답변 내역

청약통장을 만들지 않아도 청약을 못하는 것은 아니지만 가능성이 높기에 불입을 합니다.청약통장을 불입방법은 국민주택인 경우와 민영주택인 경우 좀 다릅니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하고 민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 양쪽의 조건을 모두 만족하기 위해 보통 매월 10만원씩 불입하는 사람들이 많습니다.요즘은 청약 열기가 식어 소위 줍줍이라는 선착순 분양이나 무순위 청약이 있어 쉽게 청약을 할 수도 있습니다.선착순 분양은 청약경쟁율이 1:1 밑으로 떨어져 미달이 되었을 때 진행하는데, 청약기간 없이 선착순에만 들면 누구나 계약할 수 있습니다. 원하는 동.호 등을 지정할 수 있게 하며 무주택, 거주지 제한이 없습니다.무순위 청약은 분양기간이 끝났으나 당첨된 사람들 중에서 자격심사에서 탈락자가 있거나 계약 포기, 주택공급질서 교란자 주택 회수 등으로 발생한 물량을 다시 추첨으로 공급하는 청약 제도입니다.시세보다 저렴하고 청약통장이 없어도 청약이 가능하고 당첨되어도 재 당첨 제한이 없습니다.언급하신 것처럼 정책은 계속 변경되므로 시장상황이나 새로운 정책에 따라 대처를 해야 합니다.

전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋지만 요즘 가격이 오르고 있어 부담이됩니다.먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 60%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인이 경제사정이 않좋은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 손품(인터넷으로 조회) 및 발품(현지 방문 조사)을 팔아서 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

통상 그린벨트라고 불리우는 개발제한구역은 도시 주변의 녹지를 보존하기위해 지정된 구역을 말합니다.개발제한을 하지 않으면 모두가 집을 짓고 공장을 지어 자연환경이 남아나지 않게 될 것인데, 땅 주인을 좋을 지 몰라도 건물들만 가득찬 땅이 되면 휴식공간도 없고 매연과 먼지로 뒤덮인 척박한 환경이 될 것입니다.따라서 도시의 무질서한 개발을 막고 자연환경 보전으로 건전한 생활환경을 보전하기 위해 법으로 정하여 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 곳을 지정하는 것입니다. 개발제한 구역의 지정 및 해제 기준은 여러가지 사항을 종합적으로 고려하여 대통령령으로 정해지는 데 상황에 따라 달라질 수 있어 시기는 예측하기가 어렵습니다.

생활용숙박시설(간단히 생숙이라 합니다)은 호텔과 오피스텔이 합쳐진 개념인데, 건축법과 공중위생관리법의 적용을 받습니다. 아파트와 비슷하지만 적용법이 다르므로 청약, 세금, 대출에서 비교적 자유롭습니다.  취득세 4.6% 단일 적용을 받고 양도세 중과도 없으며 종부세 대상도 아닙니다.  주거용으로 사용하면 공시가의 10% 이행 강제금이 부과되고 오피스텔과 규정이 달라 발코니가 없고 바닥난방도 85m2 이하만 가능하며 전용 출입구를 별도로 설치해야 하는 등의 오피스텔 규격에 맞게 용도 변경하기도 어려워 문제가 많았는데, 정부에서 2023년 10월 14일까지 이미 사용 승인받은 생활용숙박시설은 기준에 맞지 않아도 주거용 오피스텔로 용도 변경 가능하도록 완화하였습니다.  단점은 일반 오피스텔이나 아파트에 비해 높은 분양가를 가질 수 있으며 호텔식이다 보니 운영 및 관리가 복잡할 수 있는 것입니다. 수익구조의 90%는 위탁운영 업체에 의해 결정되므로 운영구조를 파악하는 것이 중요 합니다.  또한 시장 변동성에 민감하고 규제 및 법적제약이 까다로움에 유의하셔야 합니다.

농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명원을 발급받아야 소유권 이전이 가능합니다.해당 시.구.읍.면 사무소 담당자에게 사전에 문의해 보시는 것이 좋으며, 주말체험영농(1000제곱미터 미만)이 아닌 경우 농업영농계획서를 첨부해야하고 농지위원회 심의대상 (토지거래허가구역 안 토지 또는 취득대상 소재지에 연접하지 않으면서 2022.8.18 이후 처음 취득하려는 자, 그밖에 지자체에서 농업경영능력 등을 심사할 필요 있다고 조례로 정한 자 등) 인 경우는 소요기간 14일, 그외는 7일입니다.농지소재지 시군구읍면 사무소를 방문해서 신청해도 되고, 정부24에서 입력하여 신청할 수도 있습니다. 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서를 첨부해야 하며 수수료는 건당 1000원 입니다.농지 취득 후 정당한 사유없이 땅을 놀리게 되면 25%의 이행 강제금을 매년 물어야 하니 주의하셔야 합니다.

노후불량 건축물을 개선하기위해 "도시 및 주거환경정비법"에 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 규정되어 있습니다. 주거환경개선사업 < 재개발사업 < 재건축사업 순으로 정비기반시설이 양호 (재건축사업이 가장 양호)한 곳을 개선하는 것 입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후,불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 유사한 사업으로 지역주택조합이 있는데, 주택법 시행령에 조합설립 등에 대한 내용이 규정되어 있습니다.재개발과 가장큰 차이점은 재개발이 기본적으로 토지, 건물등을 소유한 사람들로 사업을 시작하는데 반해, 지역주택조합은 동일한 지역에 사는 사람들이 조합을 설립하고 토지를 구입 및 권원을 확보하여 공사를 추진하는 것 입니다. 토지소유주의 95% 이상의 동의를 받아야 사업계획 승인을 받을 수 있는데 현실적으로 쉽지 않기에 오랜 시간이 걸리고 성공률이 높지 않습니다.

가장 큰 이유는 일자리 부족으로 들 수 있습니다. 우리나라는 다른 선진국들에 비해 자영업의 비중이 상당히 높은데 이는 좋은 직장이 적기 때문 입니다. 대부분의 큰 회사들이 수도권에 집중되어 있고 사람들이 많이 살다보니 여러가지 수요가 발생하고 다시 많은 직장이 생겨나는 현상이 발생 합니다. 또한 많은 사람들이 살다보니 각종 편의 시설이 생기고 문화공연, 패션 등 젊은이들이 좋아하는 것들이 많다보니 더욱 몰리게 되지요. 한번 수도권에서 살아보면 젊은이들은 지방으로 내력가고 싶어하지 않을 것입니다.

아파트 분양가는 재작년 "분양가 제도 운영 합리화 방안"으로 분양가 상승 한도가 확대되었고 작년에는 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제로 분양가격 제한이 해제되는 등 규제가 완화된데다가, 물가상승으로 원자재가격, 인건비 등의 상승하고 금리 인상으로 PF대출 이자 부담까지 겹쳐 원가부담이 커진 건설사들이, 부동산 경기 부진으로 미분양 등 실적 악화까지 겹친데 대한 손해를 만회하기 위해 수주 자체를 줄이고 분양금액이 높은 공사만 선별 수주를 하고 있어 분양가가 큰 폭으로 상승하고 있는 상황입니다.

전세보증보험은 자동으로 연장되지 않습니다. HUG 보증보험에 필요한 서류를 문의하여 준비 후 보증기간 만료일 전까지 갱신 신청을 하셔야 할것입니다.

지식산업센터는 부동산투자 호황기에 투기 억제정책이 적용되었을 때 주택수 산정 제외, 전매제한이나 대출규제가 없음, 세제 혜택 등의 장점이 있어 투자처로서 각광을 받았었습니다. 그러나 최근 꾸준한 공급으로 포화상태가 된데다가 경기 하락으로 임차인 구하기가 어려워지고 고금리로 이자가 부담되어 전반적인 침체에 빠진 상황입니다. 하지만 최근에는 서울 성수동이나 수원 광교지역 등 실수요가 있는 지역을 중심으로 입주율이 상승하는 곳도 있어 투자할 때는 입지, 시장의 추이, 발전방향 등 여러가지 항목을 종합적으로 확인할 필요가 있습니다.