답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.PF는 Project Financing의 약어로서 일반 대출과 달리 사업성을 담보로 대출을 해주는 것을 말합니다. 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발사업 초기단계에 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 준공되면 입주자로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번 부동산 정책은 도심 내 아파트 공급 확대: 정비사업 개선으로 속도 제고 및 부담 경감 및 노후계획도시 정비 추진빌라 등 비아파트 시장 활성화: 공공 신축매입 2년간 11만호 이상 공급, 분양전환형 신축 5만호 매입 공급, 맞춤형 세제 및 청약지원, 뉴빌리지 선도사업 선장, 기축임대주택 1.6만호 추가 공급수도권 공공택지 공급 확신 부여: 3.6만호 미분양 매입확약, 후분양 조건부 공공택지 선분양 허용, 수도권 공공택지 지구지정 조기화서울 및 수도권 신규택지 발표: 그린벨트 활용한 서울 및 수도권 신규택지 후보지 8만호 발표, 공공택지 이용효율화로 2만호 추가공급주택공급여건 개선: PF대출 보증 35조원 공급, 인허가 관리 등 장애요인해소, CR리츠활성화 등 지방 미분양 해소등으로 구성되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.그린벨트는 주로 도시 외곽에 완충지대로서 자리하여 도시민의 생활환경을 보호해주는데, 그린벨트를 해제 하더라도 효과는 제한적일 것이란 의견이 있습니다. 일단 서울 강북의 그린벨트는 산악지역이라 효과가 떨어지니 강남쪽을 개발해야 하는데 강남쪽 개발물량만으로 집값을 잡기는 어려울 것이라는 전망 입니다. 단순히 주택공급만 해서는 안되고 주택의 공급혜택을 고르게 볼 수 있는 정책이 뒤따라야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차권이 등기되어 있다면 먼저 살던 임차인이 보증금을 받지 못해서 신청을 해놓은 것일텐데, 가급적이면 다른 곳을 알아보시는 것이 좋을 듯합니다. 6개월 이하의 단기계약인 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못할 수도 있음에 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2022년 통계청 자료에 의하면 2인가구수는 827만2359 가구입니다. 비슷한 수의 1인가구가 있고 3인가구, 4인가구 순입니다. 기존에는 33평형 아파트가 국민평형으로 인기가 있었는데, 최근에는 26평형 아파트가 점차로 인기를 더 얻고 있습니다. 아마도 향후에는 점점 작은 아파트가 더 대중화되지 않을까 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 주택인 경우와 주택외인 경우로 살펴볼 수 있습니다.주택의 경우에 부부가 공동명의로 하는 경우를 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별로 과세되므로서 주택 공시가 합계12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다.  그러나 재산세의 경우는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다.  그러나 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본강의만 봐서는 부족합니다. 반드시 심화강의도 볼 필요가 있습니다. 심화강의라고 해도 별다른 내용은 아니고 기본강의의 연장이므로 기본강의를 이해하셨다면 심화강의는 그다지 어렵지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기부채납은 국가나 지방자치단체가 무상으로 사유재산을 받아 들이는 것을 말하는데, 채납은 가려서 받아들인다는 뜻을 가지고 있습니다. 정부에서 주택사업자에게 기부채납의 조건부로 사업계획 승인을 내리거나 용적률 등의 기준을 완화해 주는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아트판넬은 원재료 및 품질, 디자인 및 색상, 가격 등 여러가지 요소를 고려하여 개인의 취향에 맞추어 선정하시는 것이 좋습니다. 판넬은 특히 내구성, 방수성, 내열성 등의 요소를 평가할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험 가입이 되고 (전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가의 90%이내 등 조건 만족, 단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내 만족 ) 대항력과 확정일자를 받은 경우에는 어지간한 경우 전세보증금을 반환 받을 수 있습니다. 전세사기를 당하는 경우는 전세보증보험에 가입을 하지 않았거나, 가입을 했어도 소유자와 계약자의 불일치, 임차권등기명령 미이행시 퇴거, 전세보증보험 가입 후 불법 증개축 등 여전히 사기의 가능성은 존재 합니다.