답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에는 예전부터 토지나 건물을 대상으로한 물권을 담보로 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사가 의뢰받은 매물을 배우자 이름으로 계약하면 공인중개사법에서 금지한 직접거래에 해당한다는 2021년 대법원 판결이 있었습니다. 공인중개사와 일반인이 직접거래하면 공인중개사에 비해 법을 잘 알지못하는 일반인이 손해를 볼 가능성이 있기에 법으로 직접거래를 금지해 놓은 것인데, 공인중개사가 아닌 배우자가 거래해도 경제적 공동체로 보고 판결을 내린 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수도권의 아파트 입주량이 작년에 비해 약간 줄어들었으나, 향후 3년동안은 급격히 줄어들어 2022년~2024년 대비 절반에 가까운52.5%로 줄어들 것으로 예측되어 문제로 지적되고 있습니다.이는 수도권 인허가 물량이 줄어든데다 자재비와 인건비등 원가상승 및 PF 대출 위기 상황등으로 분양에 참여하는 건설업체가 급감하여 향후 건설이 예정된 아파트 수가 대폭 축소된 영향인데 상황이 개선될 기미가 잘 보이지 않아 결국 집값 상승으로 이어질 것으로 예상됩니다. 최근 금리인하기대와 전세가격 및 분양가격의 상승 등으로 수도권 위주로 집값이 상승 중에 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세는 전세계약과 전입신고 + 거주 + 확정일자로 임차권과 우선변제권등이 발생하지만 등기부 등본에는 기록되지 않습니다. 반면, 전세권은 등기부등본에 기록되며 전세금과 전세기간내에 전전세를 줄 수도 있습니다. 또한 전세권은 등기부에 기록되어 있기에 계약종료에도 보증금을 돌려주지 않으면 바로 임의 경매를 신청할 수 있지만, 전세는 바로 경매신청이 불가하고 전세금반환소송을 거쳐 강제경매를 통해 전세 보증금을 배당받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세나 월세는 기본적으로 1년 계약을 했더라도 임차인은 2년까지 거주를 주장할 수 있습니다. 다만 월세 등에 대해서는 합의가 우선이므로 합의에 따라서 조정이 가능합니다. 임대인이 계약종료 2개월전까지 별도 언급이 없다면 2년까지 같은 조건으로 거주하실 수 있습니다. 그리고 만일 보증금 대출이 있었다면 대출연장을 해야하는데, 이 경우에는 계약서가 필요할 수 있으니 대출기관에 문의해보셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시가보다 높은 가격으로 계약하는 것을 업(UP)계약이라고 합니다. 업 계약을 하는 이유는 매수인이 나중에 물건을 매도 했을때 차액을 적게만들어 양도소득세를 줄이려고 하는 것입니다. 국세청에서는 특수관계인간의 거래에 대해 시가와 실거래가 차이가 3억을 넘거나 시가의 5%가 넘는 경우에는 원소유자가 직접 제3자에게 매도한 것으로 보고 양도세를 과세하므로 주의하여야 합니다. 또한 양수인은 증여세 측면에서 시가의 30% 또는 3억원 을 넘는 경우 증여세가 추징될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울의 아파트 값은 경제상황이나 건설경기에 따라 부침이 있을 수는 있지만 지속적으로 수요가 많기에 상당기간 동안 상승을 할 것으로 예상됩니다. 일본과 같은 특이 상황 (프라자합의)이 닥치지만 않으면 일본과 같이 급격한 하락은 오기가 힘들 것으로 생각됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법관련 전공을 하신분이 아니라면 웬만하면 인강이나 학원을 다니시는 것을 추천합니다. 공인중개사 시험은 도전자가 너무 많은 관계로 인원 조정을 위해 난이도가 좀 있는 시험이 되어서 집중을 하지 않으면 합격하기가 쉽지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세모 표시는 조건이나 제한을 충족해야 해당 시설물의 설치가 가능하다는 뜻 입니다. 지목이 "답"이면 건축을 위해서는 먼저 지목을 "대"로 변경해야 합니다. 또한 도로에 접해있어야 하고 배수로도 확보되어야 합니다. 개발에 앞서 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시군청의 종합민원실을 방문하여 농지전용이 가능한 땅인지 건폐율과 용적율은 목적에 맞는지 등등을 미리 확인해야 합니다. 농지전용허가 -> 형질변경(토목공사,부지조성) -> 건축 -> 준공검사 -> 건축물대장 확인 -> 지목변경 의 순으로 개발해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세기간이 만료되면 보증금을 돌려줘야한는데, 전세 보증금을 돌려줄 여력이 없다면 양해를 구하고 다음 세입자를 구해서 다음세입자의 돈을 받아서 돌려줘야겠지요. 만일 다음 세입자의 입주까지 간격이 발생하면 우선 집담보로 대출을 해서 우선 돌려주고 다음세입자에는 보증금을 받으면 근저당설정을 말소하는 조건으로 계약하면 됩니다.