법률
오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(55)
1. 오늘은 소위 수익형 호텔과 관련된, 호텔 운영 계약의 실질과 그에 따른 의무 이행을 못한 경우 임대차 계약을 해지할 수 있는지 및 이러한 경우 인도의무가 있는지에 대한 제주지방법원의 판결{제주지방법원 2018. 1. 11. 선고 2017가합 건물 명도(인도) 12086 판결}에 대하여 살펴보고자 합니다.
2. 사실관계와 관련하여, 문제가 된 호텔은 지하 3층, 지상 17층, 총 244호의 객실 규모로 신축되어 2016. 2. 4. 완공된 집합건물이고, 원고 A 소유주 관리단은 이 사건 호텔의 관리단이며, 원고 B는 이 사건 호텔 1407호의 구분소유자이자 2016. 6. 18. 개최된 원고 관리단의 관리단 집회 결의에 의하여 관리인으로 선임된 사람이며, 원고 B를 비롯한 이 사건 호텔 구분소유자들은 당초 이 사건 호텔 신축사업의 시행사인 주식회사 퍼스트 건설로부터 신탁을 받은 한국 자산신탁 주식 회사와 사이에 분양계약을 체결함과 동시에 퍼스트 건설과 사이에 자신이 분양받은 객실의 운영을 위탁하고 수익금을 지급받기로 하는 내용의 위탁운영 계약을 체결하였는데, 위 퍼스트 건설과 피고와의 사이에서 전대차 계약 및 운영 권한을 넘겼던 바, 위 퍼스트 건설로부터 월차임 등을 받지 못한 원고들이 임대차계약의 해지 및 명도 청구를 진행했던 사안이었습니다.
3. 위 법원은 원고 B의 관리인으로서 자격이 없다는 피고의 항변에 대하여, '의결권은 대리인을 통하여 행사할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 이에 따라 E이 93명, F이 9명의 구분소유자로부터 각 위임을 받아 투표를 하였으므로, 구분소유자 177명 중 140명(투표에 참석한 38명 + E에게 투표권을 위임한 93명 + F에게 투표권을 위임한 9명)이 의결권을 행사하여 원고 B를 관리인으로 선임하는 데 동의하였다고 보아야 한다.'는 판시를 통하여 배척하였습니다.
4. 또한 위 법원은 '퍼스트 건설과 피고 사이의 이 사건 임대차계약은 파스트 건설이 피고의 차임 연체를 이유로 약정 해제권을 행사함에 따라 적법하게 해지되었으므로, 피고는 이 사건 호텔 구분소유자들에 대한 관계에서 이 사건 호텔을 무단으로 점유·사용하고 있다고 할 것이고, 한편 앞서 본 법리에 따라 원고 관리단은 그 법적 지위에서, 원고 B는 집합건물법 제16조 제1항 단서에 따라 공유자의 보존행위로서 각 이 사건 호텔 건물의 공용부분에 대하여 반환 청구를 할 수 있으므로, 이러한 원고들의 청구에 따라 피고는 원고들에게 이 사건 호텔의 공용부분에 해당하는 별지 1. 목록 기재 건물 중 별지 2. 목록 기재 각 부분을 인도할 의무가 있다.'는 판시를 통하여 위탁 운영 계약의 실질이 임대차 계약이고, 의무 위반 시 임대차 계약 해지 및 명도 청구를 할 수 있다는 점을 확인해 주었습니다.
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