요청해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 증액으로 월세를 조정하는 것과 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1)   대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2)   한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.5% + 2% = 5.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.5%여기서 5000만원에 180만원을 보증금 1억으로 전환하는 경우, 환산월세 = (5000만원 x 5.5%) / 12 = 약22.9만원 변경후 월세 = 180만원 - 22.9만원 = 약 157만원 따라서 보증금 1억 / 월세 157만원이 상한값이 됩니다. 또한 보증금을 3000만원으로 할 경우에는, 환산월세 = (2000만원 x 5.5%) / 12 = 약9.2만원 변경후 월세 = 180만원 + 9.2만원 = 약 189.2만원 따라서 보증금 3000만원 / 월세 189.2만원이 상한값이 됩니다.모두 전세로 하는 경우에는,환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) / 5.5%                  = 5000만원 + (180만원 x 12) / 5.5%                  = 약 4억4272만원이 상한 값입니다.         

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었습니다. 그러다가 19세기 개화기에 외국인들과 농촌인구의 도시지역 이동으로인해 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이나 임차인 모두에게 전세와 월세 중 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 후에 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.반면 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다. 최근에는 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세를 선호하는 사람들이 많고 따라서 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황인데, 향후에는 개선된 형태의 임대형태가 나올 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세기간 도중에 나가게 되는 경우에는 임차인이 계약을 위반하는 것이므로 불리한 입장이되는데, 이는 계약은 계속 유효하므로 임대인은 계약종료시까지 전세금을 유지하고 관리비 등을 받을 권리가 있기 때문입니다. 전세금을 받아야 다른 곳으로 이사갈 수 있으니 임차인은 손해를 감수해야하고 따라서 후속 세입자를 구하고 복비를 부담하는 등의 손해를 감수하는 것입니다. 복비를 못내겠다하면 임대인은 원칙대로 하자고 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대항력(거주+전입신고)을 확보한 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매시 후순위 권리자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 즉, 살던집이 경매에 넘어가는 경우에 권리순서에 따라서 낙찰금액에서 돈을 받을 수 있는데, 우선변제권이 있어야 순서대로 돈을 받을 수 있는 것이고 우선변제권이 없으면 돈을 받을 수 없는 것이니 매우 중요한 조치라 할수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지를 농업경영에 이용하지 않으면 행정시로부터 처분명령을 받고, 그래도 이행하지 않으면 농지 소유주에게 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 해당 농지 감정가격 또는 개별공시가 중 더 높은가액의 100분의 25에 해당하는 금액이 부과됩니다. 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과 징수할 수 있으므로 처분을 하시거나 경작을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소자본으로 부동산에 투자를 하신다면 경매에 참여하여 낙찰을 받는 방법이나 지분참여로 부동산을 구매하는 방법이 있습니다. 경매에 참여하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야 하므로 경매에 대한 학습을 하셔야 하고, 지분참여의 경우에는 참여자들 간의 이해관계가 잘 맞아야 하며 처음부터 매도에 대한 협의가 잘 되어 있지 않으면 곤란한 결과가 올 수도 있습니다. 이 역시 권리분석과 관련법률도 잘 알아야하며 부동산이 위치한 현지 상황도 잘 파악해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년계약이라도 2년 경과시 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 이루어지며 동일한 조건으로 2년간 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.그러나 현재 상황으로 볼때 임대인이 부동산을 통해 계약갱신 여부를 확인하였고 그에 응한것으로 볼 수도 있으며 (계약서 작성을 안하더라도 계약갱신에 응한 경우에는 유효) 따라서 계약서의 내용에 따라 조건이 달라질 수 있습니다. 계약서 내용을 확인하시어 3개월씩 자동연장이라는 문구가 있는지 해지시에 대한 조건은 어떻게 되어 있는지 등을 확인해 보시기 바랍니다. 주택임대차보호법은 거주 기간에 대한 사항만 보장되고 세부 조건에 대해서는 명시되지 않았으므로 세부조건은 계약서를 따라야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현행법상 주차장 설치기준은 가구당 평균 주차대수 1대 이상 (전용면적 60m2 이하는 0.7대 이상)으로 규정되어 있습니다. 그러나 실제로 한집에 2대이상 보유한 집들이 많으므로 주차장 부족으로 문제가 되고 있습니다.