부동산 계약 전에 등기부등본에서 반드시 확인해야 하는 항목은 무엇인가요?

Question

부동산 계약을 하기 전에 등기부등본을 확인해야 한다고 하는데, 실제로 어떤 항목을 가장 꼼꼼하게 살펴봐야 하는지 궁금합니다. 현재 소유자가 계약 상대방과 일치하는지 확인하는 방법과 함께, 근저당권, 가압류, 가처분, 압류 등 권리관계가 표시되어 있을 경우 계약에 어떤 영향을 미치는지도 알고 싶습니다. 또한 계약 전과 잔금 지급 직전에도 등기부등본을 다시 확인해야 하는 이유와 안전한 거래를 위해 추가로 확인하면 좋은 서류에는 어떤 것들이 있는지도 설명 부탁드립니다.

Answer 1

부동산 계약을 하기 전에 등기부등본을 확인해야 한다고 하는데, 실제로 어떤 항목을 가장 꼼꼼하게 살펴봐야 하는지 궁금합니다. 현재 소유자가 계약 상대방과 일치하는지 확인하는 방법과 함께, 근저당권, 가압류, 가처분, 압류 등 권리관계가 표시되어 있을 경우 계약에 어떤 영향을 미치는지도 알고 싶습니다. 또한 계약 전과 잔금 지급 직전에도 등기부등본을 다시 확인해야 하는 이유와 안전한 거래를 위해 추가로 확인하면 좋은 서류에는 어떤 것들이 있는지도 설명 부탁드립니다.

===> 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인해야 하고 근저당·가압류·가처분·압류 여부를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 계약 전과 잔금 직전 두 번 등기부등본을 발급해 최신 상태 확인하시고 추가 서류(인감증명서, 건축물대장, 전입세대열람원 등)도 함께 확인하면 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 사전에 공인중개사님께서 등기부등본을 통해서 사전 조사를 하고 매물을 보여주게 되므로 1차 필터는 된다 볼 수 있습니다. 말씀하신 계약당사자와 해당 부동산 소유자 일치와 그리고 선순위 권리등이 잔금으로 인해서 말소가 가능한 지를 살펴볼 필요가 있습니다. 또한 계약서 작성 시 잔금이전까지 권리변동이 있을 시 계약 취소 및 손해배상문구를 기재하시면 쉽게 권리를 등재를 하기는 어려울 수 있습니다.

즉 기존 권리 말소조건일 경우 크게 문제 없이 계약을 하시면 되고 더더욱 안심을 하기 위해서는 권원보험을 가입을 하는 방법도 있긴 합니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

표제부에 주소가 일치하는지와 갑구에 소유자 신분증과 동일한지, 을구에 대출 확인을 보시면 되고 갑구에 가압류나 가처분이 있거나 을구에 근저당권인 빚이 집값의 70%를 넘으면 계약을 피해야 합니다. 계약 당일 오후나 잔금 당일 오전에 집주인이 기습적으로 대출을 받을 수 있으니깐 등기부등본은 계약전에, 중도금 전에, 작금 직전까지 최소 3번 실시간으로 발급해서 변동을 확인하셔야 합니다. 마지막으로 불법 개조 여부를 알 수 있는 건축물대장과 집주인의 세금 체납으로 인한 보증금 압류를 막기 위해서 국세,지방세 완납증명서를 반드시 추가로 요청해서 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약 전에는 다음 사항을 순서대로 점검하는 것이 좋습니다.

,등기부등본의 현재 소유자와 계약 상대방이 일치하는지 확인

,갑구에서 가압류·압류·가처분·경매개시결정 등의 권리관계 확인

,을구에서 근저당권, 전세권 등 담보권 확인

,계약 직전에 최신 등기부등본을 발급받아 확인

,잔금 지급 직전에 다시 등기부등본을 확인

,건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서 등 관련 서류도 함께 검토

,신분증, 인감증명서, 위임장 등 계약 당사자의 권한을 확인

이러한 절차를 거치면 소유권 분쟁이나 담보권 문제, 예상치 못한 권리관계로 인한 위험을 상당 부분 줄일 수 있습니다

특히 근저당권, 가압류, 가처분, 압류 등이 등기되어 있다면 그 내용과 말소 계획을 충분히 확인한 뒤 계약을 진행하는 것이 바람직하며, 필요하면 공인중개사나 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

거래 하기 전에 등기부등본 을구 선순위 채권자를 확인하시는 것이 좋습니다.

경매 진행 시 선순위 채권자가 있으면 임차인보다 경매대금에서 먼저 받아가기 때문에 보증금을 잃을 수도 있습니다.

감사합니다.