답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위하여 소형 아파트를 지어 임차인을 구해서 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년이며, 10년뒤 내집으로 분양 전환도 가능한 장기민간임대아파트로서 19세 이상이면 누구나 청약이 가능합니다.공공지원 민간임대아파트는 저소득기준 등에 따른 입주 조건(성인, 무주택자, 월평균소득 등)이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청합니다. 장점은 임대 후 분양 전환을 받을 수도 있고 임대기간 중 주택수에 포함되지 않으며 청약자격 유지가 가능하고 세금 혜택이 있으며 재당첨 제한이 없고 청약통장도 필요 없다는 점 등입니다. 전세금도 매회 5% 이상 올릴 수 없습니다. 반면 단점은 통상 사업비 문제로 외곽지역에 건설되어 있으며, 확정분양가로 분양전환이 아닌 아파트는 추후 분양가가 달라질 수 있어 분양가 예측이 어렵고, 월세형은 무난하나 엄청 저렴하지는 않으며 분양전환이 안되는 아파트도 있을 수 있다는 것 등입니다. 거의 월세형이고 전세는 구하기 어렵습니다.민간임대아파트 보증금 대출은 금융사에서 각 임대사와 시행사, 건설사의 규모와 안정성을 일일이 다 파악해야 하는데, 허그보증보험 가입이 안되거나 근저당이 잡혀있거나 하는 등 그 과정이 복잡하고 많다보니 대출이 잘 나오지 않습니다. 따라서 시중은행에서 대출이 잘 안나오는 경우에는 2금융권 상품을 고려해 봐야 합니다. 연장은 임대인측과 협의해 봐야하며 연장시 보증보험도 연장해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다세대 주택은 각각의 호실이 별도의 등기가 되어 있습니다. 따라서 호실별로 각각 계약을 하여 구입하여야 하고, 만일 모든 호실을 구입하신다면 실질적으로 전체 건물을 소유한 셈이 되겠지요. 그러나 이렇게 하는 것은 비효율적인것이 3주택 이상부터 구입시 취득세가 많아지고 다주택자가 되기 때문에 소득세, 종부세 등 세금이 많이 과세될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가족 전입이 불가능한 상태라면 일단 임대인과 협의하셔서 계약만기를 좀 앞당기도록 해보시기 바랍니다. 그러나 불가하다면 돈이 좀 소요되기는 하지만 전세권을 설정하고 이사가는 방법도 있습니다. 역시 임대인의 협조가 필요합니다. 잘 해결되시기를 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전기비 및 가스비 정산을 한 경우에는 불필요한 논쟁이 없도록 가스차단 및 전기 전원 차단을 하시는 것이 좋습니다. 전원을 켜놓으면 조금씩이지만 계속 돌아갈 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.용적률은 용도 지역에 따라서 80~1500%까지 달라질 수 있는데, 도시 주거지역의 경우 최대 500%까지 올릴 수 있으며, 지자체 조례에 따라서 달라질 수 있습니다. 재개발 등을 하면서 토지용도 변경 등을 통해서 건폐율과 용적률을 조정하여 올리기도 하는데, 용적률을 너무 높이면 닭장같은 아파트가 되어 주거 환경이 나빠지게 됩니다. 실제 500%이상이 되면 매우 빽빽한 느낌이 들어 답답함을 느끼게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택자금조달 계획서는 계약 체결일로부터 30일 이내에 실거래 신고와 함께 제출해야 합니다. 강남3구(강남,서초,송파)와 용산구의 주택은 매매금액에 무관하게 제출해야 하고 비규제 지역은 6억원 이상 거래인 경우에 한하여 제출해야 합니다. 제출을 하지 않는 경우 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 국세청으로부터 소명자료를 요청 받을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유가 몇가지 있는데, 그중 대표적인 것이 임대인이 직접 거주하는 것이고 실거주 의무를 지키기 위한 것이므로 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 따라서 이러한 규제지역에서는 2+2 년 거주를 보장받을 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가는 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라 산정된 토지의 가격을 말하며, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가는 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다.부동산거래시는 계약서를 쓰고 서명 또는 날인한 날자를 기준으로 30일 이내에 의무적으로 신고를 해야 합니다. 거래신고를 하지 않으면 500만원 이하의 과태료를 내야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.8.8 대책 중 비아파트 관련한 규제완화 정책을 보면,신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대하였으며,24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되었습니다.그리고 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세) 적용하는 것으로 발표되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되시면 계약전 서류부터 철저히 확인해보셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보증 보험 가입도 필히 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. (공인중개사를 통한 계약서가 필요) 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.