답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있습니다. 지난 정부에서는 이러한 차이를 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높였으나, 공시지가, 공시가격을 올리는 만큼 세금부담이 늘어나서 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. 하지만 이번 정부에서 공시제도관련한 대국민 인식을 조사한 결과, 공시가격과 시장가격을 다른 개념으로 인식하며 균형성 확보가 보다 중요하다는 의견이 많아서, 공시가격 균형성이 크게 저하된 지역 과 부동산을 선별 및 개선하고 균형성 제고를 점진적으로 추진하기로 하였습니다. 이번의 부동산 공시가격 합리화 방안이 시행되면 인위적으로 적용하던 시세반영율이 더 이상적용되지 않으므로 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 덜 수 있을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약도 내용이 구체적으로 합의되고 금액도 아주 소액이 아니면 계약금액으로 간주될 수 있어 계약 취소하고 반환 받지 못할 수 있음에 유의하시기 바랍니다. 계약전 서류를 확인하실 필요가 있는데, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.거주지 주소 이전은 언제든지 가능하지만, 월세방에 살면서 본가로 거주지 주소 이전을 하게되면 대항력을 상실하게되고 따라서 우선변제권도 상실하므로 만일의 사태 발생시 보증금을 돌려받기가 어렵게될 수 있습니다. 따라서 왠만하면 주소를 유지하시거나 보증금을 최소화 하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다운계약서는 계약서에 실제거래가격보다 낮게 금액을 적는 것으로, 매도인은 양도소득세를 매수인은 취득세를 적게 낼수 있기에 이중으로 계약을 하는 것입니다. 이는 이중계약서 작성으로 인한 불법으로서 당사자 들에게는 취득가액의 5%의 과태료가 부과될 수 있고 중개한 공인중개사는 업무정지 또는 개설등록취소가 될 수 있습니다. 또한 거짓 신고를 조장, 방조한 자에게는 500만원이하 과태료가 부과됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 취득에는 별도의 나이 제한은 없습니다. 그러나 어린이가 부동산을 취득한다면 자금출처를 조사받게되고, 소득이 없어서 부모가 돈을 내줘야하므로 그에대한 증여세가 과세될것입니다. 아파트 청약을 하는데 있어서는 과거에는 나이 제한이 없었으나 현재는 만 19세 이상이 되어야 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 탑층을 펜트하우스로서 복층을 만들거나 옥상 정원을 만들어서 단독으로 사용할 수 있게끔 만들어진 아파트가 많아서 탑층의 경우 더 인기가 있는 경우가 많습니다. 또한 조망권과 일조권외에도 층간 소음에서 자유로울 수 있는 점이 부각되어 로얄층으로 분류되기도 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 수익형 부동산으로서 직접거주보다는 임대를 놓아 수익을 거두기 위한 부동산입니다. 따라서 지분비율도 적고 전용율이 적게 건축되어 재개발 가능성도 낮으며 임차인들이 짧게 거주하다보니 연식이 오래되면 수요가 적어져서 가격 방어가 잘 안됩니다. 따라서 오피스텔은 임대수익률을 중점적으로 보고 접근하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.젊은층이 줄고 있는 것은 사실이나 현재 우리나라의 인구는 줄지 않고 오히려 약간씩 늘고 있는 상태입니다. 앞으로가 걱정되어서 젊은층에 포커스가 맞춰지다 보니 인구감소 이야기가 나오지만 아직은 미래의 이야기 입니다.최근 서울과 수도권 위주로 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있습니다. 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문입니다. 또한 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승 그리고 원가 상승 및 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약전 먼저 서류부터 확인해봐야 합니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보증 보험 가입을 하시는 것이 좋은데, 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 가격은 여러가지 조건에 의해 결정됩니다. 크기, 층수, 방향, 위치, 주변 인프라 그리고 연식 등 여러가지 항목에 의해 결정되는데, 신축아파트일수록 최신의 디자인이 적용되고 편리한 시스템, 커뮤니티 시설, 주차장 등이 적용되어 인기가 있습니다. 예를 들어 오래된 아파트는 네모반듯한 구조에 칸막이만 한 디자인이었지만, 최신 디자인은 입체적인 디자인에 4베이 형식으로 만들어 햇빛도 잘들고 살기 편한 구조를 가지고 있어 사람들이 선호할 수 밖에 없습니다. 그리고 우리나라 아파트 구조자체가 판상형으로 벽체내부 등 구조물내부에 전선과 파이프 등이 매몰된 형태를 가지고 있어서 오래된 아파트의 경우 교체가 어렵고 노후로 인한 문제를 나타내기에 더욱 더 신축아파트를 선호하게 됩니다. 또한 아파트의 가격 형성에 있어 신축일때 상승률이 높고 구축으로 갈 수록 가격 상승률이 낮은 것도 크게 작용합니다.