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월세를 재계약할때 계약서를 새로 작성해야하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약은 1년 단위로 하는 경우가 많은데, 주택임대차보호법상 임차인이 주장하지 않는 한 2년 계약으로 봅니다. 즉, 1년 계약으로 했더라도 임대인이나 임차인 모두 계약해지나 조건 변경 등을 주장하지 않고 1년이 경과하면 애초에 2년 계약한 것으로 보는 것 입니다.그리고 임대인이 계약기간 종료(2년 경과) 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약종결요청이나 계약 내용 변경 등 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 다시 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.만일 임대인이 상기의 기간중 계약종결을 요청하면 1회에 한해 계약갱신요구권을 사용하여 동일조건으로 2년간 연장할 수 있고 이 경우 금액은 5% 이내에서 인상될 수 있습니다.계약 내용이 변경되는 경우 기존 계약서의 특약난에 추가로 기간과 내용을 기재하고 임대인과 임차인 도장 날인하여 (또는 사인) 확정일자를 (금액 인상시만 적용) 받으면 손쉽게 갱신할 수 있습니다. 내용 변경이 없다면 거주와 주민등록이 유지되는 이상 별도 조치 필요 없습니다.
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24.04.08
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전입신고는 어느 타이밍에 하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 매매로 구입하여 신규 주택으로 이사하신다면 계약서 작성 즉시 이주해야 하는 것은 아니니 필요에 따라 실제 이사를 마치고 14일 이내까지 전입신고를 하시면 됩니다. 정당한 사유없이 이 기간을 초과하면 과태료가 부과되니 될수록 신속하게 마치시는 게 좋습니다. 변경된 주소를 해당기관에 알려주어야 선거권, 세금 납부, 우편물 배달, 지자체의 공공서비스 지원 등을 그에 맞게 받으실 수 있게 됩니다. 전월세인 경우라면 대항력과 우선변제권 확보를 위해 가급적 빨리 이주하고 전입신고와 확정일자를 받아야 겠지요.
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부동산
24.04.08
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등기부등본 봐주세요 안전할까요? ㅜ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 아닌 경우 금액이 표준화가 되어 있지않기에 그 금액이 적정한 것인지 알기가 어렵습니다. 부동산의 세부적인 내용이나 상황은 알 수 없지만 선순위 저당권이 매매가에 비해 많이 잡혀있어 혹시라도 문제가 생기는 경우 보증금을 돌려받을 떄 문제가 생길 수도 있음이 염려됩니다.가급적 선순위 권리가 없는 주택을 택하시고 경험이 많이 없으시다면 비용이 들더라도 공인중개사를 통해 거래하실 것을 추천 드립니다. (몇 곳을 방문하여 의견을 종합하여 결정하시는 것도 방법입니다.)
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24.04.08
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국세나 임금채권이 등기부등본에 나타나는 시점은요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국세체납인 경우 보통 1년내에는 압류를 하므로 일반적으로 1년내에 등기상에 기록이 되는데 등기일이 아닌 고지서일자를 기준으로 하므로 법정기일을 확인해야 합니다. 임대차계약서 사본과 임차인의 신분증을 지참하고 관할 세무서를 방문하면 임대인의 미납 국세 등에 대한 열람 신청이 가능 합니다. 또한 경매가 진행된다면 공고 담당자에게 연락하여 확인해 볼 수 있습니다.전세집에 가압류나 압류, 후순위 근저당이 설정된 경우는 새로운 임차인을 구하기 어려울 수 있으므로 전세만기가 남았더라도 소송을 준비할 필요가 있습니다. 이런 경우 늦어도 만기 2달전까지는 계약해지/갱신거절의 통지를 해두어야 합니다. 갱신거절의 통지가 임대인에게 도달해야 하므로 임대인의 회신이 있는 녹취나 문자 또는 내용증명 발송 등을 해야 합니다. 그 이후에는 전세금반환소송을 진행해야 합니다.체납된 임금채권은 소송을 거쳐 가압류를 하게 되면 등기상에 표시될 것인데 배당요구종기일 까지는 배당 요청을 하게 될 것입니다. 최우선변제가 되므로 주의하셔야 합니다.
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24.04.08
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경매에 대해 일반인도 참여 할수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반인도 누구나 경매에 참여할 수 있습니다. 그러나 물건에 대해 권리분석을 제대로 할 줄 모르면 비싸게 물건을 구입해 손해를 볼 수 있습니다. 싸게 샀다고 생각했는데 예상못한 비용들이 많이 들어가서 결국 마이너스가 되는 경우도 있고 권리를 주장하는 타인과 분쟁에 휘말려 고생할 수도 있습니다. 경험이 많으신 경우가 아니라면 경매 학원도 있고 인터넷 강좌도 많이 있으니 학습 후에 도전하실 것을 추천 드립니다.
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24.04.07
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우선변제권과 최우선변제권은 무슨 차이가 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차(전세나 월세)에 있어 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 민법에 대한 특례를 규정하여 주거생활 안정을 보장하고 있습니다.그중 중요한 것이 보증금에 대한 보호인데 최우선변제권은 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)로 얻게되는 권리로서 지역별로 규정된 보증금액 이하인 경우 일정 금액에 대해서는 다른 권리에 비해 최우선적으로 배당이 되도록 해주는 제도 입니다. 이렇게 주택의 인도와 주민등록을 하면 대항력을 갖게되어 타인에 대해 임차권을 주장하고 보증금을 돌려 받을 때까지 부동산을 점유할 수 있지만 경매에 넘어가게 되면 권리를 상실하게 될 수 있는데, 이떄 필요한 것이 우선변제권 입니다. 대항력을 확보한 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 획득하는데, 경매시 후순위 권리보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리 입니다. 최우선이 아니므로 앞선 권리가 있다면 보증금을 제대로 못 받을수도 있습니다.두가지 권리를 모두 확보해도 완벽히 보증금을 지킬 수 있는것은 아니므로 계약시에 부동산의 상태, 소유관계, 권리관계 등을 자세히 확인하고 보증보험 등 안전장치를 마련해야 합니다.
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24.04.07
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관리비에 인터넷이 들어가있고 공용인터넷입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통 원룸에는 인터넷을 한번에 설치해 놓고 관리비로 받으므로 별도 설치는 필요 업습니다. 대개 무선 인터넷 제공하며 인터넷 선은 있는 곳도 있고 개인이 사서 사용하는 곳도 있습니다. 주인에게 물어 보시는게 제일 확실한데 방문하여 입주민에 물어 보시는 것도 방법입니다.
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24.04.07
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12년 전 임차권 등기 걸린 원룸 월세 괜찮나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기사항전부증명서(등기부등본)상에는 등기된 사항들이 접수된 일자 순으로 표시되어 있으며 말소된 항목은 빨간줄로 그어져 효력이 없음을 표시해 놓습니다. 소유권 이외의 권리사항을 표시한 을구에는 각종 권리들이 표시 되는데 채무변제 등으로 권리가 소멸되면 말소가 되어 역시 빨간줄과 함께 00번 00권 등기 말소 등으로 권리가 소멸 되었음을 표시 합니다. 당연히 모두 소멸되어 아무런 권리가 없는 것이 가장 좋겠지요.그러나 보통 전월세의 경우 돈을 들여서 전세권 등을 설정하지 않는 경우가 많으므로 세입자가 얼마나 있는지, 보증금은 얼마나 되는지 등은 등기부에서 확인되지 않습니다. 주택임대차 당사자는 대법원 인터넷등기소를 이용하면 확정일자 날인 임대차계약서를 통하여 부동산의 임차인 유무와 보증금, 계약기간 등 주택에 관한 임대차 현황을 온라인에서 확인 가능하며 법원이나 등기소, 주민센터에서도 확인 가능 합니다. 그러나 임대차 신고 전에는 안되므로 계약 중 현장 방문하여 임대인, 중개인, 거주중인 주민 등에 문의하여 확인하는 수 밖에 없습니다.금액의 적정성은 아파트와 같이 표준화된 주택이 아니면 가급적 유사한 주택을 많이 확인하여 평균해 보고 인근 중개사무소를 다수 방문하여 확인해 보셔야 합니다.
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24.04.07
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월세 묵시적 계약 연장 관련 질문입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 내용 관련하여 아래 내용 확인하시기 바랍니다.1. 임대차보호법상 임차인이 1년 이내로 주장하지 않는 한 계약기간은 2년 이므로 임대인과 임차인 모두 별 통보 없이 1년이 넘어가면 2년 계약한 것으로 됩니다. (묵시적 갱신이 아닙니다.) 임차인이 계약 종료 2개월전인 25년 2월 12일 이전까지 녹취, 문자, 내용증명 등으로 계약종료 근거를 남기시면 됩니다. 통지는 임대인에게 도달해야 하므로 녹취나 문자에는 임대인의 답신이 포함되어야 합니다.2. 묵시적갱신은 계약 2년후인 26년 4월 12일이 되기 6개월전에서 2개월전까지 사이에 임대인이 계약 갱신 거절이나 내용 변경요청의 통지를 하지 않고 임차인도 2개월전까지 통지를 하지 않는 경우에 확정되는데 확정이후에는 임차인은 언제든지 계약 해지를 임대인에게 통지할 수 있고 통지된 3개월 후에는 효력이 발생하여 보증금을 반환 받을 수 있습니다.3. 묵시적 갱신이 되기전인 상기 2항의 기간에 임대인이 조건 변경을 요청했을 때 1회에 한해 임차인은 계약갱신요구권을 사용할 수 있으며, 이 경우 이전과 같은 조건으로 2년간 계약이 갱신됩니다. 또한 임대인은 5% 한도에서 보증금 증액을 요청할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 사용하지 않으면 임차인의 동의를 거쳐 기존 계약을 종결하고 새로운 계약을 체결하게 되므로 모르고 넘어가게 되지는 않을 것입니다. 어느 경우이든 보증금이 증액되면 증액분에 대한 확정일자도 받아야 합니다. 4. 집주인이 연락 두절된다면 뭔가 문제가 생겼다는 의미이겠습니다. 이런 경우에는 계약종료를 명시한 내용증명을 보내고 계약기간 종료시까지도 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료 되면 거주를 하지 않아도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되니 이사를 가실 수 있고 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있으며 이사 이후에는 관리비를 부담할 필요 없습니다. 그리고 보증금 반환을 위한 전세보증금반환 소송도 하셔야 합니다.
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24.04.07
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전세를 살고있는데 지금집주인이 경매로ㆍ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매낙찰자가 있고 전세금을 돌려 받으신다니 이미 경매 절차가 다 진행된 것으로 보입니다. 경매는 배당요구종기일까지 권리를 주장하여 배당요구를 하게 되는데 전세권자가 배당요구를 한다는 것은 돈을 받고 나가겠다는 뜻이고 배당요구를 안하면 그대로 전세집에 살겠다는 뜻이니 배당신청을 하신 상태에서는 퇴거를 하셔야 합니다. 낙찰자는 인도명령을 신청하였을 것이므로 사실상 배당 기일 후에는 배당받고 이사 가셔야 합니다.
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24.04.07
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