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90년대까지 방3개 짜리 서울 아파트도 전세가격이 한 3000만원정도 되었다는데어쩌다가 지금처럼 최소 5억까지 시세가 올라간 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울에는 각종 편의시설과 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 사람들에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 있으며 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되다보니 엄청난 주택 가격 상승이 있었으나 주택보급이 충분치않아서 주택보급률이 2022년기준 93.7로 다른지역과 달리 주택 수요가 많아 아직까지 상승여력이 있는 상태 입니다. 인구 감소에도 불구하고 일자리를 찾아 지방에서 그리고 외국에서 인원들이 계속 유입이되기에 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 앞으로도 현 추세가 이어질 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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세입자와의 계약이 3년정도 되어 갑니다. 별도의 연락이 없으면 계속 연장 계약이라고 보면 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택에대한 전세는 임차인이 특별히 요구하지 않은 경우 기본적으로 2년간이며, 임대인이 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 현재 묵시적 갱신인 경우라면 임차인이 계약해지를 요청하여 접수한 날로부터 3개월 후까지 보증금을 반환해 주셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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주택 경매시 압류와 가압류의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.압류는 채무자가 채권자에게 지급해야 할 돈이나 재산을 미지급하는 경우 채무액을 확보하기 위해 법원의 강제집행을 통해 채무자의 특정 재산을 처분할 수 없도록 하는 것입니다. 반면 가압류는 채무자의 금전채권을 임시로 동결시키는 법적조치로서 민사 소송전에 소송의 결과가 나올 때까지 채무자가 임의로 처분하지 못하도록 하는 것이며, 압류는 부동산을 경매 등을 통해 추심할 수 있지만 가압류는 당장의 추심은 불가능하다는 차이가 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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토지거래허가제가 풀리게 된다면 집값은 오를까요 떨어질까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제가 해제되면 아무래도 투자 수요가 증가할 수 있으므로 단기적으로 정체될 수는 있어도 중장기적으로 보면 집값이 오르게 될 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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분양하는 공동주택의 분양면적은 어떤 면적을 말할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 경우에 주거 전용면적은 집 안쪽에서 잰 치수 기준으로 타 세대와 분리해서 실제로 사용하는 거실, 주방, 안방, 화장실 등 거주 공간을 의미하며, 분양면적(공급면적)은 전용면적에 주거공용면적(엘리베이터, 계단, 복도, 현관 등)을 더한 면적을 말합니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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월임대료는 얼마까지 인상이가능한가요~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대료는 임대인과 임차인과의 협의에 의해 결정됩니다. 하지만 대부분 임대인의 일방 통보에 의해 결정이 나는 경우가 많은데 이것을 방지하기위해 계약갱신요구권이 있으며 1회에 한해 사용가능합니다. 계약갱신요구권은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 사용가능하고 2년간 갱신되며 임대인은 5%한도에서 보증금과 월세에 대해 인상을 요구할 수 있습니다. 500만원에 월세 20만원인 경우에는 월세 21만1042원이 상한치가 됩니다. (렌트홈 임대료인상률 계산기로 계산 가능합니다.) 보증금은 인상 후 1년 이내에는 인상할 수 없으며 임대인은 계약 갱신 거절이나 조건 변경을 하려면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지해야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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아파트 임대차 계약 연장을 할때 다시 계약서를 작성해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대조건이 변경된 경우에는 계약서를 작성할 필요가 있습니다. 보증금이 변경되지 않은 경우에는 반드시 부동산사무실에 가실 필요는 없으며 기존 계약서에 계약 일자와 월세 인상에 대한 내용 특약 기재 등으로 내용을 수정하고 임대인과 임차인 사인이나 도장으로 작성하시거나 새로 계약서 작성하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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부동산 규제가 완화되고 있는게 사실인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이복현 금융감독원장이 내년 초부터는 가계대출 실수요자에게 자금 공급을 더욱 원활하게 하겠다고 밝혔으며, 특히 지방 부동산과 관련하여 대출 규제 완화를 언급했습니다. 수도권과 지방에 스트레스 DSR 적용에 차이를 두는 것을 검토중이라고 하였으며 비수도권 부동산에 대해 은행에 여유있게 목표치를 둘 수 있도록 하는 것도 언급하였습니다. 이와 관련하여 다수의 은행들이 가계대출 규제 일부를 없애거나 완화할 예정이며, 신용대출 상품 판매를 재개하고 생활안정자금 주택담보대출, 전세자금대출 등을 푸는 방안을 검토중이거나 한도를 상향하고 미등기된 신규 분양 물건과 1주택 보유자에 대한 전세자금대출도 재개되는 등 완화가 진행 중입니다. 하지만 다수의 은행이 유지하고 있는 다주택자 주택담보대출 규제는 당분간 유지될 확률이 높습니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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보증보험 한도 공시지가x126%에서 112%로 내년부터 하향할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계속되는 전세사기로 인해 HUG 전세 보증보험의 지출이 늘어나자 HUG전세보증보험 보증한도를 126%에서 112%로 낮추는 것을 검토하고 있다고 합니다. 하지만 이러한 정책이 실행되기 까지는 시간이 소요되므로 실행되더라도 6개월이나 1년 정도 후에 실행될 수 있으므로 당장 문제가 되지는 않을 것입니다. 하지만 2년 후 전세 계약 갱신시에는 문제가 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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아파트 세입자에게 전화로 전세연장(계약서작성x)하자고 했으나, 이후 사정이 생겨 매도해도 문제없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로는 의사의 합치가 되면 계약이 성립합니다. 따라서 세입자에게 계약 연장을 요청했고 세입자도 동의 했다면 계약이 성립한 것입니다. 하지만 중요한 것은 상호간의 합의이고 계약서 작성없이 구두로만 이야기 된 것이라면 아직 계약종료 2개월이 되지 않았으니 세입자의 동의를 이끌어 낼 수 있다면 번복이 가능할 수 있습니다. 매도를 하는 경우 신규 임대인이 계약종료 2개월전에 등기를 완료해야 임차인의 계약갱신요구권에 대해 직접거주를 사유로 거절 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.23
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