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답변 내역

주택연금은 우리나라에서 많이 활용하나요?
주택연금을 신청하는 분들이 많지는 않으나 서서히 증가하는 추세입니다.주택연금은 한국주택금융공사가 시행하고 있는 연금제도로서, 소유하고 있는 주택을 금융기관에 담보로 제공하고 자기 집에 거주하며 대출받는 형식으로 연금을 제공하는 것입니다. 장점으로는 집은 가지고 있으나 소득이 적을 때 집을 바로 매각하지 않고 내집에 살면서 안정적으로 연금형식의 돈을 받을 수 있고, 연금 수령자가 장수하여 연금 수령액이 늘어났거나 후에 주택가격 하락으로 원금 상환이 되지 않는 경우에도 부족액이 연금 수령자의 자녀세대에게 청구되지 않으며, 주택 처분 뒤 처분액이 총 연금지급액보다 큰 경우에 잔액은 자녀세대에 상속되는 것입니다. 또한 주택연금에 가입하여 연금 수령하다가 주택 명의자가 사망하여도 배우자가 생존해 있으면 배우자 역시 사망시까지 해당 주택에 거주할 수 있으며 기존 연금과 동일한 금액이 지급됩니다.5억원 이하 주택에 대해서는 25% 재산세를 감면해주고, 5억원 이상인 주택에 대해서는 5억원에 해당하는 재산세 25%를 감면해줍니다.가입조건은 주택 명의자인 본인이 만55세 이상이고 해당주택에 본인 또는 배우자가 실거주하고 있어야 하며, 공시가격 12억원이하의 1주택(아파트, 빌라, 단독주택, 주거용 오피스텔) 또는 2주택자이지만 공시가격 합이 12억원 이하라면 3년이내에 나머지 1주택 처분 조건으로 가입이 가능합니다. 주택가격은 한국주택금융공사에서 인정하는 시세를 적용하는데, 한국부동산원시세, KB시세, 공시가격, 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액 순으로 적용합니다. 부부 중 나이가 젊은 연소자 연령 기준으로 월지급금을 산정하며, 연령이 높을수록 월지급금이 많아집니다. 가입기간 주택 가격 상승률 이자율등이 지급액 결정에 영향을 미칩니다. 예상연금은 한국주택금융공사 홈페이지->주택연금->예상연금조회에서 확인바랍니다. 연금 수령방식에는 종신방식, 종신혼합방식, 확정혼합방식, 대출상환방식, 우대방식 등이 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.16
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공법의 건축법에서 일반적인 면적과 연면적의 차이점은 무엇인가요?
건축법 제42조에 면적이 200제곱미터 이상인 대지에 건축을 하는 건축주는 용도지역 및 건축물 규모에 따라 해당 지방자치단체의 조례 기준에 따라 조경이나 그 밖에 필요한 조치를 해야 된다 라고 규정되어 있습니다. 여기서 말하는 면적은 토지가 수평면상에 차지하는 면적을 제곱미터 단위로 표시한 것이고,연면적은 건축물 각 층의 바닥면적의 합계면적을 말하며 용적률을 산정할 때는 지하층이나 지상층의 주차용 면적, 피난안전구역, 경사지붕아래 대피공간 면적 등을 제외하고 계산합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.16
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전세만기 후에 구두로 연장계약이 가능한가요?
서로 의견이 일치하여 합의하면 계약이 성립하며 구두 계약도 유효하지만, 확실하게 하기위해서는 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 기존 계약서 특약난에 추가로 연장 등에 대한 조건과 내용을 기재하시고 상호 서명 또는 날인하셔도 됩니다.그런데 전세대출이 있거나 이사 시기가 불투명하다면 대출 연장 등을 사전에 알아보시고 기간을 여유있게 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.06.16
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주택청약종합저축은 언제까지 납입해야 하나요?
현재 주택청약저축은 매월 2만원에서 50만원까지 불입할 수 있는데 현실적으로 10만원이 적당하며, 청약하려는 대상에 따라서 납입 방법이 달라질 수 있습니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 10만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다.가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다.가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다.추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다. 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.그런데 최근 정부에서 올해 7월이후 시행규칙을 개정하여 청약통장 제도 개편을 하여 납입한도를 월 10만원에서 월 25만원으로 상향하기로 방침을 정했습니다. 개편이 되면 주택도시기금 규모가 확대될 것이고 무주택 청년층이 청약시장에서 유리해 질것이라는 분석입니다. 통상 저축총액 1200만~1500만원선이 당첨선으로 여겨졌는데 이 금액도 상향될 것이고, 매월 25만원씩 저축하면 300만원의 한도를 채워서 소득공제를 받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 기존 청약 예금,부금은 민영주택 청약 용도였는데, 해지하고 주택청약종합저축으로 갈아타게 되면, 해지된 통장은 민영주택 청약때만 인정받을 수 있고, 공공주택 청약은 새로 납입한 실적부터 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.06.16
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역세권은 지하철역과 얼마나 떨어져 있어야 하나요?
역세권은 지하철역과의 거리가 걸어서 10분 이내인 가까운 곳을 지칭하며 5분이내인 곳은 초역세권, 역세권에 해당하는 역이 2개소인 경우는 더블 역세권, 3개는 트리플 역세권 등으로 부르며 많을 수록 단일 노선일때 보다 교통 분담도 되고 편리하므로 인기가 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.16
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부동산 월세이율은 어떻게 구하는 건가요?
보증금과 월세는 계약 사항이므로 임대인과 임차인간이 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금의 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(a) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(b) 한국은행이 공시한 기준금리 (현재 3.5%)에 대통령령으로 정하는 이율 (현재 2%)을 합한 금리 (현재 5.5%)(a), (b)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 현재 연5.5%이 적용될 수 있습니다.기준금리 등의 이율이 달라지면 적용 이율이 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.16
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월세계약을 하는데 임대인의 경우 지방세납입증명서를 어디주소로 신청해야되나요?
주민등록 주소지와 임차주택의 주소지가 달라도 국세납세증명서와 지방세납세증명서는 주민등록상 주소가 있는 관할 주민센터를 통해 발급받을 수 있으며, 다른 지역인 경우에는 팩스를 통해 받을 수 있습니다(주민센터에서 조치). 또한 정부24에서 간편인증(또는 인증서)을 통해 온라인으로 발급 받을 수도 있습니다. 국세납입증명서는 주소가 필요 없으나 지방세납입증명서는 주소를 적게 되어있습니다. 대리인인 경우에는 위임장(임대인의 국세/지방세 열람 동의서), 대리인의 신분증, 위임인의 신분증을 지참하여 발급받을 수 있습니다.주택 임대차 신고제는 2021년 6월 부터 시행은 시작되었으나 계도기간 중에 있으며, 올해부터 미신고시 과태료 부과를 시행 하려다가 다시 늦춰져 2025년 6월 1일부터 강제 시행 예정입니다. 임대차 계약 30일 이내 계약 당사자가 전월세 사항을 신고해야 하며 계도기간을 넘기게 되면 최대 100만원의 과태료를 내게 될 수도 있습니다.주택임대차신고는 임대인과 임차인 중 한사람이 하면 되는데, 확정일자를 받아야하므로 임차인이 신고하는 경우가 많습니다. 필요한 서류는 주택 임대차 계약 신고서, 임대차 계약서, 신고자 신분증 (주민센터에 신고하는 경우), 신고자 공인인증서(온라인에서 신고하는 경우), 임대인 및 임차인의 주민등록등본(온라인 신고하는 경우)입니다.신고 대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세입니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외합니다.
경제 / 부동산
24.06.16
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퇴거 한달전 전세보증보험 가입이 가능할까요??
묵시적갱신이 되었고 기존에 전입신고가 되어 있으며 아래와 같은 조건등 전세보증보험 가입을 위한 조건들을 만족하는 상태에서 계약기간이 1년 이상 남았다면 확정일자부 계약서를 가지고 전세보증보험 가입이 가능할 것입니다. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다. 거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다.그런데 전세보증보험 가입 이후에 보증금 청구가 이루어져야 할 것이므로 (임대인의 협조가 필요할 것으로 생각되며, 세부절차는 보증기관에 확인해 보시기 바랍니다.) 가입을 한 후 수령 조건이 되려면 가입 후 임대인에게 문자나 내용증명 등으로 계약 해지를 통보하고 3개월을 기다리면 계약이 종료되니, 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 조건이 되면 전세보증금 지급을 요청 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.16
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부동산 계약자를 공동명의로 하면 좋은점이 있나요?
부동산 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.먼저 주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.06.16
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갭 투자는 불법인가요? 아님 투자의 한 방식인가요?
갭투자는 시세차액을 목적으로 집값과 전세가의 차액이 적은 집을 골라서 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구해 적은 비용으로 집을 구매한 후 집값이 상승하면 매도하여 그 차익을 노리는 것으로, 불법은 아니지만 애초에 실거주를 위한 것이 아닌 부동산을 차익 실현에 이용할 목적만 있는 것으로 이러한 수요가 많으면 집값만 높여놓는 바람직하지 못한 방법입니다. 집값 상승시에는 유효하였지만 집값이 하락하는 경우에는 손해를 볼 수도 있어 위험한 투자가 됩니다. 이러한 갭투자를 응용한 것이 빌라 전세사기로 빌라의 가격을 부풀려 많은 사람들로부터 전세보증금을 받고 편취한 사례가 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.15
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