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답변 내역

건축물의 주요구조부의 종류는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법 제2조에 "주요구조부란 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말한다" 라고 정의 되어 있습니다.다시 말해서 건축물의 주요 구조 구성품은 지붕을 구성하는 틀과 상부 무게를 지탱해주는 수평 보(구조재 - 대들보 등), 상부구조물의 무게를 받쳐주는 기둥 과 벽, 바닥과 주 통로로 사용되는 계단 등 6가지를 말합니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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기존세입자 전세금 반환 관련 질문있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 계약시에 임차인과 미리 전세계약금 반환 특약을 하지 않은 이상 신규 세입자의 계약금으로 미리 반환할 의무는 없습니다. 다만 원만한 진행을 위해 협조차원에서 계약금의 일부를 먼저 반환해 주어 임대인과 임차인 모두 계약 연장의 의사가 없다는 명확한 의사표현을 할 수는 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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늦게 퇴거 의사를 밝힌경우 보증금 관련 건
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다.최초 2년계약하신 경우 (1년계약이라도 기본적으로 2년 거주 가능합니다.) 현재의 상황이라면 이미 묵시적 갱신 확정된 상태이고 이 경우에는 상기의 법률이 적용되므로 3개월 후에 보증금을 받으실 수 있으며 그동안은 월세를 납부하셔야 합니다. 다만, 그 이후에는 임대인에게 책임이 돌아가고 다음세입자가 들어오는 것과 관계없이 보증금을 돌려 줘야 합니다.그런데 1년 계약을 하셨다면 묵시적갱신이 아니라 2년차 거주하는 것이되니 계약 중간에 나가는 것이되어 임차인이 계약을 깨는 것이됩니다. 임차인이 아쉬운 상황이니 세입자를 알아보고 복비를 부담하는 등 손해를 감당해야 하게 됩니다. 집주인은 2년쨰까지 계약 유효를 주장할 수 있으니 아쉬울게 없게됩니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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부동산 경매에 참여하기 위해서는 특별한 자격증이 필요한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 참여하기위해 특별한 자격증이 필요하지는 않습니다. 그러나 초보자인 경우 권리분석을 제대로 하지 못해 낙찰받기가 어렵거나 잘못낙찰을 받아 손해를 보는 경우도 발생할 수 있으니 경매대행업체에 의뢰하시거나 경매학원/인강 등 교육기관의 도움을 받아 먼저 어느정도 공부를 하고 도전해 보시길 추천 드립니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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집을 빼야하는데 도와주세요. 세입자가 집을 안보여줍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가 유효한 경우에는 세입자가 집을 보여주지 않겠다고 하면 강제로 들어갈 수는 없습니다. 아마도 세입자가 아무때나 집에 외부인이 들이 닥치는 것을 꺼리는 것 같은데, 최대한 불편하지 않은 때에 보도록 집 보는 요일과 시간을 정하여 보도록 하는게 좋을 것 같습니다.아니면 사진이나 동영상을 찍어서 보여주도록 협조를 요청해 보셨으면 합니다.전세보증보험도 빨리 받으려면 관련근거 서류를 제출해야 하므로 (받기어려운 상황입증 및 그에따른 임차권등기명령 신청 등) 임대인의 협조가 필요할 수 있으니 임차인과 잘 협의 하시어 원만히 해결 하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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전세 대항권 설정의 개념이 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대항력은 전세 또는 월세로 임차한 주택이 매매, 경매로 인해 다른 사람에게 넘어가더라도 주택을 인수한 양수인에 대하여 임차권(전세 또는 월세의 권리)의 효력을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 효력이란 임대기간 종료시까지 거주하여 살 수 있고 임대차기간이 끝나더라도 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 권리가 있다는 뜻입니다. 이러한 대항력은 이사를 해서 거주(주택의 인도라고 합니다.)와 전입신고(주민등록)를 하면 전입신고한 다음날 오전 0시 (다음날 시작 시간)에 취득하게 되는데, 주택임대차보호법에 의해 경매신청기입등기전까지 대항력을 갖추면 소액임차인 (서울의 경우 보증금 1억6500만원 이하)인 경우에는 보증금 중 일부 (서울의 경우 5500만원 이하) 금액에 대해 최우선변제(조건이 되는 한 선순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받음)도 받을 수 있습니다.또한 계약서에 주민센터(또는 인터넷등기소)에서 확정일자(거래 확인 도장)를 받게 되면 경매시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. (주의: 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없고 확정일자를 받아도 우선변제권이 발생하지 않습니다.)전입신고와 확정일자가 단순한 절차 같아도 법적으로 매우 중요한 절차이고 절차를 이행하지 않았을 때 큰 불이익이 올 수 있으므로, 전세나 월세의 경우 필히 수행해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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공인중개사 외국인 임차인 소개 계약건에대하여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.외국인인 경우 외국인 등록증이 있으면 외국인종합안내센터 (hikorea.go.kr 또는 국번없이 1345)에 접속하거나 전화하여 손쉽게 등록증 진위여부를 확인할 수 있습니다. 등록증없이 3개월 초과하여 체류하면 문제가 생길 수 있으므로 꼭 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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건물을 세우면 부설주차장을 꼭 만들어야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생활을 위해서는 필수적인 자동차를 주차하기 위한 주차장에 대한 규정이 없다면 극심한 주차전쟁이 벌어지겠지요. 따라서 정부에서는 주차장법 제19조에 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따른 도시지역, 지구단위계획구역 및 지자체 조례로 정하는 관리지역에서 건축물, 골프연습장 그밖에 주차수요를 유발하는 시설을 건축하거나 설치하려는 자는 그 시설물의 내부 또는 그 부지에 부설주차장을 설치하여야 한다고 규정해 놓았습니다. 주차장법 시행령과 지방자치단체 조례에 그 세부적인 설치대상 시설물의 종류 및 설치기준이 기술되어 있습니다.법제처 국가법령정보센터에서 세부적인 기준들을 확인할 수 있습니다.부설주차장 설치기준에 맞지 않으면 건축허가가 나지 않으며, 부설주차장을 설치하지 않고 건축하거나 주차장외 용도로 사용하면 3년이하 징역이나 5천만원 이하 벌금, 정당한 사유없이 부설주차장 본래의 기능을 유지하지 아니한 자는 1년이하 징역이나 1천만원 이하 벌금에 처해지고, 불법전용이나 타 용도로 사용, 주차장 기능상실 등의 경우에는 이행강제금이 부과되며 건축물대장에 위반건축물로 표기해 영업행위를 제한하는 등의 불이익을 겪을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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토지는 빼고 건물만 경매로 낙찰 받으면 어떤 문제가 생길 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지와 건물의 소유주가 다른 상황에서 건물의 경매가 나온 경우에는 주의하셔야 합니다.건물만은 소유한 경우에는 반드시 토지를 사용할 수 있는 사용권원이 있어야 합니다. 건물 소유자가에게 지상권을 가지고 신축한 건물인 경우에는 낙찰자는 지상권 존속기간 동안 사용, 수익할 수 있고 존속기간 만료시에는 토지소유자에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며 토지소유자가 거부하면 매수청구권으로 매수를 청구할 수 있습니다. 그러나 건물 소유자가 임대차계약을 맺고 신축한 건물이라면 채권계약이라 낙찰자가 토지에 대한 건물의 대항력을 주장할 수 없어 건물은 철거 대상이 됩니다.따라서 먼저 건물주가 어떠한 권리를 가지고 토지를 사용하는 지, 그리고 그 권리를 낙찰자가 그대로 인수하게 되는지를 파악하여 대응하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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아파트 분양에서 선착순 분양과 무순위 청약은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 분양은 일반공급, 무순위청약, 선착순 분양 3단계로 나눌 수 있는데, 뒤로 갈수록 조건이 완화되고 흔히들 무순위 청약 이후를 “줍줍”이라고 합니다. 무순위 청약은 분양기간이 끝났으나 당첨된 사람들 중에서 자격심사에서 탈락자가 있거나 계약 포기, 주택공급질서 교란자 주택 회수 등으로 발생한 물량을 다시 추첨으로 공급하는 청약 제도입니다.시세보다 저렴한 경우가 대부분이며, 청약통장이 없어도 청약이 가능하고 당첨되어도 재 당첨 제한이 없다는 것이 장점인데, 최근에는 부동산 정책변화로 지역(서초구, 강남구, 송파구, 용산구 제외), 보유 주택수 무관하게 대한민국 성인이라면 누구나 신청할 수 있게 되었습니다.선착순 분양은 청약의 열기가 가라앉음에 따라 청약경쟁율이 1:1 밑으로 떨어져 미달이 되었을 때 진행하는데, 청약기간 없이 선착순에만 들면 누구나 계약할 수 있습니다. 공급자 마음대로 분양할 수 있게 되면서 임의로 선착순 분양을 하므로 원하는 동.호 등을 지정할 수 있게 하여 사람들을 불러모으고자 하는 것인데 늦게 되면 비선호 물량만 남게 되는 단점이 있습니다. 역시 무주택, 거주지 제한이 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.23
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