전문가 프로필

답변 내역

아파트 공실 주담대 실행 후 월세입자 입주?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주담대 종류에 따라서 다를 수 있으므로 먼저 해당 대출기관에 주담대 조건에 집주인의 거주에 대한 제한이 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 별도의 제한이 없다면 월세입자가 근저당권이 있는 것을 알고 월세로 들어오는 것은 가능합니다. 세입자의 소액 보증금은 최우선변제 대상이 됨에 유의하시기 바랍니다. (서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하인 경우 5500만원 이하 변제 대상)
경제 / 부동산
24.07.19
0
0

오래된 집을 매매할때 무엇을 봐야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실거주를 목적으로 하신다면 먼저 오래된 집도 기본적으로 새집의 경우와 같이 주변 교통과 인프라가 잘 갖추어져 살기가좋고 남향으로 일조상태가 양호하며 통풍이 잘되고 뷰가 좋고 생활이 편리한지를 우선적으로 보셔야 겠지요. 여기에 리모델링을 했을 때 비용이 많이 소요될지 효과가 있을지도 검토해 보셔야 할 것입니다. 욕실 및 난방배관이나 싱크대 및 수도배관 등 설비 자체에 문제가 있으면 리모델링 효과가 떨어지거나 비용이 많이 소요될 수 있습니다.난방배관이 오래되었는지 창호를 교체해야 하는지 (오래된 창호는 단열이나 소음 및 습기 차단에 취약합니다.), 문과 문틀의 상태는 양호한지 보일러는 오래되지 않았는지 단열상태, 결로상태 (곰팡이 등), 욕실누수는 없는 지 등을 꼼꼼하게 점검해야 합니다. 보일러와 단열공사, 배관 누수 수리 등에 비용이 많이 소요되므로 특히 잘 확인하실 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.19
0
0

타운하우스는 실거주하기 어떤 편 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.타운하우스는 단독주택과 아파트의 장점을 이용하기 위한 주택입니다. 단독주택에 사는 것처럼 개인 정원 과 개인 주차장을 보유할 수 있고 아파트의 관리시스템도 가지고 있어 생활이 편리하고 위아래 층을 모두 사용함으로 층간 소음에서도 어느정도 벗어날 수 있는 장점이 있습니다.하지만 단독주택과 유사한 구조를 만들기위해 아파트에 비해 부지가 더 필요하므로 보통 외곽 지역에 적은 세대수로 건설되다보니 주변 인프라가 부족하고 공동 관리비가 많으며 가격도 싸지 않다는 단점이 있습니다. 무엇보다도 수요가 적어서 시세차익을 누리기 쉽지 않으므로 정원있는 삶을 좋아하고 여러가지 관리를 즐길 줄 아는 부지런함이 있는 분들에게 적합합니다.
경제 / 부동산
24.07.19
0
0

부부가 공동명의로 집을 구매하면 어떤 혜택이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부 공동명의를 하더라도 재산세의 경우에는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.그러나 주택을 공동명의로 하는 경우 몇가지 세금에서 아래와 같이 절세 효과를 볼 수 있습니다.종합부동산세는 개인별로 과세되는데 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 다만, 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되어 세율을 낮출 수 있으므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있는 장점이 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 세금관련한 규정은 정책에 따라 자주 변경되므로 관심을 가지고 한번씩 확인할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.19
0
0

지자체에개발행위 허가과는 뭐하는 부서인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국토의 난개발을 막기위해 개발행위 (건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건쌓기) 에 대해서는 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"에 따라 관련 지자체의 허가를 받게 되어있습니다. 지자체 허가과에서는 법률에 따라 이러한 개발행위들의 적법성 여부를 따져서 허가여부를 결정 해주는 역할을 담당하고 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.19
0
0

요즘 지방에는 미분양 아파트가 많던데 미분양이 많은대도 아파트를 건설하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 같이 대단위의 주택을 건설하는 것은 시간도 많이 걸리고 돈도 많이 소요됩니다. 지금 시행하고 있는 공사들은 예전에 이미 브릿지론 등을 동원하여 토지를 구매하고 건설계획이 되어 있던 곳들인데 건설 착수는 안했어도 이미 토지매입, 인허가, 설계 등 많은 단계를 진행하여 지출이 많이 된 상태로 어쩔 수 없이 진행하는 곳이 많습니다. 최근에는 고금리 와 원가상승 등으로 건설사들이 돈되는 곳만 선별 수주하는 상황이기에 신규 인허가 물량이 많이 축소되어 향후 아파트 부족으로 집값 상승이 예상되는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.07.18
0
0

강제경매 배당 및 임차인 이사, 확정일자
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이사가는 집의 확정일자는 계약일에 바로 받을 수 있습니다. 그러나 전입신고(+점유)가 없으면 새로 이사가는 곳의 대항력과 확정일자의 효력이 발생하지 않으니 가급적 빨리 전입신고를 해야하는데, 배당을 받기 위해서는 배당요구의종기일까지는 대항력을 유지하고 있어야 하기에 배당요구의종기일이 지난 후에 새집으로 전입신고를 하셔야 합니다. 빨리 전입신고를 하려면 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 된 이후 이사를 하시면 대항력과 확정일자의 효력이 유지되니 배당요구의 종기일 이전이라도 전입신고가 가능합니다.
경제 / 부동산
24.07.18
0
0

보증금을 아직 못 돌려받고 있어요 집주인이 전세 차순위로 계약하신다는 분이 있어서 연락 기다린다 라고 문자를 받았는데 이게 무슨말일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 한말은 짐작하건대 전세집을 구하고있는 사람이 다른곳에 집을 계약하고 안전을 위해 예비로 가계약 했다는 의미 같습니다. 실제 진행되지 않는다면 의미 없으니 계약종료에도 보증금을 받지 못한 상황이라면 보증금 반환 요청 증빙자료를 가지고 (없다면 내용증명 보내서 증빙자료부터 만들어야 합니다.) 임차권등기명령 신청을 하여 임대인이 적극적으로 대응하도록 해야 할 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.07.18
0
0

도시가스, 한전 중복 가능,????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한전과 도시가스에 연락하여 설치하면 두 집 다 설치해 놓고 사용할 수 있습니다. 비용은 각각 지불하셔야 합니다. 이사 나올때 먼저 살던집 가스 밀봉하고 사용료 정산하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.18
0
0

허그 청년 버팀목 전세 집을 보러가는데 주의사항이 따로 있을까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.HUG청년버팀목 전세자금 대출을 위해선 전세보증보험조건을 만족해야 하므로 선순위채권이 주택가격의 60%이내, 선순위채권과 보증금 합계액이 주택가격의 90%이내, 보증금이 수도권은 7억원, 그외 5억원 이하인 조건을 만족해야 합니다. 주택가격은 아파트의 KB시세를 참고하고 오피스텔은 공시가의 120%, 빌라나 주택은 공시가의 140%로 계산합니다. 전세자금 대출 대상은 만 19세이상 만 34세 이하의 세대주에게 제공되며, 세대주와 세대원 모두 무주택이어야 합니다. 부부 합산 연소득 5천만원 이하이며, 순자산가액 3.45억원 이하(2024년)입니다.금리는 2.1%~2.9%로, 대출한도는 수도권 1.2억원, 수도권 외 8천만원입니다. 기간은 2년(최대 10년).전세금액에 대한 소요자금 대출비율은 신규계약인 경우 일반가구 70%, 신혼가구나 2자녀 이상 가구 80%이내 입니다. 갱신 계약은 증액 후 총 보증금에 대해 각각 70%이내, 80% 이내 입니다.주택임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지불하고 신청 해야합니다. 신청서류는 본인확인을 위한 신분증 주민등록등본, 재직증명서/건강보험자격득실확인서, 소득확인서류/사업자등록증, 주택임대차계약서, 임차주택 건물 등기부등본 등 입니다. 심사와 예비 자산심사, 사전 자산심사를 완료하신 후 적격통보를 받고 은행을 방문하여 상담 및 진행을 하시는 것이 좋습니다.진행순서: 가계약과 가심사 -> 계약 및 확정일자 획득 -> 은행 대출 신청 및 필수 서류(신분증, 등기부등본, 가족관계증명서, 주민등록초본) 제출 -> 심사 승인 -> 이사 및 보증료 납부, 전세보증금수령세부내용은 HUG홈페이지 (https://www.khug.or.kr/khmb/m/hg/lg/fp05020101_01.jsp) 참조 바랍니다. 대출관련 사항은 자주 변경되므로 취급은행에 직접 문의하셔야 하고 대출심사에 시간이 소요되는 것을 감안하여 신청하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.07.18
0
0