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재개발구역을 매매하고 그이후 순서가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 사업은 통상 정비구역지정시부터 시작하면 빠르면 10년~15년 소요되지만 최근 정부에서 신속하게 추진될 수 있게 개선을 하고 있으므로 단축이 될 수 있을 것입니다. 기본적은 순서는 다음과 같으나 향후에는 몇가지 단계가 생략 될 수도 있을 것입니다. 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산
경제 / 부동산
24.12.19
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아파트 분양 받을 시 입주자모집공고문을 꼭 보라고 하던데, 입주자모집공고문에선 무엇을 보는 것이 중요한가요? 봐야되는 필수 요소를 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 분양받을 때는 입주자모집공고문을 자세히 읽어 보셔야 합니다. 깨알같이 작은 글씨로 적어져 있어 가독성이 떨어지지만, 청약가점제 도입, 분양가상한제 확대, 분양권 전매 제한 강화, 채권입찰제, 재당첨 제한 등 변경된 청약제도의 적용 여부 등을 확인할 수 있기에 잘 읽어보셔야 하는데, 공고문 상에 대상 아파트에 대한 모집공고일, 위치, 규모, 신청자격 및 공급 일정, 분양대금 납부 방식, 적용가점제, 청약신청 유의사항, 당첨자 선정방법, 계약일정 및 조건, 공사과정이나 입주 후 문제 발생시 처리 기준 등을 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.19
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길거리에 보면 현수막으로 500만원에 입주가능 이란거 사기겠죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.500만원 입주 가능인 경우는 계약금을 1차와 2차로 나누어 500만원으로 일단 계약하고 2차 납입금은 신용 대출로 납입할 수 있게 하며 중도금 무이자 대출, 잔금 대출 등으로 판촉을 하는 것입니다. 모두가 가능한 것은 아니고 신용이 좋은 사람인 경우에 가능하며 결국은 대출을 갚아야 하므로 사람들을 끌어들이기 위한 판촉 행사일 뿐입니다.
경제 / 부동산
24.12.19
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공동명의를 설정할 때의 장점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지며 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 과세되는데 공동명의인 경우에는 18억원 이상 시 과세되므로 12억원 이상부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받아 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 하지만 재산세는 지분에 따라 나뉘어 과세될 뿐 동일하게 과세되므로 장점이 없습니다.토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓을 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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공동명의를 설정하면 소유권이 어떻게 나누어지나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소유권의 지분은 공동명의를 설정할때 분할을 어떻게 하는지에 따라서 달라질 수 있습니다. 공동지분을 변경하고자 할 때는 "계약서 및 거래신고서"를 변경하여 등기를 신청 하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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빌라말고 아파트를 매매하라는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 빌라의 경우에는 아파트에 비해 규모가 작아서 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등 인프라가 부족할 수밖에 없습니다. 이러한 차이들로 인해 수요가 적다보니 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정되는 것입니다. 여기에 전세 사기범들이 빌라(특히 신축)의 거래 건수가 부족해 실가격을 알기 힘든 것을 이용해 가격을 부풀려 사기에 이용하다보니 상대적으로 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이한 아파트에 대한 선호도가 더 올라가 금액차이가 벌어지는 것 입니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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마이너스 피가 붙은 아파트는 분양가보다 싼건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예. 마이너스 피가 붙었다는 것은 분양가보다도 싸게 판매하겠다는 의미 입니다. 분양가를 기준으로 플러스 피(보통 피가 붙었다고 합니다.)는 분양가보다 비싸게, 마이너스 피는 분양가 보다 싸게 판매하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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중앙난방이란 무엇인지 간단하게 설명해주실분?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중앙난방방식은 기계실에 있는 보일러에서 가열된 온수를 배관을 통해 각 호실에 공급하는 방식으로 기본적으로 정해진 시간에 온수가 공급되며 난방버튼이나 레버를 조절하여 호실내로 들어오는 것을 조절하는 것 뿐이므로 난방수 자체의 온도를 올릴 수도 없고 양을 늘릴 수도 없습니다. 마치 수도가 각호실에 공급되는데 수도꼭지를 조절해서 더 열고 잠그고 하는 정도와 유사합니다. 오피스텔별로 형식과 조절 방식은 다를 수 있으며 호실별로 카운터가 있지 않으면 난방을 켜든지 끄든지 관계없이 일률적으로 난방비가 부과될 수 있으니 세부적인 사항은 관리실에 문의해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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부채로 아파트 담보 잡히고 경매 낙찰 이후 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 낙찰이 이루어지면 낙찰통지가 이루어지고 낙찰자는 정해진 기한내에 잔금을 납부하게 됩니다. 잔금이 납부되면 법원에서 경락허가결정을 내리게 되고 납부된 금액으로 권리순서대로 채권자 및 이해관계인들에 대한 배당이 이루어 지며 낙찰자는 소유권 이전 등기를 진행하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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대구 신축아파트 분양 많이 처리됐나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대구는 아직도 미분양 아파트가 많은 편입니다. 특히 준공후 미분양수가 많아서 해소되기 까지 시간이 더 소요될 것 같습니다.
경제 / 부동산
24.12.18
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