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전입신고는 몇 번이나 할 수 있어요?ㅜㅑ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고하고 다시 전입신고할 때까지의 시간에 대한 문의로 이해했습니다. 정부24를 통해 인터넷으로 신고를 할 경우 근무시간 3시간 이내에 처리됩니다. 만일 주말에 인터넷으로 신고를 하면 그 다음에 돌아오는 월요일 오전 12시 이내에 처리가 됩니다. 하지만 이는 정확한 시간이 아니므로 처리시간을 고려하면 전입신고 후 다시 전입신고를 하려면 적어도 신고한 다음날 해야할 것으로 판단됩니다. (주말의 경우에는 화요일)
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부동산
25.02.07
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조합에서 종전자산과 종후자산 어느쪽이 자산가치가 높은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.종전자산은 재개발 구역에 위치한 기존 토지와 건물의 가치를 평가한 것으로 이를 바탕으로하여 조합원들의 권리가액과 분담금이 결정되며, 종후자산은 재개발 사업으로인해 새로 지어질 아파트와 상가 등의 가치를 평가한 것인데 그 차이는 상황에 따라 다를 수 있으며 종전자산이 크다면 환급대상이 되고 종후자산이 크다면 분담금이 발생합니다.
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부동산
25.02.07
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원룸에 전세로 들어갈려고 하는데 세입자 파확을 할수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약전에 전입세대열람내역서를 확인해 보시면 되는데, 임대인이나 임차인이 아니면 출력이 불가능하므로 부동산에 부탁하여 임대인에게 전입세대열람내역서를 요청해 보시는 것이 좋습니다.
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부동산
25.02.07
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실거주 1주택 매도일과 새로 매수할 집 잔금일 사이에 며칠 공백이 있을때 전입신고
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.친정부모님이나 외할머니집에 전입신고를 하면 무주택으로 인정받기 어렵습니다. 그렇다고 매도한 주택에 주소를 남겨두면 매수인이 퇴거하라고 요청해 올 것입니다. 만일 친정부모님집이 단독주택이라면 주민센터 직원에게 부탁하여 대출을 위해서 세대분리를 해달라고 하는 방법이 있습니다.
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부동산
25.02.07
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월세계약하고 입주하는 날짜는 언제인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세나 전세의 경우 계약을 체결하면서 입주일자를 조율하는데 보통 기존의 세입자도 이주 일자를 정하고 거주지를 정리해야 하므로 1달이나 2달정도 기간이 경과한 후에 잔금을 지불하고 입주를 하게 됩니다. 하지만 만일 현재 공실이고 임대인이 동의하게 되면 계약 후 즉시 입주할 수도 있습니다.
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부동산
25.02.07
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경기도 수원 근린생활시설 최우선 변제금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근린생활시설이라도 주거 목적의 임대차계약을 하고 전입신고와 확정일자를 받으시는 경우 최우선변제와 우선변제가 적용됩니다. 하지만 근린생활시설인 경우 대출을 받기 어려우며, 이로 인해 후속 세입자를 구하기가 쉽지 않을 수 있음에 유의하셔야 합니다. 수원의 경우 담보권설정일이 23.2.21이후라면 최우선 변제금이 4800만원이지만 21.5.11~23.2.20 기간 중 설정되었다면 4300만원, 18.9.18~21.5.10 기간 중 설정되었다면 3400만원으로 금액이 달라질 수 있음에 주의하셔야 합니다.
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부동산
25.02.07
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주택청약종합저축 관련 질문있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약종합저축은 만14세부터 가입할 수 있으며, 만 14세부터 계속 불입한 경우 29세가 되면 총 15년의 가입기간을 인정받아 최대 가점인 17점의 가점을 받을 수 있습니다. 청약은 신규 아파트가 준공되기 전에 신청하는 것이므로 품질이나 가격에 대해서는 건설사 브랜드나 평판 등을 보고 좋은 아파트에 대해 청약을 하게 됩니다. 청약 통장의 이자는 낮은 편이므로 월 납입금 한도인 25만원을 초과해서 넣을 필요는 없습니다.
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부동산
25.02.07
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부동산 계약 시 공동명의로 할 경우 장점과 단점은 무엇인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지며 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.먼저 주택의 경우로서 부부 공동명의로 하는 경우의 장점을 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.부부 공동명의로 구입시의 단점을 살펴보면 먼저 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거로운 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다. 토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.
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공인중개사 자격증
25.02.06
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부동산 경매 참여 시 절차와 주의점은 어떤게 있는지 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있으며, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하면 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼수 있으며 실제 진행은 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행됩니다. 경매에 참석하시려면 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전에 공부를 좀 하셔야 합니다. 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 법원경매정보 (www.courtauction.go.kr) 사이트에서 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있으나 내용은 제한적이니, 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 유료 사이트를 활용하는 것이 바람직합니다.
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부동산
25.02.06
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전세보증보험 가입 방법과 가입시 유의사항을 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 전세사기가 많아 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.) 전세보증보험회사는 HUG주택도시보증공사가 대표적이고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다. 전세보증보험은 가입을 위해 신청 제한 조건이 있음에 먼저 유의하셔야 합니다. 신규계약의 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하는 것이 좋습니다. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다. 신규, 갱신시 주택 가격은 KB시세나 부동산테크 가격을 우선적용하고 없으면 감정평가금액, 공시가격의 140%를 순서대로 적용합니다. 단독 다가구 다중주택 선정 시 공시가격 140%를 매매가보다 우선 적용합니다.거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다. 세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인 바랍니다. 또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 합니다. 반환절차도 미리 주지 하시고 계셔야 합니다.필요한 서류는 주민등록등본 및 신분증(사본), 전세계약서(사본), 전세보증금 지급 확인서류, 전입세대열람내역서, 부동산등기부등본, 건축물대장, 금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서, 중개대상물 확인설명서(오피스텔), 타전세계약체결내역확인서(단독,다중,다가구주택) 등 입니다. 먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다. 임차인 입장서 전세 계약을 종결하시려면 최초 계약인 경우 계약만료 2개월전까지 사전에 임대인에게 계약을 종결하겠다고 고지를 해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 상태라면 아무 때나 해지를 통보할 수 있지만 해지를 통보하고 3개월이 있어야 효력이 발생함에 유의하셔야 합니다. 특히, 계약이 갱신 연장되었다고 보험도 자동으로 연장되지 않으니 반드시 별도로 연장 가입하셔야 합니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.
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