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답변 내역

재건축 아파트 보유기간 문의합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축아파트의 보유기간은 관리처분계획인가 이전에 주택을 취득한 원조합원인 경우와 이후에 취득한 승계조합원인 경우로 나누어 볼 수 있는데, 원조합원인 경우에는 종전주택 보유기간과 재건축 공사기간 그리고 신축 주택 보유기간을 모두 합치게 됩니다. 하지만 관리처분계획 인가 이후에 조합원입주권을 구입한 승계조합원인 경우에는 양도세 계산시 적용되는 장기보유특별공제 계산시 주택의 형태로 보유한 기간만을 계산하게 됩니다. 재건축아파트가 1세대 1주택으로 적용 받기 위해서는 준공일로부터 3년 이상에 거주기간도 2년 이상이 되어야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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서울 아파트 가격은 왜 이렇게 비싸나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 아파트 가격이 상승하는 것은 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있는 상황입니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다.서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 엄청난 세수는 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 지방은 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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질문어머니 주택 소유 이력 확인가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국토교통부에서 운영하는 부동산거래관리시스템을 통해 과거에 이루어진 부동산 거래 신고 내역을 조회해 볼 수 있습니다. 아니며 은행을 방문하여 주택 보유 이력 조회를 의뢰 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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1주택자의 경우 청약통장을 유지하면 좋은 점이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택을 가지고 있더라도 향후 주택관련 정책이 달라질 수도 있으므로 청약통장을 유지하고 계시는 편이 좋을 것입니다. 25만원을 넣는 경우에 혜택을 볼 수 있는 경우는 무주택세대주의 공공주택 일반공급, 공공주택의 65세 이상 부모 3년이상 부양 노부모부양특공의 경우 등에 한하므로 이외의 주택 청약을 목표로 하신다면 굳이 25만원씩 불입할 필요는 없을 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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부동산 소유권 이전 등기 절차와 필요 서류를 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소유권 이전은 부동산 매매 절차가 완료된 후에 하는 것으로 부동산을 취득한 사실을 등기부에 등록하는 것입니다. 이를 위해서는 부동산매매계약서, 등기필증, 주민등록초본, 신분증, 인감증명서, 인감도장, 부동산거래계약신고필증, 취득세 납부증명서 등이 필요합니다. 소유권 이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 날로부터 60일 이내에 신청해야 합니다. 소유권 이전등기를 신청한 후에는 등기관이 신청서와 첨부서류를 검토하고 등기를 결정하거나 거절하게 됩니다. 이 과정은 일반적으로 3~5일 정도 소요되지만, 등기소의 업무량이나 신청서의 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.16
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부동산 전세계약 시 전입신고와 확정일자 차이가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 전세계약 후 잔금을 치르고 전입신고와 거주를 시작하면 전입신고 다음날 오전 0시에 다른사람에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생하고 소액보증금인 경우에는 최우선변제권이 발생합니다. 여기에 확정일자를 받게되면 경매시 후순위권리보다 먼저 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 전입신고를 하지않으면 대항력이 발생하지 않고 확정일자를 받더라도 우선변제권이 발생하지 않으므로 전입신고가 무엇 보다도 기본적이고 중요한 역할 을 하게됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.16
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당근마켓에서 부동산도 거래하는데 사기위험은 없을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 고가의 자산인데 보통 사람들의 경우 자주 거래를 하지 않으므로 경험이나 지식이 부족하여 실수를 하거나 사기의 대상이 될 수도 있기에 가급적 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 그나마 사기의 확률을 낮출 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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도시형 생활주택이 곧 오피스텔인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔이 기본적으로 업무를 목적으로한 건축물인 반면 (주거용으로 전환 가능) 도시형생활주택은 서민들과 1인, 2인 가구들의 주거 안정화를 위한 주택으로 전용면적 85m2이하 300세대 미만의 국민주택 규모의 공동주택에 해당하며 일반주택에 비해 주택으로서 갖추어야 할 기준들이 덜 까다롭습니다. 분양가 상한제 적용을 받지 않으며 청약통장이 필요 없고 재당첨에 대한 제약이 없는 장점이 있습니다. 종류에는 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형 주택 등이 있습니다. 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 건축위원회 심의를 받은 경우 5층(기본 4층)까지 건축할 수 있습니다. 그러나 주차공간이 적고 소형 단지로서 편의시설과 커뮤니티 장소가 부족한 단점이 있습니다. 도시형 생활주택은 개별 등기가 가능 합니다. 도시형생활주택은 호실별로 1억원이하 공시가격 또는 20m2미만의 규모인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. 비아파트 관련한 규제완화 정책이 "주택공급에 관한 규칙" 제53조에 적용되어 2024년 12월부터 전용면적 85m2 이하의 비아파트 (단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택) 중 수도권 공시가격 5억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택을 1채 보유한 경우에는 무주택으로 인정되도록 변경되었습니다. 2채를 보유한 경우에는 유주택이 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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근저당권 등 안전한 건물인지 판단해주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세로서 안전한지 확인하려면 KB시세 또는 공시가격의 126% 등을 통해 집값을 확인해야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 등기부등본에 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시는 것이 좋고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출이 있다면 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 2인 공동명의인 경우에는 두사람 모두와 계약을 해야 함에 유의하시기 바랍니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세사기 등을 방지하려면 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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등기부 등본 같은경우에는 아무나 떼도되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 등기부등본(정식 명칭은 등기 사항 전부증명서)이란 부동산의 소유관계를 나타내는 공적장부로서 고가인 부동산을 거래할 때 문제가 생기지 않도록 확인해 볼 수 있도록하기 위해 누구나 조건없이 열람, 발급이 가능합니다.주민센터를 방문하여 발급받을 수도 있고 온라인에서 (대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr ) 열람 또는 발급받을 수도 있습니다. 내용만 확인할 경우는 열람, 제출용이라면 발급을 택하시면 됩니다.우리나라는 건물과 토지를 각각의 부동산으로 보기 때문에 건물과 토지 각각에 대한 등본이 존재하며 등본에는 물건(건물, 토지 등)에 대한 주소, 면적 등의 정보만이 아니라 소유자에 대한 정보, 각종 권리에 대한 정보 등도 기재되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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