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국토교통부 실거래가 부동산 등기일자 조회가 안돼요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기는 되었는데 뭔가 오류가 있는 것 같습니다. 법무사에 확인 요청해보시기 바랍니다.
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24.04.25
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인테리어 한지 8년된 독서실 양도양수시 임차인 계약갱신 10년 요구권 적용 받을수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 임차계약을 이어받고 그에 따라 계약갱신 요구권을 사용할 수는 있습니다. (2018년 10월 16일 법 개정으로 5년 보장에서 10년 보장으로 개정되었으므로 최초 계약시기에 따라 사용가능 기간은 달라질 수 있음.)기존 임차계약 잔여2년을 인수받는다면 당장은 5% 임대료 인상 제한을 이어받아 적게 인상될 수는 있지만 2년 후에는 재계약을 해야 하니 그때 임대료가 많이 인상될 수 있을 것이고,신규 계약으로 선택하신다면 임대인은 그동안 못 올린 것이 있으니 시세대로 올릴 것이나, 이후 10년동안은 5% 인상룰을 적용받게 될 것입니다. (연 5% 한도)
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24.04.25
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전세계약 재계약 시 확정일자 받아야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약금액에 변동이 없으면 확정일자 받을 필요 없습니다.기존계약서의 확정일자가 유효하므로 잘 보관하셔야 합니다. 기존금액이 기존확정일자로서 보호되므로 증액이 된 경우에만 확정일자를 받아 추가적인 보호가 필요 합니다.
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24.04.25
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아파트 월세를 놓게되면 세금 궁금 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 월세를 놓게 되면 소득세 신고를 해야 합니다. 경우에 따라 소득세 규정이 다릅니다.1주택인 경우는 월세나 전세보증금에 대해 비과세. (단, 주택가격 시가 12억 이하)2주택인 경우는 월세는 과세, 전세는 비과세. (연간 2천만원미만이면 분리과세 선택이 유리)3주택자 이상인 경우는 월세 전세 모두 과세. 현금영수증도 발급해 주셔야 합니다.
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24.04.25
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상가 원상복구 범위가 어떻게 되는건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차한 상가를 반환할 때에는 민법 제615조에 의거하여 원상회복의무가 있는데 당사자간 특약이 있으면 특약이 우선 합니다.법적으로 이에 대한 명확한 기준이 없어 판례에 따를 수 있는데, 대법원에서도 임대차 계약시 기준으로 복구해야 된다 (대법원 1990.10.30., 선고, 90다카12035, 판결)는 판결도 있고 임대차 계약전 설치된 시설이라도 철거해야 된다는 판결(대법원 2017 다 268142 판결)도 있습니다.결국 원상회복의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적, 개별적으로 정해야 한다는 결론입니다.따라서 계약당시 원상복구 기준에 대해 미리 협의해 놓은 것이 있다면 그에 따르고, 만일 그렇지 않았다면 복구 작업 전 임대인과 협의하여 기본적으로는 임차인이 설치한 시설물에 대해 철거하되, 문제가 되는 부분은 복구 기준에 합의 후 복구작업을 시행하시는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.
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24.04.25
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전세보증금 반환전 전입을 해도될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.“주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자와 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다”는 “대법원 1996.1.26., 선고, 95다30338 판결” 내용에 근거하여 볼 때, 계약자가 빠지더라도 가족이 남아 있으면 대항력은 유지되는 것을 알 수 있습니다.판결 요지에 점유를 계속하며 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다고 되어 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
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24.04.25
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보증금을 낮추고 월세를 높힐수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 집주인과 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.5% + 2% = 5.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.5%문의하신 것처럼 300만원인 보증금 중 100만원을 월세로 계산해보면;100만원 x 5.5% = 5만5천원이 상한 값입니다.월세는 55,000/12 = 4,583원이 전환되니 기존 월세에 더하면 400,000 + 4,583 = 404,583원이 됩니다.렌트홈( http://renthome.go.kr ) 에서 자동 계산할 수도 있습니다.렌트홈에 “접속하여 임대료인상률계산” 아이콘 클릭하고변경전후 임대보증금값 및 월임대료를 입력한 후 계산하기를 누르면 (인상률 적용은 해제 상태) 변경 후 월임대료가 자동으로 계산되어 보여 집니다.
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24.04.25
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오피스텔 계약했는데 임차보증금 안전하게 받을수 있는 요건 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않으면 주택임대차보호법의 적용을 받지 못합니다. 확정일자를 받아도 소용없습니다.이런경우에는 비용이 좀 들기는 하지만 전세권을 설정하면 보증금을 보호할 수 있습니다.
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24.04.25
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묵시적 갱신 중 새로운 세입자 구하여 이사시 보증금 반환시기
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신 (2년 전세계약의 종료일 6개월전~2개월전 사이에 임대인이 갱신거절이나 임차조건변경의 통지를 하지않고 임차인도 종료 2개월전까지 통지가 없는 경우 자동갱신. 1년계약이라도 2년지나야 묵시적갱신 됨 ) 이 이루어지면 같은 조건으로 2년 계약이 됩니다. 갱신 후 2년간 거주하지 않고 중간에 나가면 계약을 위반한 것이니 계약을 위반한 임차인 측에서 손해를 부담하는 차원에서 새로운 세입자를 구하고 복비를 부담하는 것 입니다.그러나 묵시적갱신후 계약해지를 통지 (녹취나 문자로 근거를 남기시기 바랍니다.) 한지 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 돌려주고 복비도 부담해야 합니다. 중간에 나가지만 임대인에게 보증금을 마련한 시간을 준 것이니까요. 3개월이 될때까지는 월세도 부담하셔야 됩니다.
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24.04.24
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전세로 살고 있는데 언제 재계약을 말해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.더 살고 싶고 임대인측에서 별도의 통지가 없다면 그냥 사시면 됩니다.전세를 갱신하는 방법에는 세가지가 있습니다.1. 묵시적 갱신2. 계약갱신요구권에 의한 갱신3. 계약 종료 후 신규 계약(재계약) 묵시적갱신은 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 이루어지며 동일한 조건으로 2년간 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다. 계약조건이 동일하니 확정일자를 새로 받을 필요 없으며 몇 번이라도 이런 식으로 갱신이 가능 합니다. 단, 묵시적갱신은 2년이 경과해야 이루어지므로, 1년 계약으로 임대인과 임차인 모두 아무말 없이 1년이 경과하면 묵시적갱신이 아니라 그냥 2년 계약으로 변경되는 것입니다.두번째로 계약갱신요구권에 의한 갱신이 있는데, 임대인이 보증금 인상 등을 요청하는 경우 사용할 수 있습니다. 한번만 사용이 가능한데 임차인이 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 요구하면 임대차가 2년 연장되며, 이 경우 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 계약갱신요구권을 거절하지 못하는데 대표적인 사유로는 임대인이 직접 거주사유로 거부하는 것이며 거부하고 나서 다시 다른 임차인을 들이게 되면 퇴거한 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 증액된 보증금에 대해서는 계약서를 작성하여 확정일자를 받아 두어야 합니다. (기존 계약서 확정일자는 반드시 보관해야 합니다.)세번째는 계약을 종결하고 새로운 계약을 체결하는 것입니다. 이 경우는 신규 계약이 되는 것이므로 조건과 기간 등 모든 것을 새롭게 정하게 되고 2년의 범위 내에서 임대인과 임차인은 각자의 의무와 권리를 갖게 됩니다. 신규 계약이니만큼 권리관계 순서 등을 잘 확인하시고 전세보증 보험 등 필요한 사항을 준비하셔야 합니다. 당연히 확정일자도 계약서에 받아야 합니다.
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