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8.8 부동산 대책 알려주세요,,,
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.8.8 대책 중 비아파트 관련한 규제완화 정책을 보면,신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대하였으며,24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되었습니다.그리고 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세) 적용하는 것으로 발표되었습니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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전세대출 사기를 안당하기 위해서 주의할점은 무엇이있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되시면 계약전 서류부터 철저히 확인해보셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보증 보험 가입도 필히 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. (공인중개사를 통한 계약서가 필요) 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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주택임대보증금은 비소형주택 2채, 소형주택1채면 어떡하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거전용면적 40m2이하인 주택으로 해당 과세기간 기준시가 2억원 이하인 주택은 소형주택으로 2026년 12월 31일까지 주택수에 포함되지 않습니다. 여기에 해당하는 소형주택을 보유하고 계신경우, 비소형주택 2채만 계산되므로 3주택 이상 및 3억원 초과에 해당하지 않으므로 간주임대료 적용대상이 되지 않습니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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상가의 보증금은 무조건 과세하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택과 달리 상가는 1채만 있어도 전세금 또는 임대보증금을 받은 경우 금전 이외의 대가를 받은 것으로 간주하여 일정산식에 따라서 간주임대료를 계산하여 총 수입금액에 산입하도록 하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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청약 통장에는 어느정도의 금액이 들어있어야 좋은건지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약에서 청약통장 납입인정금액은 올해 9월부터 25만원까지 인상한다고 발표하였으나 아직 관련 규정이 개정되지 않고 있으며, 10월 1일 시행하는 것을 목표로 추진하고 있다는 소식이 있는 상태입니다. 국민주택은 3년이상 무주택세대 구성원으로 1순위 청약조건은 수도권 가입기간 1년에 납입금 12회, 비수도권 가입기간 6개월에 납입금 6회, 투기과열지구 가입기간 2년에 납입금 24회 이고,기존에는 10만원, 10월부터는 25만원씩 불입하는 것이 좋으며, 오랜기간 계속해서 넣는 것이 유리한 경우도 있습니다.민영주택은 1순위 청약조건이 무주택, 1주택자도 가능하며 1순위 청약조건은 수도권 가입기간 1년, 비수도권 가입기간 6개월, 투기과열지구 가입기간 2년 입니다. 서울, 부산 포함 모든면적에 청약할 수 있는 예치금은 1500만원 입니다.청약가점은 국민주택은 순차별 공급, 무주택기간, 납입횟수, 납입총액에 의합니다.민영주택은 조금씩 불입하다가 모집공고일 이전에 한번에 청약 예치금을 넣을 수 있으므로 납입금액이 크게 중요하지는 않습니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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부동산 경제, 금리인하 효과가 있나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 선반영된 감이 좀 있으며, 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화가 닥치게 되면 서울의 주요지역을 제외하고는 영향을 좀 받아서 일시적으로 하락이 올수도 있는데, 장기적으로는 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 그러나 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화에 따라서 추세가 변경될 수도 있습니다.그리고 최근 정부의 규제 강화로 인해 다주택자의 주담대가 어려운 상태입니다. 대부분의 은행에서 다주택자에 대한 대출을 중단하거나 기존주택을 매각하는 조건으로 대출을 해주는데, 은행마다 다르기 때문에 확인해 봐야합니다. KB, 신한, 우리은행은 1주택자의 수도권 주택 추가 구입목적의 주담대를 제한하고 있지만 기존 보유주택을 매도하는 조건에 한해 주담대를 허용하기로 했으며, NH농협은행은 2주택이상 다주택자의 수도권 주택 구입목적 주담대를 중단했고, iM뱅크는 2주택 이상 다주택자의 주담대를 막지는 않고 있으나 수요가 몰려서 대출 접수가 쉽지않은 상태입니다. 현재 하나은행만 수도권의 다주택자의 주담대를 허용하고 있는데 언제 상황이 달라질지 알 수 없습니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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부동산은 적수라는 개념을 왜 쓰나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.적수는 그날 그날 해당 계정에 대한 잔액의 합계를 말합니다. 주택 간주임대료 계산시 "(보증금 - 3억원)의 적수"를 기본으로 계산되는데, 해당 보증금에 대한 잔액을 과세기간 내 임대기간의 일수로 곱하여 총액을 먼저 계산하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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기준시가와 실지거래가액이 무슨 차이가 존재하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기준시가는 국세에 초점이 맞춰져 있고 공시지가는 토지에 초점이 맞춰져 있으며, 양도세, 상속세, 증여세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용합니다. 실거래가를 적용하기 어려운 예외적인 상황에 적용되는 토지와 건물의 적정가격이 “기준시가”인데, 정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하며, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)
경제 / 부동산
24.09.23
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주택 임대보증금 계산시 왜 3억원의 적수는 빼나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.간주임대료 계산시 보증금에서 3억원을 차감하는 이유는 간주임대료는 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액에 대해서 과세되기 때문에 보증금 합계액에서 3억원을 차감하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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수도권 쏠림현상 우리나라만 그런 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 나라에서도 수도권의 쏠림 현상은 있습니다. 다만, 일본이나 중국은 우리처럼 수도에만 몰리지는 않고 일본은 도쿄, 오사카, 교토, 중국은 상하이, 베이징, 선전, 충칭 등의 집값이 비쌉니다. 그 외에도 많은 도시들이 있는데, 도시 외곽의 시골은 빈집도 많고 가격이 저렴합니다.
경제 / 부동산
24.09.23
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