부동산 계약 시 꼭 확인해야 할 항목은 뭔가요??
부동산 매매나 전세 계약을 할 때, 계약서에 어떤 항목을 반드시 확인해야 하는지 알고 싶습니다. 등기부 등본을 확인해야 한다는 이야기는 들었는데, 그 외에 놓치기 쉬운 중요한 점들이 무엇인지 궁금해요.??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매매나 전월세계약을 할때는 등기부등본, 본인확인을 필히 해야 합니다
매매는 소유권이전등기할때까지 신경을 써야 하고 전세는 그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런부분을 체크하셔야 됩니다
그리고 내부로 들어가서 층,향,수리상태를 확인해서 계약하시면 됩니다
서류는 부동산과 확인을 잘하셔야 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
매매와 전세에 따라서 계약서상 기재되는 특약사항은 다릅니다. 등기부등본의 경우는 기본적으로 소유자와 계약자가 일치하는 여부와 권리상 하자등을 체크하시는 부분이고, 해당 설정 권리에 따라 말소조건등을 계약서상 특약등으로 명시하시면 됩니다. 그리고 목적물에 대한 시설상태등에 대한 하자여부체크가 필요할수 있습니다.
임대차의 경우는 전입신고 및 확정일자 부여 그리고 보증보험 가입이 가능한 매물인지에 대한 확인이 필요할수 있고, 매매의 경우는 이러한 부분보다는 권리상하자나 시설물에 대한 하자보수등에 대해 중요한 부분을 특약으로 명시하시면 됩니다.
이러한 부분 모두 중개사무소를 통해 계약을 진행하시면 좀더 수월하게 진행하실수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산 매매나 전세중에서 특히 전세는 금액이 큰편이지만 타인에게 전세금을 온전히 맡겨야 하는 문제가 있어 주의를 요합니다. 전세계약시에는 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하며 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보는 것이 필요하고,계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하며 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
부동산 매매나 전세 계약을 할 때, 계약서에 어떤 항목을 반드시 확인해야 하는지 알고 싶습니다. 등기부 등본을 확인해야 한다는 이야기는 들었는데, 그 외에 놓치기 쉬운 중요한 점들이 무엇인지 궁금해요.??
== 우선적으로 등기사항 전부증명서를 가지고 권리분석을 해야 하고, 현장 방문을 통해서 권리분석을 진행해야 합니다. 그 다음에 계약금, 중도금 및 잔금별로 자금을 준비가능한지를 확인한 후 계약서 작성에 임해야 합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
부동산 매매나 전세 계약하면서 가장 중요한 것은 서류이기도 하지만 또 하나 중요한 것은 해당 거래 물건의 상태입니다. 집이라는 것은 한번 보고 모든 것을 알기 어렵습니다. 살아봐야지만 아는 것들이 충분히 존재하고 그만큼 한번에 알 수 없으며, 주변의 환경도 반드시 고려하는 것이 좋습니다. 우선 거래물건의 상태라 하면 노후정도 결로현상, 누수 등이 있고 파손이나 기본적으로 생활하는데 필요한 설비시설 등도 꼼꼼히 확인 하는 것이 좋습니다.
거래 할 때에 신경써야 하는 대부분은 공인중개사나 혹은 매매당사자들이 대부분 알고는 있지만 주변의 환경 또한 매우 중요하다고 생각되는 것은 층간소음에 대한 부분 주차에 대한 부분 그리고 아파트 관리에 있어서 잘 관리되고 있는지 등이 중요하고, 더 넓게 생각해서 보면 요즘 배달에 대한 오토바이소음, 대로변에서 부터 들려오는 차량소음도 신경 쓰는 것이 좋습니다. 의외로 이러한 소음으로 인해서 밤잠을 제대로 못잔다거나 혹은 한번 신경쓰이면 계속 신경쓰이기 때문에 편안한 주거생활을 위해서라면 매매하고자 하는 부동산의 주변 환경을 밤 낮으로 살펴보는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
부동산 매매나 전세 계약 시에는 계약서 작성 전후로 다양한 사항을 꼼꼼히 확인 하셔야 합니다.
등기부등본 확인
계약 상대방이 실제 소유자인지 확인이 필요합니다. 등기부 상 소유주와 계약자가 다르다면 대리인 증명 서류를 확인해야 합니다.
근저당, 가압류, 가처분 등의 권리 제한이 있는지 확인 하시기 바랍니다. 문제가 있으면 계약을 재검토하거나 보증금 보호 대책을 마련해야 합니다.
계약서 내용 확인
소유자 이름, 주소, 연락처가 등기부등본과 일치 하는지 확인 합니다.
부동산 주소, 면적, 용도 등 물건의 정보가 명확히 기재되어 있는지 확인 합니다.
계약금, 중도금, 잔금 금액와 지급 기한이 명확히 기재되어 있는지 확인 합니다.
특약으로 계약 해제 조건 , 시설점검, 수리 의무, 명도 날짜 등을 기재 하시기 바랍니다.
전입세대 열람
해당 부동산에 다른 세입자가 있는지 확인 합니다. 전입세대 열람을 통해 기존 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받은 상태 인지 알 수 있습니다.
건물 상태 및 관리비 확인
누수, 균열 등의 하자 여부를 직접 확인하시기 바랍니다.
공동주택의 경우 관리비 체납 여부를 확인해 불필요한 분쟁을 예방하시기 바랍니다.
전세보증보험 가능 여부
해당 부동산이 전세보증보험 가입이 가능하지 확인 하시기 바랍니다. 보증보험은 전세금을 안전하게 보호하는 중요한 수단 중 하나 입니다.
임대차 계약 시 추가 확인 사항
전입신고 후 확정일자를 받아야 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.
가능하다면 등기부네 전세권을 설정해두면 추가적인 안전장치가 됩니다.
현장 확인
직접 현장을 방문해 주변환경, 소음, 교통 등을 체크 하시기 바랍니다.
해당 부동산이 용도 제한이나 규제를 받는 지역인지 관할 관청에 문의해 보시는 것도 좋습니다.
계약 내용이 복잡하거나 의심스러운 부분이 있다면 부동산 전문가에게 도움을 받는 것이 좋으며,
임대인과 협의가 필요한 사항은 계약서에 특약 사항 등으로 명확히 기재해 두시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약서 확인 시 매매대금, 잔금일 확인하셔야하고,
만약 대출이 있으면 잔금 지금일까지 대출 상환하는 것을 명문화하여 확실히 하는 것이 좋습니다.
감사합니다.